小財看房|房山剛需盤再掀內卷潮 春和印象均價4萬+究竟香不香？

　　自中糧萬科·長陽半島橫空出世後，房山主打剛需盤的基調已成趨勢，以致多年後房山仍是剛需盤同臺競技的主戰場。相比其他産品，疫情後剛需盤確有市場，能夠以量取勝，不過，內卷也更為嚴重。講真，北京房山給小財的感覺是：沒有最卷，只有更卷。

　　別家開發商暫且不表，僅中建智地一家就先卷為上。圍繞良鄉高教園區，自北向南依次是春和印象、京西印玥和學府印悅3個項目，房源合計超過2000套。三個樓盤均屬“印”系列，是典型剛需盤，單價都超過4萬。

　　目前，京西印玥屬尾盤，學府印悅在售，僅春和印象未開盤。春和印象的政府指導價4.5萬/平，實際均價也要4萬+。嗯嗯，你沒有看錯，房山西南五環外都要4萬+了。在轟轟烈烈的內卷潮中，春和印象究竟香不香呢？

　　先規劃後建設 區域配套逐步落位

　　◆ 商超：距離盒馬鄰里、綠地繽紛城均為1公里；距離房山奧萊2公里左右，駕車6分鐘；

　　距離熙悅天街3公里左右，駕車10分鐘；距離北京龍湖房山天街超過5公里，駕車18分鐘；

　　◆ 交通：距離房山線廣陽城站2公里，走路約30分鐘；

　　◆ 醫院：在2公里範圍內有房山區中醫醫院良鄉康復醫院、北京北亞正骨醫院、北京房山區興康醫院，再遠一點有房山區婦幼保健院；

　　◆ 教育：在2公里範圍內有國際培優幼兒園、朋正興華幼兒園、長陽中心小學、首都師範大學附屬房山學校、北京鐵路第二中學等；

　　◆ 公園：距離長陽公園、良鄉大學城公園均為1.3公里；

　　春和印象項目所處位置

　　撇開那些天花亂墜的銷售話術，小財帶您先看看地塊。從地鐵房山線廣陽城站出來，經過長于大街轉入長陽路，隨後進入陽光北大街，全程步行30分鐘即可看到春和印象的地塊圍擋。地塊呈不規則狀，整體似梯形，開發難度略大。透過圍擋，可見工地熱鬧而繁忙的作業場景。

　　春和印象工地現場

　　雖然春和印象地處偏僻的西南五環外，但得益於良鄉高教園區的先行規劃，配套部分正逐步落位。良鄉高教園作為北京兩大高教園之一，根據全市的規劃要旨，要加快由“園”到“城”的轉變，這與良鄉“衛星城”的定位也是一脈相承的。

　　小財打探到，“城”的概念，更趨向於職住平衡，相關的生活配套肯定不能少。同時，一些基礎設施建設也納入北京市政府的綠色審批通道項目，整體建設進度全面提速。

　　規劃辰光路的詳細路線

　　在春和印象同期施工中，有3條馬路在建，還有配套的公交站點等。其中，辰光東路建成通車後，可從陽光北大街直達長于大街，縮短了春和印象、京西印玥與廣陽城站之間的距離。

　　在辰光路完工之前，除了步行至廣陽城站，還可以選擇公交。此外，在陽光北大街西側規劃了中小學用地、幼托用地以及商業服務用地等。除交通、教育資源外，房山區最缺的其實是優質醫療資源。根據規劃，玄武醫院房山院區將落位長陽鎮0607街區，同時會提升401醫院、房山第一醫院為三甲醫院。

　　你看，先行規劃的好處，是能看見未來，有很多確定性，買房的時候心裏稍微有點底。當然，配套落地也需要時間，而時間又約等於不確定性。

　　戶型主打剛需 部分邊戶臨近城市主幹道

　　從地塊的具體位置來看，0045、0056地塊均為商品房，分別為春和印象、京西印玥；0046地塊屬共有産權房，為京西印玥-幸福裏。規劃條件顯示，3個地塊的容積率均為1.6、限高18米、建築密度30%、綠地率30%。因此，除共有産權房，春和印象與京西印玥的産品類型基本一致。

　　春和印象緊鄰京西印玥

　　春和印象0045地塊的規劃條件

　　春和印象規劃為5-6層的洋房，共計15棟618套房，均為南北向。受地塊形狀所限，僅15#非正南正北。

　　由於産品主要針對剛需客群，面積段比較集中，為73平兩居、85平三居、89平三居、91平三居。其中，85平與91平的三居均有兩類戶型。91平中的一類戶型為南向三面寬，其餘戶型均為兩面寬。

　　南向增加面寬，意味著客廳與主臥的面寬會有所犧牲。同樣是91平，在三面寬戶型中，客廳與主臥的面寬分別為3.5米、3.2米，遠不及兩面寬戶型中的4米、3.3米。

　　不過，三面寬戶型中有當下盛行的LDK模式，屬典型的四葉草戶型，整個空間更為開闊。其實吧，戶型沒有十全十美的，全看個人喜好。小財就偏愛三面寬戶型，活動空間收放自如。

　　91平三面寬戶型

　　91平兩面寬戶型

　　由於地塊臨近城市主幹道，按照樓棟位置，1#、6#、7#、11#、12#、14#、15#的邊戶噪聲較大，具體戶型為85平與91平。小財也提醒大家，選房千萬要注意，畢竟噪聲引發的問題是很鬧心滴。

　　區域房價低位徘徊 市場放量需注意節奏

　　房山向來被稱為“價值洼地”，在疫情反覆與經濟下行衝擊下，房山的房價一直低位徘徊。

　　安居客的數據顯示，房山新房均價經過持續波動後，已從2019年9月的3.5萬/平降至今年8月的3.31萬/平。波動最為明顯的是今年前8個月，出現了明顯拉升，由1月的2.56萬/平漲至8月的3.31萬/平。不過，即便反彈後，房山區的新房均價仍低於3年前。

　　房山新房成交價格近三年走勢(數據來源：安居客)

　　房山二手房價格近三年走勢(數據來源：安居客)

　　再看房山區的二手房均價，從2019年10月的3.02萬/平一路下滑至今年9月的2.82萬/平。同期，良鄉板塊的二手房也跟隨整個趨勢波動，一路震蕩下行，從3.18萬/平降至2.95萬/平。這是什麼概念？相信懂的人都懂。因此，關於房價保值增值空間，小財把想像力留給你們哈。

　　小財也觀察到，今年北京的土拍中，房山僅有3宗土地出讓(包含第三次土拍已挂出的地塊)，建築面積共計18.18萬平。

　　有市場消息稱，受疫情影響，房山區的新房去化較慢，後續的供應也會有所放緩。尤其是良鄉板塊，在整個供應中，面積在70-90平的樓盤佔比為33.3%，未來競爭將更為白熱化。

　　目前，京西印玥距離清盤基本不遠了。學府印悅接力，於今年3月、6月分兩次取證。眼下，春和印象開盤在即，受集中供地影響，必須主動出擊，收割一波剛需人群。

　　春和印象地塊緊鄰京西印玥，中建智地可實現成片開發。實際上，從2020年-2022年8月，房山區在五環到六環之間土拍成交的總建築面積為69.84萬平，中建智地斬獲39.55萬平，佔比達56.63%，遠超其他開發商。

　　小財猜測，中建智地想做“京西五環的大地主”，一方面實現區域深耕，另一方面增加自身在房山的話語權。除上述提到的三個項目外，中建智地待開發地塊還有0017、0019，不知道是否會在9月底的三批次土拍中再顯身手。（記者 張增艷）