北京一名購房者為改善居住條件，賣小房換大房，鏈家地産力推“連環單”，讓業主先買後賣，並保證買大房後，小房可限時賣出。結果簽約幾個月後，小房遲遲無法賣出，大房房主不得不將房另賣他人，購房者錢房兩空。現在業主準備起仲介，仲介也説要反訴業主。簽定“連環單”後，小房賣不掉，大房沒買成，交易無法繼續，仲介費到底該不該退？

　　在政策出現鬆綁苗頭、房價下跌等多重因素影響下，換房人開始出手了。在剛剛過去的8月份，北京市二手房市場延續了7月份成交量回升的勢頭，成交量環比增加4.65%。在這些購房者當中，有相當一部分人是“先賣後買”或者“先買後賣”的換房群體。換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分，而現在選擇簽訂“連環單”換房的人數也越來越多。

　　向我們本期節目投訴的業主，並不是7、8月份換房群體中的一員，他今年3月就計劃換房，當時在仲介公司的力薦下簽訂了“連環單”，選擇了先買後賣，但簽訂連環單後，小房遲遲無法賣出，大房房主不得不將房另賣他人，業主現在是錢房兩空，還有可能被仲介公司告上法庭。她的經歷可以提醒準備簽訂連環單換房的業主注意，簽“連環單”時，注意合同內容，別聽仲介忽悠。

　　我們一起來了解具體是怎麼回事。北京業主小瑩(化名)今年3月份計劃換房，當時房價下行跡象還不明顯。

　　小瑩：我是從去年下半年開始就看房子，因為我父母要來北京這邊住，我房子太小，北京限購嘛，就想賣了小的換個大的，一直找的鏈家來看。今年3月份的時候看中一套房子，去這個房子裏面看的當天，經紀人就説下午咱們約房主見個面，我説我剛看第一個房，家人還沒商量，他説也不是要談買賣，有了買家，我們才能把賣家約過來，顯得我們有誠意，你們可以做下來聊一聊。我就答應了，見面的時候，就聊這個房子的情況，又聊了價格，下午一直聊到晚上天都黑了，餓著肚子聊了很久，到最後仲介費也擺出來聊了，就差不多這個事就要成，然後我就説，我説以小換大，我因為單身，是北京限購的對象，所以我不能名下同時有兩套房，我名下這個小房子怎麼辦？然後鏈家的經紀人跟我説，你的房子小，而且總價低，以我做了10多年的經驗來看，我給你一個多月，滿打滿算兩三個月肯定能賣出去，咱們先把這個大的房子簽下來，然後再走大房子的手續的過程中，我們就給你賣這個小房子。

　　仲介公司經紀人保證小房可限時賣出，並且還能多賣5萬元。為了盡可能節約成本，小瑩同意先買後賣。

　　小瑩：我如果賣了小的，再去買大的，中間有可能賣了小的找不到合適的大的，或者説這中間必須得租房子有一段時間。而且我們在看房子的時候，經紀人也提醒我説，你最好先定下這套房子，他説這套房子好多人都在談，估計今天晚上這房子就出手了，就談成了，最好先把這套訂下，你如果不定下的話，等你的房子賣完了之後，你找不到這樣合適的房子了。當時我還由於談一些的細節的時候，我説萬一我這房子賣不出去怎麼辦，賣家人也特別好，房主就説我們之間交易這個房子的流程，時間我給你留的長一點，仲介那邊就説全北京鏈家有多少家店，全都挂你這個房子，給你往外推，當天中午看了房子，當天下午約了房主見面，當天晚上就把合同簽了，仲介費五萬，房主那邊訂金兩萬，第二天就給房主打了兩萬塊錢。

