今年,房地産的秋天似乎早就開始了。

　　年初,著名地産預言家、華遠地産董事長任志強就提醒同行今年的日子不會很好過;9月中旬,任志強再一次表達對今年行業前景的不樂觀,認為經濟發展出現下滑時,房地産市場發展一定也會下滑,同時值得擔心的還有房企資金到位情況、市場供應壓力等。

　　來自全國統計局的數字顯示,1-8月,全國商品房銷售面積為64987萬平方米,同比下降8.3%,其中住宅銷售面積下降10.0%。北京作為一直 被認為“最一線”、市場相對最堅挺的城市,在整個樓市下行的趨勢中也未能獨善其身。無論從統計數據看,還是從市場現象看,2014年的北京樓市鮮見亮點。 不過對於眾多買房人而言,樓市下行至此,也已經出現了一個購房窗口期。

　　銷售量“降”字當頭

　　官方統計顯示,1-8月,北京全市商品房銷售面積為774.4萬平方米,同比下降33%;住宅銷售578.6萬平方米,同比下降31.7%。

　　北京市統計局的數字表明,全市商品房銷售面積同比增速從去年開始進入下行通道,在去年底開始出現銷售面積同比下降(去年1-12月同比下降2.1%),今年初(1-2月)懸崖式來到同比下降39.1%的水準,此後一直保持在同比下降30%以上的水準。

　　而在價格方面,國家統計局數字顯示,北京8月,新建商品住宅環比下降1.2%,二手住宅價格環比下降0.9%。北京新房價格已經連續3個月下跌,二手房價格則連續5個月下跌。同時,雖然同比價格仍然是上漲,但漲幅已經在收窄。

　　相對於銷售數據上的下降,全市房地産開發投資則是上漲的。1-8月,全市完成房地産開發投資2261.8億元,同比增長13.9%;住宅投資完成1167億元,同比增長26.8%。

　　從土地市場看,截至9月中旬,全市已經成交120宗土地,土地出讓金超過1532億元,同比增長38.8%。

　　樓市遭遇多重壓力

　　對於樓市銷量的下行,業內人士認為首先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個城市相繼放鬆或取消限購不同,作為嚴厲程度首屈一指的北京,限購政策卻沒有鬆動。

　　在整個房地産降溫的背景下,6月底,呼和浩特在全國率先明文取消限購。隨後,越來越多的城市開始跟進。截至9月21日,在南京取消限購後,全國40多個限購城市,只有京滬廣深四個一線城市和珠海、三亞未取消限購。

　　北京會不會取消或者適度放鬆限購?雖然不少業內人士認為限購是遲早要退出的,在今年這種淡市退出,對市場影響不至於太大,但北京還是看不出限購放鬆的跡象。

　　7月底,北京市市長王安順在上半年經濟形勢分析會上表示,北京不會輕易放鬆限購等措施,否則會削弱結構調整的動力,影響城市可持續發展。

　　不過,相對於限購政策,限貸政策的從緊,更被業內人士視為影響樓市銷售的最大因素。

　　華遠地産董事長任志強就在最近表示,去年開始出現房地産交易量下滑,而房地産交易量的下滑就在於金融市場的不開放,銀行大幅提高了個人消費信貸利率,增加了購房成本。

　　易居中國執行總裁丁祖昱也曾結合全國市場談到,限購放鬆只是説買房人可能有了購房資格,但是購買力還是問題,樓市最核心的問題是剛需購買力不足。

　　除限購、限貸政策影響外,北京樓市在今年還面臨的一個獨有情況是,自住房影響開始蔓延。自住房一方面降低了許多購房人的入市門檻,但同時也分流了普通商品住宅市場的需求,並帶來了強烈的觀望情緒,最終導致許多樓盤降價促銷。

　　自住房衝擊區域市場

　　類似金隅匯星苑、匯景苑,一個自住房項目就能鎖定20多萬買房人,這也間接導致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。

　　9月中旬,有網站釋放了“朝陽東壩精裝學區現房均價30000”的消息。這個學區現房就是首開旗下常青藤項目。

　　在今年,首開常青藤成為北京在售老項目降價的代表。6月底,常青藤推出特價房,均價在34000-35000元/平方米,相對於此前一度在42000元/平方米水準的價格下調明顯。8月中,根據記者了解,常青藤的現房售價約為33000元/平方米。

