小財看房|崔各莊內卷，奶西、南皋怎麼選？

　　奶西上新，南皋慌張。

　　雖然同處朝陽崔各莊，奶西和南皋都在抱望京大腿，但顯然“不同命”。

　　原本只有南皋的“四兄弟”龍樾合璽、和光悅府、望京養雲、曉風印月彼此廝殺，但隨著奶西“雙子盤”望京樾、中建宸園入市，以及金隅拿下奶西新地塊，奶西與南皋的PK持續白熱化，崔各莊成為名副其實的“朝陽卷王”。

　　奶西“雙子盤”，320地塊為望京樾，318地塊為中建宸園

　　算起來，南皋“四兄弟”入市相對早，但優勢並不明顯，結果被奶西的“雙子盤”反超。從目前的戰況來看，奶西的呼聲越來越高。

　　網簽到底哪家強？

　　沿著南皋路向東，遠遠就能望見正在作業的塔吊。其中，路南是望京養雲，路北則是龍樾合璽、曉風印月、和光悅府。

　　南皋“四兄弟”分佈在南皋路兩側

　　四盤林立，供應量超過3000套，堪稱競品大PK。一方面，四個項目都主打四居改善，同質化嚴重；另一方面，均價都超過8萬/平，總價差距不大。

　　不同的是，除了望京養雲，龍樾合璽、和光悅府、曉風印月這3個項目均配建保障性租賃住房。

　　和光悅府、龍樾合璽、曉風印月、望京養雲的指導價及面積段

　　受集中供地影響，龍樾合璽、和光悅府、望京養雲均是2021年取得預售許可證，截至目前已一年有餘；曉風印月則是2022年6月3日取證。

　　北京建委的數據顯示，截至2022年12月10日，以上四個項目的網簽率分別為25.12%、27%、92.57%、30.17%。

　　崔各莊部分項目網簽統計

　　不難發現，“四兄弟”中去化最快的是望京養雲。作為板塊內唯一的共有産權住房項目，政府産權份額佔比20%，從而變相地拉低了望京養雲的單價，僅為7.04萬/平。

　　在貼身肉搏的南皋，四個項目享受同樣的配套，單價低成為了最大優勢。以望京養雲168平的四居為例，對比另外三個項目，一套大約能便宜近300萬。

　　曉風印月雖取證晚，卻是區域內的後起之秀，網簽率已超過龍樾合璽、和光悅府，這背後也有單價低的因素，成交價約8.53萬/平，低於和光悅府的8.62萬/平和龍樾合璽8.85萬/平。當然，曉風印月有102平的三居，在四個項目中算産品差異化，有助於走量。

　　而且，曉風印月是南皋板塊中唯一有部分房源需要現房銷售的項目，現房銷售面積4.1萬平方米。因此，項目的現金流壓力相對較大，以價換量或是綜合考量的結果吧。

　　再看奶西“雙子盤”，望京樾、中建宸園的取證時間分別為2022年9月21日、2022年10月24日，截至12月10日的網簽率分別為26.64%、18.75%，整體的去化速度要快些。去化這事兒吧，其實是選擇題，本質是價和量的博弈，就看開發商要啥。

　　承接望京外溢需求

　　奶西和南皋競爭激烈，主要是因為客群的相似度極高。

　　在地理位置上，奶西和南皋均在五環外，且臨近望京，爭奪的客群也以望京為核心，尤其是阿裏、美團等大廠的購房人群。

　　站在來廣營北路上，遠處可見的高樓大廈就是望京商圈

　　也就是説，奶西和南皋本身都沒有産業，需要承接望京的外溢需求。朝陽分區的規劃顯示，産業組團以奧林匹克中心區、中關村朝陽園、金盞國際合作服務區、國家文化産業創新實驗區等為核心。

