小財看房|麗澤內城墅混戰激烈 誰會買煜澤臺？

　　近兩年，麗澤金融商務區終於從大工地模樣變身CBD范兒，區域的價值進入加速兌現期。圍繞金融街外溢人群，不少內城墅已在麗澤板塊排兵布陣，儼然一副“你未唱罷，我已登場”的架勢，熙熙攘攘，好不熱鬧。

　　北京的西二環到西四環原本是別墅絕緣體，自西宸原著落地後，內城墅的概念順勢火了一把。講真，內城墅確實提升了地段的身價，那些叫得出案名的大平層基本都得10萬+打底了。那麼，在泛金融街的圈子裏，大平層環伺，誰來為定制化的煜澤臺買單呢？

　　配套成熟

　　◆ 商超：1公里範圍內有順天府超市、首航超市、億潼隆超市，距離首航生活廣場、億潼隆購物中心較近；

　　◆ 交通：地鐵、公交均比較便利，臨近七里莊、豐台東大街、泥洼、西局等地鐵站，妥妥的臨鐵盤，同時靠近東大街、豐管路西口、七里莊路東口等公交站；

　　◆ 醫院：臨近解放軍總醫院第五醫學中心(307醫院)，再遠一點可以去北京大學第一醫院豐臺醫院、天壇醫院、首都醫科大學附屬北京口腔醫院；

　　◆ 教育：臨近豐台區人民政府機關幼兒園、豐臺第一幼兒園、豐臺第二幼兒園、豐臺第五小學、豐臺三小、北京十二中、首都師範大學附屬麗澤中學等教育資源，同時地塊也有配套的幼兒園用地；

　　◆ 公園：1公里範圍內有豐臺花園、莊怡公園等；

　　周莊子地塊的地理位置

　　看地以來，周莊子地塊是小財見過最特別的，其突出的特點就是“散”。從地圖上看，地塊恰好在西三環與西四環之間，臨近麗澤金融商務區，由3個獨立的組團構成，彼此間並不相連。其中，有4塊居住用地、1塊基礎教育用地、1塊綠隔産業用地。受地塊限制，懋源直接規劃為三個項目，分別為煜澤臺、璟廷、璟瑜。看名字就知道，這三個項目屬於兩個産品係。

　　地塊由3個組團構成

　　不愧是內城地塊，除了散，就是貴。彼時，周莊子地塊一挂出來就備受市場關注。當懋源以43.34億競得該地塊時，猶如在平靜的水面投下一顆石子，連市場都跟著躁動。拋開地塊本身的光環，不論産品形態如何，僅地理位置就天然地決定了其是內城墅。

　　北京十二中

　　不得不説，內城墅的扛把子之一便是配套，這是郊區新盤無法比擬的。小財覺得，對於買房人來説，只要開車在地塊附近轉轉，或多或少都能勾勒出未來的一些生活場景。

　　周莊子地塊的規劃要求

　　根據規劃條件，煜澤臺附近還有一些新配套。例如，ZZZ-L07(西)地塊、ZZZ-06地塊分別有商業服務500平、260平，共計760平；ZZZ-22地塊則規劃為幼兒園用地。不過，新配套需在落地後才能知道是哪所幼兒園以及具體的商業項目。

　　大平層混戰

　　在“L”形地塊上，懋源引入了臺係産品，呈“點”狀分佈。據小財了解，煜澤臺總戶數324，共8棟樓，7-23層不等，戶型面積為99-229平。其中，主力戶型為225平、229平的五居，主要分佈在邊廳和中廳，屬典型的大平層。與煜澤臺相隔一條馬路，就是配建的共有産權房懋源·晟府。要知道，圈層不同，世界亦不同。

　　共有産權房懋源·晟府,與煜澤臺相隔一條馬路

　　儘管懋源的臺係産品較少，僅有紅璽臺、釣雲臺，但其名聲在外。因此，作為臺係産品的延續，煜澤臺算升級版，強調功能性和全齡化。尤其是進入三胎時代，居住需求升級，對産品也提出更高要求。煜澤臺就此提出“5+1的功能空間”。

　　對購房人群而言，2000萬+的預算，他們在麗澤金融商務區周邊的選擇還是很多的。僅西三環和西四環之間，就有煜澤臺、紫辰院、泰禾西府大院、中海甲參號院；在西二環與西三環之間有端禮著、北京瑞府等。

　　麗澤金融商務區附近的大平層項目(來源：貝殼找房)

　　從2015年開始，不少開發商陸續進入麗澤金融商務區，懋源·釣雲臺、龍湖西宸原著、崑崙域、中國璽逐步面市，麗澤也被貼上了“豪宅板塊”的標簽，外界一度以為麗澤可以匹敵中央別墅區。

　　然而，時間給出了答案。麗澤板塊雖大平層雲集，但與中央別墅區相去甚遠。此外，大平層將別墅上下的功能空間打造為同一層，其與真正的別墅仍有很大差別。直白一點，也許身價接近，但大平層與純別墅的居住體驗並不能完全劃等號哦。

　　那些能豪擲2000萬+的人群，似乎更認可中央別墅區。在小財看來，麗澤的豪宅板塊，完全是被地段價值撐起來的。按照location原理，最直接的反映就在大平層的總價上。

　　從西二環到西四環，這些大平層項目都將客群鎖定為金融街外溢人群，競爭的激烈程度可想而知，産品力、性價比也成為各家爭鋒的焦點。

　　煜澤臺空間增加，最直接的是總價上升。目前，煜澤臺均價為10.6萬/平，建面約180-230平的總價為2000萬-3000萬。對比來看，北京瑞府均價為10.2萬/平，主打132-188的三居、四居。

　　除了更靠近內城，北京瑞府的單價、總價優勢明顯，均低於煜澤臺。端禮著同樣有內城優勢，單價為11.2萬/平，戶型面積主打130-180平，總價約1500-2100萬，優勢突出。

　　值得注意的是，北京瑞府188平的四居共有兩類戶型，整體似長方形狀，南向都是四面寬，除了客廳外，還有兩個臥室和書房，採光較好。煜澤臺225平、229平的五居戶型則整體偏正方形，南向均是三面寬。

　　煜澤臺再往南就是“神盤”中海甲參號院，均價12.5萬/平，主力戶型是200平的四居，總價2600萬起，在南向三面寬的基礎上，主臥衛生間屬於明衛，同時，有轉角陽臺。因此，在高手如雲的麗澤板塊，小財也為煜澤臺捏了一把汗。（記者 張增艷）