　　對於首開常青藤的降價,市場分析人士就談到,常青藤所在的朝陽東壩板塊,本身就有金隅匯景苑等自住房項目競爭。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤帶來不小的壓力。

　　自住商品房2013年開始推出,其價格低於周邊商品房30%(實際可能更多)的優勢,去年底就開始引起其他一些房企人士的擔心。北京中原地産首席分析師張大偉還認為,北京兩年7萬套自住房的供應量,對於年成交量在12萬上下的新房市場來説,無疑是個很巨大的數字。

　　而從記者前期採訪了解看,眾多買房人開始申購自住房,從而暫停在普通商品住宅市場出售,形成了濃重的觀望情緒,也間接導致許多樓盤蓄客與可售房源比明顯下降。

　　房價出現“點狀”鬆動

　　在上述情況下,包括朝陽東壩、通州臺湖、大興亦莊、房山等區域,均出現了不同程度的降價,房企促銷的手段也愈發靈活。

　　例如在通州臺湖,東亞旗下印象臺湖、尚品臺湖均下調了售價。最明顯的是在8月中旬,印象臺湖辦公類産品從每平方米2.1萬元降到1.49萬元,降幅達6000元/平方米,住宅類産品降價也達4000元/平方米。

　　東亞新華行銷總監賈玉鵬曾對記者表示,降價主要是公司為了加速回款、尋求拿地,目前不少地塊底價成交,是一個拿地擴張的好時機。

　　但接近東亞新華的人士也透露,印象臺湖也感受到自住房分流的市場需求,加上區域其他樓盤競爭壓力,因此選擇了降價。

　　同在臺湖板塊,首開萬科聯合開發的臺湖新城·公園裏項目,今年上半年入市,成交均價約2.7萬元/平方米,相對於去年底預期超過3萬元/平方米的售價,實際推盤價格下調了。而這背後也有萬科因應市場走勢和限價,將精裝房改為毛坯房的原因。

　　今年,採取諸如特價房、零首付之類靈活促銷手段的房企和項目還有很多,諸如北京城建在亦莊的海梓府,京投萬科在豐臺的西華府,合景在房山的合景領峰,合生在通州的濱江帝景,等等。

　　萬科集團高級副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受記者採訪時表示,現在是非常典型的市場狀態,已經沒有或者説找不到太多投資性需求,剛需佔非常大的 比重,價格是很重要的決心因素。價格只要合理,定位準確,還是有不少賣得不錯的項目。因此,房企平價或者以某種方式促銷推盤,已經是常態。

　　土地市場感受“冰桶挑戰”

　　9月4日,北京豐台南苑和麗澤商務區各有一宗土地成交,兩宗地出讓金合計超過43億元,也將北京今年土地出讓金金額拉高到1500億元。

　　截至9月中旬,北京今年土地出讓金達到1532億元,同比增幅達到38.8%。雖然整體數據很好看,但實際上北京土地市場在今年也經歷了一個高峰墜石的變化,不啻于也接受了一次“冰桶挑戰”。

　　在今年前4月,北京土地出讓金就突破了千億大關。豐台西局、大興黃村地塊競爭尤為激烈。龍湖、泰禾進駐西局,該區域樓面價漲到6萬元/平方米水準,泰禾剛在黃村以2萬元/平方米的高價拿地,恒大隨後就將黃村土地樓面價推高到3萬元/平方米。

　　整體來看,在今年前4月,北京土地市場熱鬧非凡,房企拿地積極性高漲。在北京接近4年沒拿地的遠洋地産,在今年1月,8天的時間拿下3宗土地,出讓金合計超過73億元。

　　不過從5月開始,樓市低迷開始影響到土地市場。北京5月、6月兩個月沒有宅地成交。隨後,底價成交、低溢價率成交開始成為土地市場主流。7月底,更 是出現了朝陽區孫河兩宗優質宅地流拍。對於優質地塊流拍,業內人士認為,一方面由於政府確定的底價太高,另一方面也因為房企在下行樓市中開始謹慎拿地。

