近日佛山限購令鬆綁，不僅搶了一些廣州的一手買家，二手市場的買家同樣有轉入購買佛山盤的現象，致使原本就低迷的廣州二手樓市形勢更加惡化。業內人士介紹，廣州二手樓市的成交量還在繼續走低，7月份的成交量只有4028套，是今年二季度以來的最低，如果限購限貸等政策不放鬆，二手樓市將持續走向冰點，前景堪憂。

　　二手市場的持續低迷，令業主、買家甚至是投資者都出現了一些新的轉變。據了解，以往態度強硬的業主，現在已不敢再開高價，甚至願意接受的降價幅度越來越大，不僅知名大社區物業業主願意降價兩三成以促進成交，就是樓價一直最為堅挺的舊東山名校房，也願意降價2000元/平方米達成交易，而面對著業主的讓價甚至是偶爾出現的筍盤，投資者也從觀望轉變為迅速入市抄底。

　　新動向1

　　名校房降價才能成交

　　一直以來被視為樓價最堅挺的老城區名校房，近期出現了降價成交的現象。中原地産東湖西分行高級營業經理邱智成介紹，今年上半年，具有路段、景觀和名校等多重優勢的東湖板塊的二手住宅並不十分搶手。“上半年二手樓市成交較為淡靜，東湖板塊一向價格較為堅挺的學位房受到了一定衝擊，近期業主的放盤價稍有鬆動，如龜崗大馬路散盤、署前路小學旁邊一套80平方米的樓梯樓，業主開始的放盤價為3萬元/平方米，放盤兩三個月後，主動調整至2.8萬元/平方米，降幅達7%左右才有成交。”邱智成説，接下來的“金九銀十”檔期，發展商的促銷力度將會有所加大，對二手樓市肯定還有一定衝擊，“恐怕這裡的二手房成交量和價格都還會繼續穩中有降。”

　　市場分析

　　業主心態鬆動 議價空間增大

　　名校房都要降價了，是否意味著二手樓市最後一根樓價堅挺的支柱都斷了？暫時還不能這麼説。名校房降價的現象和物業自身的素質、名校素質以及業主是否急需回籠資金有關，現階段名校房降價還不是普遍現象。從整體上看，中心區的名校學位二手房樓價目前為止仍是最為堅挺的，但除了名校房這種特殊的剛需型物業，其他種類的二手物業大多出現放盤價鬆動現象，即使是標誌性的二手樓盤也不例外，又以週邊區域的二手物業降價幅度最大。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰告訴記者，“現在的業主已不敢開高價了，二手業主也知道行情不好，基本上放盤一兩個月都無法成交，也漸漸願意接受仲介降價的建議。”據介紹，經滿堂紅成交的二手住宅的業主，7月份的議價幅度持續上升至6.7%，4月份時業主可接受的議價空間只有3.2%。

　　合富置業市場部經理梁燕明介紹，“越秀、天河、海珠等市中心的二手物業，業主的議價空間集中在5%左右，而近郊及週邊片區，業主願意接受的議價空間集中在5%-10%，個別急需資金的生意人以及大戶型物業，讓價的幅度在10%以上。與今年年初整體平均議價空間為2.5%相比，現在的整體議價空間升到了6.2%，顯示二手住宅的業主心態已出現明顯轉變。”

　　新動向2

　　投資客出手抄底筍盤

　　自限購限貸政策以來，在廣州市場活躍著的投資者幾乎偃旗息鼓，業內分析人士認為，這恰好説明瞭調控政策的效應。但近期投資者似乎又有重新活躍的跡象。近日，曾經是投資老手的洪先生出手了，近年來他只關注中心區的小戶型單位，認為這種物業保值和升值能力最強，無奈中心區內素質較好的中小戶型就如同不憂嫁的皇帝女，一直難見樓價鬆動。7月下旬，洪先生經中原地産買下了天河公園旁邊東方都會廣場一套39平方米的一房單位，業主原來放盤價為140萬元，在仲介放了一個多月都沒有賣出，洪先生説開出的成交價是122萬元，業主願意讓步，他就願意接手。

　　市場分析

　　降幅10%-30% 物業才易出手

　　二手樓市的持續低迷，令業主心態漸漸有所鬆動，願意降價的業主不斷增加，為市場提供了增加筍盤的概率。合富置業成交數據顯示，7月份該行的二手住宅成交均價為21679元/平方米，環比下降4%；滿堂紅為19697元/平方米，下跌7.2%；中原地産為24294元/平方米，下降0.5%。但整體均價的降幅程度，顯然還沒有達到投資者願意接受的地步。梁燕明表示，二手樓市成交難，促使一些急於套現的業主不得不大幅讓價以求儘快將物業脫手，即使是平均讓價幅度少於5%的小戶型物業，在7月也有比市場價低接近10%成交的二手筍盤個案出現。“我們統計過，7月份投資型成交個案所錄得的平均讓價幅度高達10.8%，高於大市整體水準，其中週邊板塊的投資型成交個案的讓價幅度明顯高於中心區物業。”中原地産也表示，投資型買家壓價幅度非常大，要業主下降10%-30%才肯接手。

　　據介紹，7月份以來出於投資購房目的的買家有所增加，增幅為2%左右。周峰説，近期抄底入市的情況有所增加，7月份佔一成左右，主要選擇的物業是市中心的急售單位，越秀、荔灣、海珠和白雲成交相對較多；梁燕明也表示，在總成交量差不多的情況下，6月份時投資型買家佔比僅為5.1%，7月份重上10%的關口。據介紹，投資型買家最青睞的是市中心總價不高的單間和一房一廳，大部分投資客都是以一次性付款的方式購入，以求讓業主降價幅度更大一些。