　　新房已經“下定”，卻遲遲等不到舊房的買家，小瑩趕緊聯繫北京鏈家地産管莊東一時區店的店長仲店長，商量對策，這時仲店長還是信心滿滿，説舊房肯定可以賣出。

　　仲店長：你看我們現在就是成交的，這兩天我們一直在成交房子，真的，不騙你，我現在有兩個單子還在手上呢，還沒報合同呢。

　　小瑩：也是像我這樣，被你們説服的，沒有購房資格先簽了，是嗎？

　　仲店長：因為換房都是這樣，換房都是同一資質，但是你必須得看好哪個，你得先買，先買完之後，然後自己那個都在我們那賣。你看我們剛簽了那個，他是月季園的一個業主，他也是外地人，天津人，在北京就買一套房子，然後買的那兩居室給簽了，然後買了，之後就賣了武夷花園那個房子，也是剛簽了沒有一週的時間。確實是，還有一個南北通透的房子，業主在城裏邊換學區房，就是現在已經簽完了，就等著賣這邊的房子，它只能是這樣，先把自己的看好的房子定下來，先把那個房子固定住，等於這房子已經選好了，然後自己再去騰往出賣，現在換房子都是這樣，不光是咱們這一單，不管怎麼樣都得按程式走，因為換房只能這樣才能換成功。

　　小瑩：反正我沒換過什麼房子，我也沒什麼經驗。

　　工作人員：你要是不先訂下來，你要先把你房子賣完之後，在買的過程當中，你住哪？

　　仲店長：還有一個就是在買的過程當中，你不敢保證，雖然現在咱們的市場秩序比較平穩，或者説走下行趨勢，但是你先賣完之後，然後之後再去買，咱們不一定説市場到底什麼樣子，萬一賣不出去對你來講也是一個損失，所以我們覺得您這邊首先是時間的問題，第二也得有信心。這剛剛過去一個月。

　　舊房一直到現在都還沒有賣出，好在小瑩早已和大房房主協商好應對辦法，現在大房房主已經將房屋另賣他人。

　　小瑩：房子到現在也沒有賣出，到後來一進5月份，樓市就開始不好了，一開始我們簽完合同的時候，4月份他們還常常來帶人來看房子，一進了5月份之後，樓市轉不好了之後，就是一週一週的沒人來看，我們心裏就毛了，因為按合同執行的話，我們如果不能如期完成過戶，時間在那卡著，我們得交20%的違約金，20%差不多是大概算了一下是40多萬。直接就沒人來看了，我們心裏沒有底了，就趕緊約房主，最後我們提出來一個方案，合同剛剛簽了一個月左右的時間，我們説這個時候房主的房子也挂出來賣，因為房主説他也是著急用錢，他給孩子換學區房，他等著這一大筆錢，我們説那你就抓緊時間也挂出來賣，如果説你們的房子能賣掉的話，我們的訂金也不要了，我們説這期間我們也抓緊時間賣，積極的賣，只要我們的房子一賣掉，我們馬上回來優先買你們的房子，保留我們的購買權，房主也不大樂意，但是之後也沒再表現過異議，這期間我們就是努力賣房子，你都想像不到，我晚上睡覺，我做夢夢見我房子賣出去了，大概到8月中旬之間我接到鏈家一個電話，説房主那邊來電話了，説是他的房子賣掉了。

　　小瑩在和房主協商好，同時售賣房屋，但保留自己的優先購買權後，然後就開始瘋狂地在各大二手房交易網站及論壇裏發佈賣房資訊，做夢都在賣房子。遺憾的是，經過努力後，舊房到現在都沒有賣出，大房房主也已經將房子另賣他人，現在小瑩只能接受現實。交易無法繼續，小瑩以為鏈家地産會退回她買房時支付的仲介費，但遲遲沒人聯繫她，後來她主動向鏈家地産提出退回仲介費的要求，但被對方一口回絕。溝通多次後，北京鏈家地産管莊東一時區店的店長同意退還小瑩3600元，並稱是看女人家家的可憐，才同意退回部分錢款。

