小財看房|良鄉板塊內卷，北京建工·攬星宸如何破圈？

　　良鄉板塊上新，北京建工·攬星宸正式入局“剛需內卷帶”。

　　相比奶西的熱鬧，良鄉板塊乃至房山都超級安靜，以致于存在感極低。臨近西南六環，最低總價不到300萬，這對帝都的買房上車族而言，相對友好。然而，剛需盤扎堆、競品環伺，北京建工·攬星宸該如何破圈？

　　臨鐵盤，區域配套屬加分項

　　◆ 商超：馬路對面有便利店、超市、菜市場等，距離中海&·京西薈900多米；再遠一點是龍湖房山天街、熙悅天街、首創奧特萊斯等；

　　◆ 交通：距離房山線蘇莊地鐵站約600米，走路8分鐘。屬臨鐵盤，公共交通出行較為便利；

　　◆ 醫院：項目距離房山婦幼保健院、房山區老年病醫院、良鄉醫院分別為1.5公里、1.1公里、3公里；最近的三甲醫院為房山區中醫醫院，還在建設中；

　　◆ 教育：臨近北京工商大學附屬小學，僅600多米，走路10分鐘；距離北京師範大學良鄉附屬中學、北京工商大學附屬中學均為1公里左右，走路約15分鐘；

　　◆ 公園：距離夏莊黨建文化公園僅600米，走路約8分鐘；

　　北京建工·攬星宸的地理位置

　　從項目位置看，北京建工·攬星宸臨近翠柳大街，整個地塊較為方正。環線方面，更靠近西南六環。

　　儘管位置偏且遠，但北京建工·攬星宸屬於臨鐵盤，這對剛需族來説，無疑是重磅利好。

　　北京建工·攬星宸屬臨鐵盤，距離房山線蘇莊地鐵站約600米

　　在買房人眼裏，“新盤+郊區”約等於“周邊配套差”。然而，北京建工·攬星宸卻顛覆了上述認知，周邊的生活氛圍較為濃厚。

　　馬路對面的家家福超市、佳世苑菜市場以及各類底商，均洋溢著濃厚的煙火氣。項目南側的超級蜂巢也有部分底商，可滿足日常生活所需。

　　北京建工·攬星宸項目對面的部分底商

　　北京建工·攬星宸項目對面的佳世苑菜市場

　　北京建工·攬星宸南側的超級蜂巢也有部分底商

　　此外，項目臨近複合商業中海·京西薈，雖然招商工作仍在繼續，但整體的商業氣氛尚可。

　　中海·京西薈

　　醫療配套方面，北京建工·攬星宸周邊有房山婦幼保健院、房山區老年病醫院、良鄉醫院等，距離較近的三甲醫院是房山區中醫醫院，不過還在建設中。

　　北京建工·攬星宸周邊有房山區婦幼保健院

　　教育配套談不上頂配，但在西南六環也是杠杠的。蘇莊大街的東側就是北京工商大學附屬小學，轉入蘇莊中路就能看到北京工商大學附屬中學、北京師範大學良鄉附屬中學(初中部)，這些學校距離北京建工·攬星宸都不算遠。

　　北京工商大學附屬小學

　　北京師範大學良鄉附屬中學(初中部)

　　北京工商大學附屬中學

　　一直以來，良鄉都是房山發展的核心地帶，而良鄉組團分為良鄉大學城和良鄉新城。良鄉大學城作為重點區域，交通、商業、教育、醫療等配套相對完備。相比之下，良鄉新城遠不如良鄉大學城。

　　雖然北京建工·攬星宸位於良鄉新城，但周邊的配套確實比較“抗打”，區域內的小環境均屬於加分項。

　　在規劃方面，北京建工·攬星宸北側為綜合性商業金融服務用地，約2.35萬平，未來極有可能打造為社區商業。地塊的東北角有基礎教育用地，規劃為6班幼兒園。此外，在商業用地的北側有一條約7米寬的街坊路。

　　FS00-0113-0008為北京建工·攬星宸，FS00-0113-0009為基礎教育用地

　　然而，西南六環的地理位置，也決定了北京建工·攬星宸距離哪都挺遠。蘇莊地鐵是房山線的倒數第二站，從這裡到首經貿地鐵站換乘10號線40分鐘左右，如果還需換乘其他地鐵線，所花時間可想而知。

