金色九月，北京樓市也傳來成交企穩的好消息。據亞豪機構統計，截至9月23日，9月新盤網簽套數為6049套，刨除自住房數據後成交量創下今年高峰。

　　但業內人士表示，9月成交衝高仍是“以價換量”，但由於客戶量不足，樓市10月恐後勁不足。據亞豪機構數據統計顯示，10月北京商品住宅市場預計僅有22個項目(包含1個自住房)入市銷售，其中包括中建·國際公館、北京城建·北京密碼、方莊公館等12個純新盤。在9月階段性衝高之後，10月樓市項目開盤入市意願驟然下降。

　　中高端項目蓄客忙

　　10月入市項目中，剛需盤明顯減少，除了北京密碼、常楹西元·自由派兩個50年産權的商住項目有總價100萬元/套的房源外，僅有住總萬科·金域國際、毛坯的首開·國風美唐兩個項目能沾上剛需盤的邊兒，售價分別為35000元/平米、32000元/平方米。

　　記者了解到，萬科、首開的項目都確定會在10月入市，而如泛海國際、華潤萬橡府、合景映月臺等售價在6萬元/平方米以上的高端項目則成為10月預計入市樓盤的主力，但多個項目都對記者表示，還不確定具體開盤時間和推售套數，需要看預售證獲批時間、市場反饋情況等。也有房企人士直言“開盤條件不成熟，從蓄客量來看，10月開不了。”

　　“9月27日開放樣板間，預計年底前推售100來套房源，項目售價10萬-12萬元/平方米，配備精裝，但具體入市時間還要看市場情況，”泛海國際項目負責人表示，項目位於東四環的朝陽公園板塊，即將推售的是360平米、460平米的大戶型，為9-10層南北通透的板樓。

　　位於北五環海澱區上地的合景映月臺則計劃十一期間開放樣板間，推售洋房和別墅産品。“我們片區內有上地實驗小學等名校，售價肯定超過6萬元/平方米，”據合景相關負責人介紹，由於項目僅有102套，並不急於推盤，預計在年底前入市，其洋房為96平米兩居、107平米-110平米三居，而別墅僅有12套。

　　而7月份開盤創下日光佳績的華潤萬橡府也難確定10月是否再加推。“10月份開始蓄客，但何時開賣還得看市場情況，”萬橡府相關負責人表示，此次主推236平米的大戶型，售價比一期略有上漲，報價為65000元/平米；而北京市住建委網簽數據顯示，項目7月開賣的成交均價為56000元/平方米。

　　明星樓盤試水市場

　　“大多説10月要開盤，都是試探一下市場水溫，一是政府還要審查高端盤的取證價格，加上最近政策傳言很多，比如要放鬆限貸等；二就是現在找客戶很難，大家都想等一等再推，”北京一家房企行銷負責人對記者表示，最重要的還是蓄客量，只要客戶充足，也可以採用提前選房、先交定金等手段鎖定客戶。

　　記者了解到，比如遠洋地産位於北五環的亞奧萬和四季就採用了提前鎖定客戶的方法，項目9月23日獲批預售證，但其9月13日就組織了客戶集中選房，據項目相關負責人表示，當天去化率約在80%，均價47000元/平方米，年底是否會加推房源還不確定。

　　此外，融創位於亦莊的地王項目——紫金壹號院可謂10月預計入市項目中最受關注的明星樓盤。據銷售員介紹，項目精裝洋房産品為180平米，總價700萬元/套，預計售價僅為3.9萬元/平方米，不足四萬元的價格大幅低於業內預期。

　　“洋房産品今年不會賣，只賣合院類和聯墅産品，售價在7萬元/平方米起，”融創中國北京公司行銷中心總經理樓艷青對此回應，紫金壹號院洋房只佔了很小比例，主要以別墅類産品吸引泛CBD客戶，每套在2000萬元以上，9月底將開放樣板間，但具體入市時間還未定。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，9月9日北京調控新思路表明今年政策方向依然是以收緊為主，在沒有寬鬆救市政策刺激的前提下，房企難以完成多次快速蓄客任務，因此不會出現短期頻繁推盤現象，在9月出現一個市場小高潮後，接下來的“銀十”市場情況則不容樂觀。

　　- 老盤後期

　　華潤·西元九里： “十一”小長假將推特惠房源

　　位於黃村區域的華潤·西元九里，其負責人告訴記者，他們目前並不急於趕在十一期間加推房源。“我們的項目將按照蓄客情況來決定銷售計劃。不過十一期間還是會推出一些優惠活動。”

　　據她介紹，十一長假期間，華潤·西元九里每天都將推出一批特惠房源。購房者只要在合同規定期限內簽約就會送一部iphone6手機。而最近一批推出的房源價格相比此前也會有略微下調，目前該項目的房價在3.7萬元/平方米左右。

