作為北京樓市的“共同體”，北京周邊樓市素來與北京“一榮俱榮一損俱損”，受今年來北京樓市持續不景氣的影響，北京周邊樓市在濃重的觀望氣息中顯得並不樂觀。近日，記者實地調查了包括燕郊、固安、香河、唐山等區域在內的環京區域樓市發現，雖然價格均有下調，但銷售情況並沒有明顯回暖。業內稱，在目前的市場背景下，環京區域的項目最好能在價格上與北京拉開差距，同時有自己的特色才能突出“重圍”。

　　價格普降

　　日前，記者來到了與通州僅一河之隔的燕郊，作為承接北京溢出需求最近的區域之一，燕郊承載著眾多北漂人的夢。隨著北京房價的不斷攀升，近年來，燕郊的房價也持續水漲船高，不過，今年北京樓市的“感冒”也傳至燕郊。

　　記者在天洋城四代的售樓處了解到，該項目目前的均價比上一期降低了2000元左右。“降價的原因一方面是受北京樓市近來的不景氣影響，另一方面是開發商資金鏈短缺，想要以‘降價跑量’的方式回籠資金。”該項目的銷售表示。

　　另據記者了解，燕郊幾個處於“排號階段”的項目也在有不同形式的降價，如某開發商就提出1萬抵5萬的優惠，只要先交1萬元的排號費，購房者在買房時就可以少交5萬元購房款。還有的項目推出“員工特價房”，這類房源的單價比其他房源低500-1000元，購房者可以“員工”的待遇購房。

　　中原地産研究部統計數據顯示：2014年春節前燕郊在售的住宅類項目合計有22個，其中均價在1萬以上的有12個，平均售價為1.12萬元每平米。隨著北京樓市的降溫，燕郊等市場也出現了明顯的降溫，目前燕郊在售的20個項目中，實際成交價格在萬元以下的達到了17個，萬元以上的項目已經基本沒有成交。燕郊目前首套房信貸雖然放款難度不大，但利率大部分已經上浮20%，購房者全面萎縮。

　　事實上，不止是燕郊，記者在固安、唐山、香河等區域發現，樓盤降價銷售成為眾多房企的共同選擇。以固安為例，品質較高的孔雀城·英國宮在售的五、六期近幾個月以來一直有小幅度降價，現在單價在一萬左右的房源單價相比幾個月前下降了500-1000元。

　　“唐山市區的房價都有不同程度的調整，但和其他環京區域不太一樣的是，唐山市區的主要購買力是本地人，少部分是外地人，受整體市場不好的影響，觀望很嚴重。”唐山某房企內部人士告訴記者。

　　個別項目“突圍”

　　環京區域出現的市場形勢和北京如出一轍，在整體大勢式微的背景下，個別項目出現了熱銷。

　　記者在調查中發現，位於固安的“空港家園”項目開盤一個多月以來銷售情況一直較為良好，均價也從開盤時的6500元左右上漲到了現在的6900元上下。記者隨銷售人員進到售樓處之後感到了與其他項目明顯不同的氛圍，售樓處看房者人滿為患，銷售人員十分忙碌，有的看房者甚至找不到銷售人員給自己介紹情況。

　　在該項目看房的李先生(化名)表示，自己在草橋上班，開車從項目到上班的地方也就40多分鐘。“關鍵是價格有優勢，在北京我可買不到6000多的房子，我對這裡的環境和品質都比較滿意，準備買那個80平米的兩居室。”

　　“我們小區的價格屬於這個區域內非常低的，房子整體性價比很高，前兩天有個北京的老闆一下子買了十幾套房子準備當公司的員工宿舍用。”空港家園項目銷售人員説。

　　另外，記者在位於唐山的中南·唐山灣項目看到，購房者眾多，該項目開盤首日推出500套3小時全部售罄。對此，業內人士在接受記者採訪時表示，購房者越發理性，性價比依然是購房最重要的參考指標。

　　市場觀望依舊

　　部分項目的熱銷依然難掩京周邊樓市的疲態，雖然環京區域的房價在下跌，但多數購房者並沒有買賬，觀望的情緒依然濃厚。

　　記者在燕郊某售樓處遇到了正在看房的小趙(化名)，在通州工作的他想在通州或者燕郊買一套100萬左右的房子。“我剛參加工作兩三年的時間，手裏有個十幾萬的積蓄，加上家中父母的幫持，想看看買一套。”小趙説。

　　另據小趙介紹，他先是在通州看了幾處單價在12000元左右的二手房，100平米的三居室總價達到了120多萬元，但考慮到房子普遍比較老，加上對交通、環境狀況的不滿意，小趙想到燕郊看看剛開盤的新房。“看了兩個單價在8000元左右的小區，100平米的小三居總價在90萬左右，都是2016年年底交房。如果買燕郊的房子，價格和通州的二手房也差不了太多，還都不是現房，而且現在房市還處於下行階段，萬一我現在買了馬上又降了怎麼辦？我再觀望一段時間吧。”

　　和小趙自住不同，張先生一直在尋找合適的房源進行投資，在考察過固安區域之後，張先生對記者表示，“固安位置、品質較好的項目價格偏高，基本要到8000-10000元左右，而且那裏除了住宅區還是住宅區，沒什麼生活配套，房子沒有什麼升值的空間。而且聽説那裏的房價最近一直在降，我是一定不會選擇在那裏投資的，現在房市這麼冷清我想緩一緩再出手。”

　　成交短期仍難回暖

　　雖然房企在積極以價換量，但記者發現，市場的觀望依舊，除了極個別的項目以外，絕大部分售樓處現場十分冷清，部分售樓處內僅有少數幾人看房，更有個別售樓處內全是銷售人員，無一人看房。

　　“從往年市場看，一旦北京樓市出現觀望，燕郊市場就會感冒，而如果北京感冒，燕郊基本就開始大規模促銷。從2014年看，北京樓市已經出現降溫6個月，特別是二手房成交均價基本停滯，信貸政策的收緊、自住房的供應，都導致剛需觀望，燕郊恰好之前主要的觀望都是因為北京外溢的剛需。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，環京區域的房屋買賣主要依賴於北京市的市場需求，目前北京市的市場情況已經處於深度調整期，在量縮價跌的大背景下，市場需求觀望情緒到目前為止依然濃厚。需求的觀望既影響了北京市的樓市，同時也影響了環北京周邊區域樓市，造成即使價格在下跌，市場購買依然不回升的情況。同時，北京市自住房供應已經實質性入市，並且帶動了北京市剛需新房的整體調低價格入市。在這些供應不斷增加的情況下，成交迫切的購房需求更多的會選擇區位相對優越的北京市內房屋，這也造成了環京周邊市場需求的相對不足。另外，目前京津冀協同發展的實質性利好並未真正明確，同時，這些區域在過去幾年房價飆升，已經透支了大量的潛在預期需求。購房人群更多的是觀望、等待，這也造成這些區域目前的房屋降價也難有成交。

　　另外，張大偉認為房地産核心是地段，是基礎設施的配套，對於樓市來説，北京作為一線城市、首都，這種情況下，周圍的區域不可能漲幅超過北京，短期炒作不利於這些區域房地産市場的健康發展。配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環北京的燕郊等區域，房價相比北京要低，但從配套看，完全無法相比北京郊區，所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦出現觀望，很可能就出現需求銳減。