　　剛需內卷，價格是關鍵

　　過去幾年裏，良鄉主打限競房。例如，首創·紫悅臺、金樾和著、中駿·雲景臺等等。

　　在此基礎上，改善類需求市場非常小，一些大戶型項目去化較為艱難。特別是遭遇市場下行週期，簡直難上加難。

　　北京建工·攬星宸工地一隅

　　開發商都深諳此道，一旦進入良鄉區域，項目基本以剛需為主。最後的結果就是，整個區域剛需扎堆，內卷嚴重。

　　以中建智地為例，圍繞良鄉高教園區，自北向南依次是春和印象、京西印玥和學府印悅等3個“印”系列的剛需盤，房源合計超過2000套。

　　春和印象售樓處

　　面對殘酷的市場環境，北京建工·攬星宸也只能走剛需路子。

　　規劃條件顯示，地塊建築規模為10.93萬平，容積率2.4，控制高度45米。北京建工·攬星宸規劃樓棟總數22棟，總戶數1273戶，屬大型社區。其中，9層以下的洋房7棟，10-15層小高層15棟。

　　地塊的規劃要求

　　因為北京建工·攬星宸緊鄰翠柳大街，西側的樓棟受南北六車道的噪聲影響比較大。如果你考慮出手，噪聲這事兒還是要認真考慮的。

　　北京建工·攬星宸西側緊鄰翠柳大街

　　剛需項目面積段通常主要集中在兩居、三居。例如，春和印象的戶型包括73平兩居、85平三居、89平三居、91平三居，學府印悅涵蓋63平一居、76平兩居、87平三居、100平三居、120平四居，京西印玥則是73平兩居、83平三居、89平三居、106平三居。

　　不難發現，春和印象、京西印玥均以兩居、三居為主，只有學府印悅包含一居到四居。三個項目中，京西印玥二期2021年9月開盤；其次是學府印悅，2022年3月開盤；最後是春和印象2022年9月開盤。

　　如果把戶型設計和開盤時間結合起來看，就能窺見中建智地艱難的市場試水過程。

　　作為競品，北京建工·攬星宸屬後來者，自然希望通過面積段的設計能夠吸引更多的購房人群。因此，戶型從50多平的一居橫跨118平的四居。言下之意，只要進售樓處，總有一款適合你。

　　北京建工·攬星宸售樓處臨近熙悅天街

　　在戶型面積的設定方面，北京建工·攬星宸更為細緻，包括50多平的一居、64平兩居、71平兩居、72平兩居，75-76平兩居、84平三居、89平三居、93平三居、102平三居、118平四居。

　　值得注意的是，64平與71平的兩居均是東西朝向，72平的兩居為純南向和東南朝向，其餘的兩居、三居、四居為南北通透。

　　內卷之下，市場成交依然平平。截至2023年2月3日，京西印玥二期、學府印悅、春和印象的網簽率分別為39.14%、13.90%、8.74%，成交均價依次為4.5萬/平、4.03萬/平、3.96萬/平，後期降價走量或是以上三項目的出路。

　　截至2月3日京西印玥二期、學府印悅、春和印象的網簽情況

　　從上述成交價格可知，剛需客群對價格異常敏感。目前，北京建工·攬星宸周邊二手房為中海京西裏2月的掛牌均價3.35萬/平、馬路對面的佳世苑南區掛牌價為2.93萬/平、佳世苑北區3.16萬/平。

　　雖然北京建工·攬星宸的銷售指導價為4.5萬/平，但實際售價大概率會低。據了解，成交均價約3.4-3.8萬/平。

　　北京建工·攬星宸對面的二手房佳世苑南北區

　　其實，人口集聚的因素，主要是産業和學區。目前，房山有科技園區，不少已竣工，但入駐率非常低。産業沒有起來，人流也有限，市場成交量自然也不高。

　　加之，房山區域內卷嚴重，良鄉板塊又有多個項目集中開盤。北京建工·攬星宸要想破圈，難度系數其實不低，就看價格能否打動購房人了。（記者 史然）