　　小瑩：我説這些服務都還沒開始，你一分不退不合適吧，然後店長説鏈家沒有這個規矩，就是一分不退，後來我説有一部分是房屋評估費，這個還沒有發生應該退給我，一共只有600塊錢，説那行這個可以退給你，我説那你其他的服務也沒發生，為什麼不退呢。我打了鏈家總部的投訴電話，後來店長給我打電話説，我們商量了再退你三千，我説這個是什麼依據呢？店長説，這個錢就是情分錢，看你女人家家的可憐，所以退你3600，我説那我不能接受。我就又跟總部投訴那邊給它反饋，他説我給你區域經理的電話，跟他溝通的時候，我説因為他知道我無購房資格，我也知道我無購房資格，但是他的承諾促使我簽了這個合同，我覺得我們責任分擔吧，你們退我一半的仲介費。這話説了以後，我很意外的，通過鏈家其他的店面拿到了一張鏈家的服務承諾書，我拿到這個是一個複印件，編號是00610000000001，全稱是鏈家地産簽約服務承諾書，看到這個的承諾書我有點不淡定了，第五條寫的清清楚楚交易不成功承諾，然後後邊是用紅線把後面整個一句話，標出來的，是這麼寫：在交易過程中，任何原因造成的交易不成功，我們承諾退還您所交納的仲介服務費，括弧不包含實際發生的代收評估費、擔保費、及支付給業主的購房訂金客戶括弧。我就拿著這個承諾書，你們對外有這麼一個文件，所以我主張退還我們所有的仲介費5萬，他説這個事沒法談了，我説仲介也很不容易，你們可以留個幾千塊錢作為他們的勞務費，我這可以接受，比如説你退我4萬5行不行，然後他們説面談。

　　接到投訴後，記者撥通了鏈家地産區域經理黃經理的電話，讓人意外的是，他説現在鏈家地産準備起訴客戶小瑩。

　　經理：因為是買賣雙方和我們三方之間一個事，因為現在我們也正在處理，我們也在等網簽，現在有可能她不起訴我們，我們通過法院起訴她，現在走這麼一個流程。

　　記者：第三方不是已經跟她解約了嗎？

　　經理：沒有，誰跟他們解約了，根本就沒有。

　　記者：是這樣，那個房主已經跟她解約了。

　　經理：沒有，這個我們是不知道這事的，因為我們簽的合同是簽的三方合同，我們三方合同現在根本解約呢，所以到現在也談不上解約呢？

　　記者：您這邊為什麼要起訴呢？

　　經理：因為業主涉及到一房二賣，她也涉及到一些問題。我們現在這邊也遞交法務，她現在不起訴我們，我們現在也正要著手起訴她呢。

　　當記者再詢問其他問題時，黃經理回復，媒體沒有權利核實這些事。

　　黃經理：現在所有的事都要經過區法院去處理，現在你也沒權利去核實這些事，因為我跟您説完了之後您也做不了主，你不可能説我對還是她對，因為你是一個新聞部門。這個事到底是誰對，誰也不知道，所以我們只能通過法院去解決。

　　媒體在報道前，有義務向各事件相關方核實清楚事實，確保報道內容客觀公正。黃經理在剛接到記者電話時強調，“你們報道要客觀公正”，但是記者向他詢問相關問題時，黃經理又提到，媒體沒有權利核實。我們想問這位黃經理，您不妨説説，我們的記者應該怎麼做？

　　現在業主準備起仲介，仲介也説要反訴業主。簽定“連環單”後，小房賣不掉，大房沒買成，交易無法繼續，仲介費到底該不該退？記者後來又以業主的身份撥通了北京鏈家地産管莊東一時區店的電話，門店客服人員説可以簽連環單，沒有主動提示風險，只是多次提到現在市場挺好的，房子不會賣不出去。