　　近幾個月,北京土地市場難得一見競爭激烈的地塊是西城區華嘉衚同地塊,該地塊最終以74.6億元成交,溢價率超過100%。不過該宗地塊由於地處金融街核心區域,特殊性較強。

　　對於接下來土地市場的走勢,業內預計,北京土地價格依然會處於高位,房企拿地積極性相比之前總體還在降溫。

　　8月底,此前流拍的孫河BCDE地塊重新挂出,起始價從46億元降到42.3億元。有孫河區域開發商預判,該地塊應有接手企業,但仍將是低溢價率成交。

　　二手房市場顯現復蘇跡象

　　雖然二手房在今年上半年同比表現低迷,但從6月開始,二手房市場已經出現些許積極信號。

　　北京中原地産統計顯示,從6月到8月,北京二手住宅簽約套數從6546套穩步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5個月以來的高點。

　　此外,據偉業我愛我家市場研究院數據,9月中上旬,北京二手住宅網簽量達到5484套,比上月同期上漲6.9%,28547元/平方米的成交均價比上月小幅增加1.3%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,9月中上旬,二手住宅市場逐步復蘇的特徵在繼續,二手房價格出現了階段性企穩、試探性上揚。

　　對於二手房市場的這種新變化,北京中原首席分析師張大偉認為,信貸放寬加速是影響二手房市場的重要原因,加上之前二手房市場的價格降幅超出預料,部分二手房源均價比年初下跌超過15%,吸引了購房者入市。在這種情況下,成交量開始築底,房價下調的幅度從而也開始放緩。

　　佔據北京二手房市場最大份額的鏈家地産,在8月統計到日均客源量繼續回升,環比增加3%。鏈家預計在需求回流的帶動下,未來一段時間成交量仍將保持回升態勢。賣家預期也逐漸改變,降價意願有所下降,但價格上漲房源的市場接受度仍然會很低。

　　高端市場平價開盤低調搶市

　　根據亞豪機構統計,上半年,北京共有13個單價超5萬元/平方米的公寓豪宅産品獲批入市,新增1888套供給。但成交只有897套,同比下降57%,成交金額僅為92億元,同比減少105億元。

　　在今年剛需盤直接受到自住房衝擊的同時,高端住宅市場也沒能獨善其身。

　　亞豪機構副總經理高姍認為,高端樓盤的成交下行,與二手房市場量價齊跌有關係,許多計劃“賣一買一”的改善型置業者因為原有房産無法收儲,導致延遲購置新房産。

　　在這樣的情況下,京城高端樓盤入市姿態也頗為低調。諸如8月中旬首次開盤的琨禦府項目,實際開盤價不到7萬元/平方米,和周邊部分二手房價格相當。這種平價策略為項目帶來開盤24億元的認購額。

　　機構統計也顯示,8月,公寓豪宅成交達到180套,環比大增73%。這就和多個項目“低價”入市凸顯性價比,吸引大量購房需求有關。諸如清河板塊的華潤萬橡府,以不到6萬元/平方米的價格入市,相對於五環外的一些競品項目,展現了更高的性價比。

　　預測

　　樓市“下行通道”還將走多久?

　　對於接下來的樓市走勢,包括任志強等業內人士還是傾向於認為,從政策層面上來看,北京樓市限購政策不可能放開。信貸是否放鬆,將成為判斷未來樓市走勢的關鍵因素。

　　北京中原地産首席分析師張大偉認為,全國政策面的轉寬鬆,對購房者心理出現支撐,入市積極性在增加,但觀望依然是主流。對於房企而言,為確保全年銷 售,不得不衝刺入市。亞豪機構則分析認為,年底前自住型商品房還將與剛需項目爭奪客源,剛需住宅普遍存在競爭壓力,或將引發價格肉搏戰。

　　一家上市房企北京公司高管也談到,從下半年開始到現在感覺還是有壓力的,從三個季度情況看,年底前樓市很難有井噴式的增長。

　　雖然9月不少樓盤加速供應,成交量也表現平穩,但到10月,預計入市樓盤僅有22個,這也反映出房企推盤心態的糾結。

　　不過多位業內人士也建議,對於購房人來説,樓市下行通道中,購房時機已經出現,雖然房價還可能出現波動,但現在已經是一個相對低點。從長遠看,當下出手買房已經是在“抄底過程中”。