　　- 新盤探營

　　城建·北京密碼 商住産品低價突圍

　　今年以來，一些商住類項目依靠著不限購的優勢，以低價突圍，獲得了一些市場關注。10月也有不少商住項目開盤，比如記者走訪的位於大興魏善莊板塊的北京城建·北京密碼。

　　據了解，該項目預計于10月底開盤，主推60平方米LOFT商住戶型，均價大約在1.8萬元/平方米左右，採用精裝修標準交房。目前，該項目還有2萬抵8萬的優惠活動，而在“十一”期間，優惠額度將降低為2萬抵6萬。

　　據項目銷售人員介紹，北京密碼首期開盤將放出大約1000套左右的房源，而目前蓄客人數已接近1000組。“我們是LOFT戶型，得房率高。現在在北京，能夠以100萬元以內的價格買到的房子，已經不多了。”該銷售人員表示。

　　9月24日，記者在該項目位於公益西橋附近的售樓處中大概逗留了半個小時左右，前後有大約5組購房者光臨。大多數人在售樓處內只是了解項目情況，最為吸引他們的主要是該項目的不限購以及價格優勢。

　　僅有一位中年女士表達出想要給孩子在城南置業的意願。“我們孩子在大興黃村那邊上班，但是那邊的房價也已經不低了，我們承受不起。”該女士向銷售人員表示。不過她也認為，北京密碼這個項目目前的交通還不是非常便利，沒有私家車的話出行很不方便。

　　另據記者了解，同處於魏善莊板塊的在售項目一品嘉園，目前的售價約為18000元/平方米-19000元/平方米。

　　- 房企動向

　　在樓市跑過了全年的三分之二，市場波動起伏中，開發商對於後市的行銷策略，已明顯分為了衝刺派和保守派。

　　衝刺派

　　抓節點推新品

　　“10月份是今年最後一個季度的銷售窗口期，大家應該都會想盡辦法衝刺一下。”北京龍湖行銷總監王動表示，截至目前市場表現一般，雖然完成了9月份的既定任務，但難度明顯加大，進入10月，這種競爭可能會更加激烈。各個項目都在絞盡腦汁，不知道是否會有開發商用低價去撬動市場。

　　8月底以來，一些房企似乎已經嘗到了“平價跑量”、低價促銷的甜頭，在傳統購房旺季來臨之際，紛紛加快推盤速度，低價入市，一些區域的價格甚至已整體回落至近些年的低點。針對剛需客戶群體而言，實打實的優惠無疑是促成市場成交的利器。

　　但據一位不願具名的項目負責人透露，現在看各家的情況，都進入一個瓶頸期，最明顯的現象就是，比如説推一批價格稍低一些的産品，去化之後，銷售又停滯了。還有一個比較重要的因素是，從換房量來看，置換型群體舊房出不去，錢週轉不開，消費力也大打折扣，市場還是需要一些剛性條件來刺激。

　　王動介紹，進入10月份到年底之前，龍湖將會有四個別墅項目陸續有動作，包括雙瓏原著和好望山實景園區的開放，還有艷瀾山升級版的艷瀾新宸別墅部分以及長城源著項目樣板間亮相。

　　順勢派

　　保持順銷節奏

　　相比一些企業在“銀十”連番推盤的節奏，還有一部分項目則選擇了順勢銷售。泰禾集團總裁助理兼品牌總監沈力男向記者介紹，泰禾北京接下來的重心，應該是10月下旬長安中心的開盤，而旗下的泰禾一號街區、北京院子等項目已經完成年內的銷售節點任務，保持順銷的節奏。

　　京東某項目負責人表示，以前項目推盤之前，都會出現大量蓄客的情況，但現在的市場情況可能更適合小步快跑， 相對於旺市，現在市場整體的優惠幅度和活動可能更廣泛；但是對於一些高品質、差異化的項目，客戶還是比較認可的。

　　但另一位不願具名的上市房企負責人則告訴記者，北京新項目的首次開盤，效果比較好一些，但對於老項目的順銷相對難一點，尤其是對於改善型項目。

　　在採訪中，記者了解到，市場上多數改善型項目再接下來的時間裏，將更多地選擇客戶回饋或者品牌宣傳活動，來帶動項目銷售。

　　- 業內聲音

　　期待“限貸解禁”傳聞落地

　　對於目前市場的現狀，一位房企行銷總監形象地將其概括為：一頭是二手房流通，一頭是貸款資格，兩頭都掐斷了。如果能夠真正放開一頭，將會對市場産生很大的影響。

　　在目前市場膠著之下，後市如何走，業績如何達成，多位業內人士都表示，如果作為剛性刺激的信貸政策能夠有所放鬆，年底之前的市場或許能好一些，如果繼續僵持下去，對於大多數企業而言很可能將會難以完成既定目標。

　　對於完成全年目標的壓力，一位不便於具名的房企負責人告訴記者，有些企業已經根據目前的市場調減了銷售目標，有些還在堅持，但不到最後一刻，誰也不好説結果是什麼。