上交所七問珠江實業：房地産為何去化慢 應付控股股東借款年利率偏高是否合理

　　中國網財經5月13日訊 珠江實業近期收到上交所下發的《2019年年度報告的資訊披露監管問詢函》。上交所要求珠江實業補充披露七大問題，涉及經營業績、運轉模式、財務狀況等方面。

　　上交所要求，珠江實業收到問詢函後立即披露，並於2020年5月18日之前，披露對問詢函的回復。

　　關於經營模式

　　年報顯示，珠江實業房地産開發業務主要分佈在廣東、安徽、湖南等板塊，去化相對較慢，且部分地區房地産毛利率變化較大；與此同時公司前期的對外資金拆借業務，目前仍有較大餘額應收款項。

　　對外拆借方面。珠江實業2019年末對廣州天晨房地産開發有限公司(以下簡稱天晨公司)、廣州市穗芳鴻華科技發展有限公司(以下簡稱穗芳鴻華)、廣東億華房地産開發有限公司(以下簡稱億華公司)、廣州東湛房地産開發有限公司(以下簡稱東湛公司)的對外拆借資金餘額合計15.04億元；同時對東迅公司、穗芳鴻華和億華公司有合計15.53億元的委託貸款。上交所要求珠江實業補充説明，公司對天晨公司的2.28億元拆借資金將於2020年7月到期，請結合天晨公司2019年末賬面現金687.96萬元，以及其經營和資産負債情況，評估資金本息是否存在回收風險；公司關於資金拆借業務的臨時公告顯示，截至2019年12月31日，有3.91億元資金佔用費未收回；上述應收未收資金佔用費至2020年3月31日上升到4.79億元，請結合各公司的經營和資産負債情況，評估資金本息是否存在回收風險，減值準備計提是否充分，公司在資金回收方面的相關安排；公司多筆其他應收款和委託貸款到期日的前後資訊披露存在差異，例如應收穗芳鴻華10.94億元款項，臨時公告到期日為2020年，但2019年年報關聯方資金拆借部分到期日期為“不適用”；對東迅公司4億元委託貸款，定期報告財務報表附注部分到期日為2020年10月25日，而委託貸款部分到期日為2020-2021年間多個時點。請公司進一步核實對外拆借相關資訊披露的準確性並予以更正。

　　房地産業務方面。珠江實業房地産業務去化較慢，2019年公司預收款項合計2.90億元，佔存貨的2.16%。不同房地産項目毛利率跨度較大，在-3.47%至81.30%之間；同時安徽的合肥中僑中心項目營收增加15.31%的同時，毛利率大幅下降19.19%。上交所要求珠江實業補充披露：公司房地産業務去化較慢的原因及相應應對安排；結合同行業公司情況，以及項目的成本費用構成和利潤佔比等，説明公司項目毛利率跨度較大的原因並分析合理性；(3)公司前五大供應商採購額中關聯採購額佔比達31.15%，請列示供應商的具體名稱、交易金額和具體交易背景。

　　關於經營業績與財務情況

　　報告期內，珠江實業實現營業收入29.48億元，同比下降13.41%，連續第二年下滑；實現歸母凈利潤2.19億元，同比下降10.67%；扣非歸母凈利潤-1.73億元，同比下降235.50%，由正轉負。非經常性損益中，包含出售海南錦繡股權實現的2.94億元投資收益和收取的1.41億元資金佔用費。

　　融資成本方面。珠江實業財務費用由2018年的1.30億元增長至2019年的3.90億元，增幅為199.8%，佔歸母凈利潤的178.08%。上交所要求珠江實業進一步解釋：公司營收和凈利潤下降的同時，財務費用大幅上升的合理性；2019年間公司債務結構有較大幅度調整，長期借款餘額由54.20億元降至32.42億元(其中僅7.15 億元調整至一年內到期的非流動負債)；同時應付債券餘額由24.07億元增至49.63億元，珠江實業需説明發行債券的具體種類和規模，分別列示發行債券和償還長期借款的利率，説明公司提前償還長期借款的原因和必要性；公司年度融資利率處於4.75%與7.5%之間，而公司應付控股股東廣州珠江實業集團有限公司(以下簡稱珠實集團)的借款年利率處於7%-7.5%的較高區間，珠江實業需説明上述融資安排的合理性。

　　子公司業績方面。2019年，珠江實業多家控股子公司、合營公司和聯營公司的凈利潤為負，例如八家重要非全資子公司中，除珠江物管公司和處置的海南美豪利外，其他皆處於虧損狀態；五家合營企業全部處於虧損狀態。上交所要求珠江實業結合各下屬公司的資産、負債及經營情況，説明其持續盈利能力情況。

　　子公司財務準確性方面。報告期初和期末，珠江實業合營公司廣東金海投資有限公司(以下簡稱金海公司)的總資産分別是4.86億元和4.64億元；而2019年12月公司收購金海公司 45%股權的臨時公告顯示，金海公司2018年末和 2019年8月底的資産總額分別為2.26億元和2.21億元。上交所要求珠江實業核實相關財務數據的準確性，並予以更正。

　　其他事項

　　流動比率。珠江實業2019年末流動比率由2.6降至1.84，公司稱主要係期末存貨增加所致。但根據流動比率定義為流動資産與流動負債的比值可知，存貨增加將帶來流動比率提升。上交所要求珠江實業進一步解釋流動比率下降原因。

　　年審機構方面。珠江實業2019年4月將前任年審會計師事務所由大華會計師事務所改聘為大信會計師事務所；後因所內業務安排原因，于2019年12月將大信會計師事務所再次改聘為大華會計師事務所。上交所要求珠江實業結合實際審計情況，補充説明兩次改聘交接過程中會計師事務所的具體溝通情況，前後任會計師溝通是否充分。