依靠房産聚積財富的“大好時光”，房地産市場“超級繁榮”的時期已經結束了！中國的房子已漸漸地理性回歸其居住功能，不再是投資發財致富的工具了。

　　3月下旬，中國國家統計局公佈的數據顯示：2月，中國70個大中城市新建住宅銷售價同比下跌5.7%。這是自2011年1月起，現行《住宅銷售價格統計調查方案》實施以來的最大降幅，而且連續第六個月下跌。從環比來看，2月新建住宅銷售價格較上月跌0.4%，連續第十個月下滑……

　　就在國家統計局的數據剛公佈不久，3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部和中國銀行業監督管理委員會下發通知，宣佈了降低購房首付比例，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至40%。中國財政部同時發文，將個人出售和購買普通住房免征營業稅的門檻，由五年下調至兩年。

　　這出臺的一系列政策，被稱為“房産新政”。於是，此次放鬆房産新政，將使中國房價止跌回升的議論再起。這樣的可能性大嗎？我不敢茍同。

　　因為，從前年底開始，中國人依靠房産聚積財富的“大好時光”，房地産市場“超級繁榮”的時期已經結束了！中國的房子已漸漸地理性回歸其居住功能，不再是投資發財致富的工具了(包括投資門麵店，風險也相當巨大)。

　　從經濟學上來説，歸根到底，任何人類最基本的需求(比如空氣、水資源、糧食等)，本不該成為金融投資産品(更不能被用來進行投機炒作)。房子是普通百姓的生活必需品，也是他們購買的最大宗商品，即使花費了終生積蓄，絕大多數家庭也都需要問銀行貸款，否則就買不了房子。

　　也恰恰是這一信貸消費模式的特點，嚴重扭曲了樓市的供求關係——只要有購房意願，就能從銀行獲得房貸，這人為地扭曲了真正的供求關係(在經濟學中，真正的“求”是指不僅需要，而且有能力支付)。

　　顯然，前些年的樓市熱，很大的原因是來自無數的投資者將買房已不只是單純地居住，而是視買房為盈利豐厚的投資工具了。加上全球大環境是各國央行都不斷降低利率、使得世界多地房價日日朝上漲。而房價越上漲，就越會激發還會不斷地朝上漲的投資預期(其實嚴格來説是投機心態)。於是，樓市泡沫越吹越大，所以房價越炒越高。結果，購房者從銀行貸款的數目也就越大，借貸的杠桿越來越高。

　　但是，有史可鑒，房地産過熱往往和經濟危機如影隨形，持續高房價必將導致金融危機、甚至經濟危機！由於房地産必將衍生出鉅額的借貸，銀行體系都將面臨“債務減記”的風險。根據現代經濟學費舍爾的理論，通縮的風險來源於債務，無論是企業還是個人，在面對持續攀升的債務之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務水準提高的後果。

　　只有將房子恢復其主要居住功能，把房子視為像電視和汽車那樣的消費品，而非投資(甚至投機)産品，中國經濟才能確保可持續的健康發展。

　　值得欣慰的是，4月18日，國家統計局最新數據顯示，與3月份相比，在70個大中城市中，房價下降的城市有50個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.9%。與去年同月相比，70個大中城市價格全部下降。從這些數據中可以看出，整體而言，除了一線城市外，絕大多數的房價依然下跌，反映了真實的供求關係，中國樓市依然還在理性回歸之中。

　　然而，中國在經歷了多年巨大的投資熱潮後，近幾年的投資增長率在逐步下降。從長遠來看，隨著中國經濟增速減緩，房市價量齊跌(除了北京、上海等一線城市可能不變)，土地收入減少，就像美國2008年金融危機爆發之後，儘管美聯儲實行超低利率的政策，但銀行為了自保惜貸，整個社會債務陷入自我緊縮的迴圈之中。事實上，目前全球都有進入通縮的危險，中國也不例外。李克強總理也強調了，中國正迎來輸入型的通縮！

　　但願“房産新政”不會再一次吹大中國樓市的泡沫！

　　□陳思進(加拿大皇家銀行資深風險投資顧問)