　　記者：大的已經買了，小的賣不出去怎麼辦？

　　客服：現在市場挺好的，而且這種連環單挺多的，您小的賣出去，再換一個比較大的房子都有，兩居換三居的都有。

　　記者：現在這種簽連環單的人比較多是嗎？

　　客服：對，現在也是自己也房子了都。

　　記者：如果説我這邊大房買了，訂金交了，小房這邊沒賣出去，訂金和仲介費你還能退給我嗎？

　　客服：一般房子不錯的話，就是成交週期長短，不會説賣不出去。

　　記者：萬一沒賣出去的話，怎麼辦？仲介費能退嗎？

　　客服：這個肯定不行。

　　後來記者又以業主身份撥通了鏈家地産另一位區域經理的電話。這位區域經理提示，如果單子沒有操作完，可以退費。

　　經理：連環單在整個操作過程當中或多或少是有風險的，就是不太可能保證您買完房子之後，100%到哪天，什麼價格能幫您賣出去，所以您在買房和賣房的過程當中你或多或少要考慮一下。

　　記者：交完訂金，交完仲介費，如果我這邊自己的房賣出去，押金和仲介費還能退嗎？

　　經理：正常情況下，單子沒有操作完代理費是可以退，但是前提如果你那時候簽了買賣合同，你得需要把那頭解了約之後這個仲介費才能退，因為這涉及到三方一個單子。

　　記者：如果是解約的話，解約之後是可以退的是吧？

　　經理：可以，如果説我們沒有操作下去，是可退的。

　　專家點評：

　　記者看到小瑩提供的投訴資料中，有一份鏈家地産簽約服務承諾書和一份解約通知書，承諾書沒有填寫內容，小瑩説這是其他門店提供給她的，承諾書中第5條為“交易不成功承諾：在交易過程中，任何原因造成的交易不成功，我們承諾，退還您所繳納的仲介服務費(不含實際發生的代收評估費、擔保費及支付給業主的購房定金)”。記者向鏈家地産區域經理詢問過，這個承諾書每個門店都有，一般在和業主簽約時，都會提供給業主一份。不知小瑩簽約的門店，為何沒有讓業主填寫的承諾書。解約通知書上寫著，現通知乙方小瑩，丙方北京鏈家房地産經紀公司解約。既然已經解約，仲介公司是否就應該退回小瑩繳納的5萬元仲介費？

　　今天參與節目的嘉賓：經濟之聲特約評論員包華、北京潮陽律師事務所律師邵桐，一起來討論相關問題。仲介的後期服務，包括資審、網簽、過戶等等什麼都沒有啟動，現在第三方也已經解約，仲介公司是否就應該退回小瑩繳納的5萬元仲介費？

　　包華：就現實這個案例而言，很難退，因為仲介公司所收費它是分項目的，這5萬塊錢可能分在不同的項目上，比如説居間費用，這筆費用在仲介服務的費用裏面佔大頭的，它一般相當於購房款的1.5-2%。在這種情況下，如果雙方已經交易達成，往往仲介公司不會再去退居間服務費用了，而這個可能是現在業主購房人損失最大的一塊。至於後邊所説的，比如説代為辦理抵押、代為辦理擔保、代為辦理貸款等，這些手續費用不是太高，可能就是幾千塊錢而已，如果是確實沒有操作的話，這筆費用是能退出來的，但是在整個5萬塊錢仲介費裏這是一個非常小的比例，所以我覺得就目前這個案例來説，購房人想去全額退回款項是非常困難的，尤其是在承諾書沒有簽署的情況之下。

　　經濟之聲：您剛才提到了承諾説沒有簽署，我們假定説它承諾書籤署了，承諾書第五條當中提到，交易不成功承諾在交易過程中任何原因造成的交易不成功，我們承諾退還您所繳納的仲介服務費，那麼剛才您剛才所説的那個理由，我們跟這條承諾放在一起的話，作何理解呢？

　　包華：承諾書應該是我們仲介公司在草擬的示範性文本，在交易過程中為了幫助客戶打消交易顧慮，提高仲介公司的信任度作出的承諾，承諾的範圍也只是針對仲介費用而言。所以我覺得如果這份承諾如果簽署的話，那麼對於購房人來退還費用是非常有利的，但是很遺憾的是，這個案例裏沒有簽署這個承諾書，所以也不能把它作為一個三方來判定權利義務的依據。

