小財看房|奶西板塊再掀風浪，金隅創新是不是坑？

　　望京樾、中建宸園陸續開盤後，奶西板塊的熱度不斷上竄。在金隅摘得321地塊後，“奶西三兄弟”終於湊齊了。

　　區域火熱，對金隅肯定是利好。在案名未公佈的情況下，321地塊的戶型已流出。你沒猜錯，金隅又要創新了。

　　從金隅昆泰雲築開始，金隅就走上了一條不同尋常的路。那麼，戶型創新的噱頭能在奶西板塊掀起多高的浪？望京的改善人群如何看待少居室的戶型？金隅究竟是為自己趟出了一條路還是挖了一個坑？

　　整體規劃，配套待落地

　　◆ 商超：附近沒有大型商超，商業氣氛嚴重不足，附近二手房東洲家園僅有便民超市；再遠一點是望京商圈、新北苑商圈，相對成熟；

　　◆ 交通：非臨鐵盤，最近的地鐵站是14號線善各莊站，約3.4公里，開車8分鐘左右；也可通過公交939、869到達地鐵善各莊站，大概15分鐘；

　　◆ 醫院：附近無醫療資源配套，開車去距離最近的北京安世傑中醫門診部13分鐘、去中國中醫科學院望京醫院近30分鐘；

　　◆ 教育：緊鄰芳草地國際學校(東洲校區)，距離陳經綸中學分校(奶子房校區)約1公里；

　　◆ 公園：距離奶東公園2.3公里，步行約30分鐘；距離朝來森林公園約4公里，騎行20分鐘；

圖中紅色圓點就是金隅321地塊的位置

　　從地理位置看，金隅斬獲的321地塊位於望京樾南側，地塊方正，體量相對較小。

　　雖然望京樾、中建宸園已經完成了炒區域的使命，但奶西板塊的配套並未有實質變化，仍是

　　要啥沒啥，醫療、商業等均需借助附近的望京商圈、新北苑商圈。

　　公共交通方面，對剛需客群極不友好。最近的地鐵站是14號線善各莊站，約3.4公里，騎行或公交均可到達。

　　商業方面，除了東洲家園附近的爛尾商業，零星的底商幾乎沒有，更別説商圈了。

321地塊西側是二手房東洲家園

　　有網友表示，奶西出圈，應該歸功於來廣營北路。

來廣營北路位於321地塊西側

　　相比南皋被五環路、京密高架、機場高速切割造成的交通不便，來廣營北路一條路直通望京商圈的暢快已經變成了相對優勢。

　　與南皋不同的是，奶西板塊的詳細規劃已出爐，包括住宅用地、教育用地、景觀綠地、商業金融用地等。

芳草地國際學校(東洲校區)東臨321地塊

　　目前，和項目同期建設的道路包括317地塊的橫向街坊一路、中建宸園318地塊的縱向街坊二路；319地塊(位於320地塊的西北角)的托幼用地規劃為9班幼兒園，29-315-2地塊為中小學合校用地；望京樾320地塊的東南角有公交站；臨近來廣營北路東側有1.39公頃的生態景觀綠地；29-317-3地塊為機構養老設施用地，29-317-4屬於綜合性商業金融服務業用地等(見奶西板塊的整體規劃圖)。

奶西板塊的整體規劃

　　整體規劃看著相對靠譜，也讓買房人踏實不少，但是得等配套陸續落地。粗略估計，奶西板塊距離成熟還有很長的路要走呢。

　　少居室戶型，你願意買單麼？

　　321地塊的規劃條件顯示，容積率2.22，建築高度60米。這與望京樾類似，不同的是在出讓過程中，增加了現房銷售面積3.5萬平，在整個地上建築規模中的佔比達49.37%。

321地塊的規劃要求

　　接近一半的現房銷售面積，意味著金隅321地塊的回款週期會拉長，對項目現金流的考驗加大。

　　從“奶西三兄弟”來看，金隅的競品主要是望京樾。除規劃條件一致外，銷售指導價均是8.5萬/平，低於中建宸園的8.9萬/平。

金隅321地塊北側就是望京樾

　　值得注意的是，望京樾的成交樓面價約4.4萬/平，而金隅321地塊則達4.6萬/平。在相同的銷售指導價之下，金隅的降價空間更窄。

　　自2022年9月21日開盤以來，截至2023年3月21日，望京樾的網簽率為54.33%，成交均價8.10萬/平，成交總價40.56億元。

望京樾沙盤圖

　　從望京樾的成交總價看，似乎與首開喜報中“賣了51億”的數字有點出入。網簽雖然有滯後，但大概率不會滯後這麼多。

　　中建宸園比望京樾取證晚一個月，網簽率38.97%，成交均價8.81萬/平。

　　奶西板塊究竟是真火，還是虛火？後期要看這兩個項目的網簽情況，這同樣給金隅321地塊以懸念。

　　從流出的戶型圖看，金隅321地塊以改善客群為主，戶型主要有105平兩居、135平三居、146平四居、162平三居及四居。

“奶西三兄弟”項目概況

　　105平兩居、135平三居、162平三居，究竟是啥概念呢？就是花同樣的錢，少一個臥室，你願不願意？

　　其實，在金隅昆泰雲築項目上，金隅就玩了一把，把123平做成兩居，這款戶型只有1棟樓有售。而在傳統的戶型設計中，123平通常會做成三居，甚至四居。

　　不難發現，金隅拿出一棟樓在試水少居室、大空間戶型的市場反應。不過，據金隅昆泰雲築的銷售介紹，這款戶型的量不大，現在好的樓層依然有售。

　　金隅昆泰雲築2022年10月24日取證，恐怕市場對金隅的戶型創新已經有所反應。奶西與垡頭同屬朝陽，只是不知道望京的改善人群對這類少居室的戶型反應如何。

　　一些業內人士也為金隅擔憂，少居室戶型的出現或許讓買房人覺得傳統戶型更香。尤其在目前的市場環境下，戶型創新究竟是不是一條出路需要時間給出答案。(記者 史然)