　　關於中關村朝陽園五區、金盞國際合作服務區的規劃

　　這意味著，中關村朝陽園、東壩金盞國際合作服務區有産業導入。而崔各莊恰好就在中關村朝陽園和東壩金盞國際合作服務區中間，奶西位於中關村朝陽園的北側，南皋位於東壩金盞國際合作服務區的北邊。

　　地理位置註定了奶西和南皋沒有産業導入。要知道，沒有産業，人流只能靠外溢，就像昌平的回龍觀一樣，承接海淀外溢。

　　因此，奶西和南皋想變成望京第二基本沒戲，大概率會淪為睡城。

　　既然是睡城，交通便捷就顯得格外重要。儘管奶西和南皋均不靠近地鐵，但整體交通狀況又有差別。

　　以奶西的望京樾為例，距離地鐵14號線善各莊站3.9公里，開車約8分鐘；公交939、869到善各莊站要15分鐘；如果開車出行，從來廣營北路向南，經過榮達路就可進入望京區域，通達性相對較好。

　　望京樾附近的來廣營北路

　　南皋的曉風印月，距離望京地鐵站5.8公里，駕車約18分鐘。這是不堵車的情況下，如果趕上早晚高峰，時間只會更長，想想路過必堵的大山子都崩潰。

　　從南皋到望京的直線距離雖然很近，但交通不暢，早晚高峰堵車嚴重，這也是很多購房人群的擔憂。

　　因此，交通方面，奶西相對有優勢。

　　人民網領導留言板上對京密路交通擁堵的投訴

　　不過，南皋也有利好消息，就是京密路要修高架，快速路與京密路現有的路線基本一致，建成後將有望改善東北方向道路擁堵情況。

　　同時，地鐵32號線規劃的北皋站距離曉風印月700米左右，建成後將有助於提升南皋區域的軌道出行。至於啥時候能通，小財也未知。

　　奶西整體規劃吸睛

　　奶西和南皋類似，周邊配套嚴重不足，城市界面相對混亂。然而，奶西能壓南皋一頭，主要是整體規劃已經出爐，宜居性相對高。

　　望京樾附近的二手房東洲家園

　　奶西作為朝陽供地的熱門區域，從推地節奏也可略知一二。在北京2022年第二批次土拍中，奶西拍出兩幅地塊。隨後的第三批次土拍朝陽並未挂地，直到第四批次奶西又拍了一塊地。

　　儘管北京樓市築底，但望京樾與中建宸園的熱銷傳遞了明確的信號，即大朝陽的購買力依然線上，就看項目自身了。

　　奶西板塊被熱炒，與整個區域的規劃有關，這裡屬於“先規劃後開發”。很多購房人群願意選奶西，大概率是因為通過規劃即可知道未來周邊有啥配套，心裏略微踏實一些。

　　崔各莊奶西村地塊整體規劃

　　從北京市規自委的文件來看，319地塊(位於320地塊的西北角)的托幼用地規劃為9班幼兒園；望京樾320地塊的東南角有公交站；臨近來廣營北路東側有1.39公頃的生態景觀綠地；29-315-2地塊為中小學合校用地，29-317-3地塊為機構養老設施用地，29-317-4屬於綜合性商業金融服務業用地，共計3.05公頃。

　　通過規劃可知，奶西的規劃相對完整。由於318、320、321等住宅用地均已拍完，整個板塊還剩1塊宅地待拍。可以預見，奶西後期的建設會逐步提速，板塊的居住氛圍值得期待。

　　把目光轉向南皋，周邊是塑三文化創意園、三元雙日物流以及中國鐵道博物館(東郊展館)、中國電影博物館、民航博物館等。

　　有網友戲稱，南皋藝術氛圍不錯，居住氛圍不足。

　　在建項目中，望京養雲項目配有商業綜合體，曉風印月配有基礎教育用地和社區養老用地，這些算未來的配套，需要花時間等待落地。期房就這樣，買的其實是未來。畢竟現在看未來，多少有點模糊。（記者 張增艷）