小財看房|北七家“圍獵”剛需族 宸悅國際值得上車麼？

　　天通苑向北，北七家成為剛需新戰場。宸悅國際、矽谷one、北清橡樹灣、天時湯山·禦邸、紫金書院等新盤正在上演“貼身肉搏”。

　　北七家的區位

　　北七家南接回龍觀板塊，北臨奧北別墅區，往東就是望京，西北則據守未來科學城，這片區域最大的特點就是去哪都遠。而剛需盤扎堆入市，也讓北七家成為碼農置業的首選。那麼，首付低至百萬的宸悅國際是否值得上車？

　　交通配套是短板

　　◆ 商超：2公里範圍內有奧北便民生活廣場、物美大賣場(北七家店)，距離TBD雲集中心約5公里；

　　◆ 交通：距離最近的地鐵天通苑北站約2.7公里，騎行20分鐘左右。出行也可以選擇私家車或公交，但早晚高峰的北清路爆堵；

　　◆ 醫院：臨近的三甲醫院為北京王府中西醫結合醫院，約1.1公里；

　　◆ 教育：2公里範圍內有白廟小學、黃城根小學昌平學校，再遠一點有首師大附中。雖然王府學校算教育資源頂配，但只服務王府花園、王府公寓。宸悅國際地塊有6800平的教育用地，規劃為幼兒園；

　　◆ 公園：附近規劃有綠地，暫無公園；

　　宸悅國際的項目位置

　　北京王府中西醫結合醫院為三甲醫院

　　奧北便民生活廣場

　　宸悅國際地塊位於立湯路、北清路圍合的西北角，相對規整。地塊北臨矽谷ONE，南側緊挨著王府公寓。經過東邊的綠化帶以及南邊的王府公寓，宸悅國際可以與上述兩條主幹道保持一定距離，緩解噪音。

　　宸悅國際附近的立湯路

　　作為剛需盤，宸悅國際最大的硬傷是距離地鐵太遠。

　　從5號線地鐵站天通苑北出來，騎行大約得20分鐘才能到。小財走出地鐵站的瞬間就被站前廣場上的自行車和電動車震撼到了，它們密集而有序地停在那裏。在繁忙的早高峰，這些自行車和電動車從四週匯集而來，然後在晚高峰依次離開。

　　天通苑北站站前廣場

　　畢竟是剛需客群，不少買房人也寄望于建設中的地鐵17號線北段，其自南向北依次設有望京西站、勇士營站、天通苑東站、未來科學城南站、未來科學城北站，預計2023年6月30日開通試運營。不過，即便試運營後，天通苑東站與宸悅國際的距離也有2公里左右呢。

　　更為崩潰的是北清路，早晚高峰必堵。公交也好，自駕也罷，幾乎很難躲過。好消息是，為緩解擁堵，北清路在建快速路。據了解，快速化改造工程全長19.5公里，改造後將升級為三上三下的高架城市快速路，同時與京藏高速等方向實現互通。

　　此外，與宸悅國際同期規劃的道路還有王府花園東一路、王府花園東二路、王府花園中一路，初步建設計劃安排為2022年年底。

　　宸悅國際周邊市政道路建設情況安排

　　戶型有槽點

　　根據地塊規劃條件，宸悅國際的容積率為1.6、建築高度18米，規劃為5-6層的洋房，共999套，面積段為57-121平，包括57平、58平的一居，74平的兩居，89平、94平、101平的三居。

　　規劃要求(來源：北京市規劃和自然資源委員會)

　　從面積段可知，宸悅國際以剛需為主，兼顧微改善。按照指導價5.4萬/平計算，最低總價308萬。加上折扣，總價或低於300萬。此舉旨在快速去化，同時也就放棄了社區的純粹性。

　　矽谷one施工現場

　　小路的盡頭就是宸悅國際的施工現場

　　放眼整個區域，矽谷one、北清橡樹灣、天時湯山·禦邸、紫金書院、宸悅國際均是2022年開盤，且客群基本一致，戶型以兩居、三居、四居為主。畢竟金辰府就是血淋淋的教訓，項目2019年開盤，140平+的大戶型仍在售。這也從側面反映出，北七家很難撐得起140平以上的大面積戶型。

　　北七家區域內的在售項目

　　相比之下，北清橡樹灣的面積段相對討巧，主要是72-106平的兩居、三居；矽谷one、天時湯山·禦邸、紫金書院、宸悅國際均做到了四居，尤其是紫金書院竟然有140+的五居，臥室增加，總價也會增加；天時湯山·禦邸、宸悅國際同時走低總價路線，做了50多平的一居。

　　儘管以上項目仍有差異，但畢竟屬於同一區域內的競品，剛需客群的選擇也相對較多。再往西延伸，北清雲際、建發珺和府，以及北京第三次土拍中建發剛剛摘得的北四村地塊均會與北七家的新盤分流，增加去化難度。

　　小財想説，北七家比你想像中要卷啊。

　　74平的兩居

　　身處同一區域，項目享有的配套是類似的，能否快速走量關鍵看産品。不過，宸悅國際被吐糟最多的其實是戶型。尤其是89平與94平的三居，均是面寬小、進深大。

　　89平的三居

　　上述兩類戶型的面寬依次為7.4米、7.4米，進深為12.25米、12.25米。總體來看，南向都是兩面寬，僅有一個臥室是南向的，北向有兩個臥室。小財想提醒大家，進深大容易影響採光和通風，誰買誰知道。（記者 張增艷）