　　經濟之聲：而且甚至小瑩就沒有聽説過有這樣一個承諾書，她手裏這份承諾説是其他門店所提供給她的，這一條我們要特別注意一下。我們現在看到小瑩的手上還有一個解約通知書，上來寫的是通知乙方小瑩，丙方北京鏈家房地産經紀公司解約，那麼現在我們聽到我們的記者在和我們的仲介進行溝通的時候，仲介公司也就是鏈家地産方面説還沒有解約，它不知情第三方已經解約一事，邵桐律師從法律層面上來説，第三方出具的節約通知書，是不是可以證明三方都已經的知道了解約的事情，它是否有法律效率？

　　邵桐：我認為如果是鏈家這方出具的解約通知書，而且蓋了章了我認為可能是有法律效益的，雙方之間的合同也就不復存在了。那麼雙方之間的權利義務還是要根據合同當中的約定，比如説仲裁條款、比如説相應的責任，肯定還是要按照合同當中約定來執行的。

　　經濟之聲：換句話來説，既然鏈家地産方面已經出具了解約通知書，他們的區域經理也好，門店經理也好，就不能説他們不知道這個合同已經解約了。

　　邵桐：只要有相應的證據可以證實他們出具了解約通知書，就可以證明這個合同已經解除了。

　　經濟之聲：小瑩説，仲介承諾小房子一定能速銷賣出，他們才敢簽約，購買大房子，而小房子始終沒有賣出，這也是現在無法執行大房子合同的關鍵原因，仲介是否也應該為交易無法繼續，承擔責任？包華從你的專業角度房産交易專業角度來説，鏈家地産方面在這樁三方交易當中是否也存在著一些責任？

　　包華：不僅是存在責任的問題，而且是存在一個重大的過錯，也就是説在選取一種交易模式的時候，一定要告訴自己的客戶，這個交易模式中存在的風險是什麼，這個案件中明顯是仲介公司在撮合雙方交易，並且在説服購房人採用連環單方式來賣方的情況下，並沒有對購房人做出風險提示。而且記者在進行暗訪的時候，我們也聽到，鏈家公司的工作人員，也沒有做任何的風險提示，在這種情況下，作為一個的專業的仲介機構，其實本身也是的失職的。另外，這種交易模式中，鏈家公司不僅是一個諮詢方，更多的它還是一個具體的操作方，它給客戶提供這樣的交易模式，同時説服客戶相信這種交易模式的可靠性，而且代為履行這種交易模式，所以它的責任是非常重大的，所以如果沒有做任何的風險提示，如果在履行過程中，依然沒有給客戶其他的一些建議，避免客戶發生損失的話，我認為仲介機構它的責任非常大，需要承擔一定的責任。

　　經濟之聲：小瑩後來登陸北京市建委網站查詢，經紀人楊梅、店長仲維超都沒有經紀人資質備案，合同上，仲介簽的是完全陌生的2個經紀人的名字，這是否在掩藏楊、仲二人無資質的事實？

　　包華：這種做法在仲介機構我所了解到的情況，都是非常常見的，您具體溝通的這個人可能沒有經紀資質，那麼有經紀資質的人，最多是在合同當中做一個署名，這種情況在經濟行業非常普遍，我並不是説一定要強調這個經紀人通過考試，他的水準一定能通過大家滿意，不是這個意思，我是想説，如果這個人確實沒有經紀資質，你告訴我們的客戶，讓我們的客戶能有所了解，對於他提供的服務能有所的判斷，這個是最起碼的誠信程度，如聯誠信都沒有的話，仲介公司它的作用也蕩然無存了。

　　經濟之聲：邵桐律師，有一個法律方面事情，我想向您做一個的簡單的諮詢，就是我們在向鏈家來資訊或者核實相關事實的時候，鏈家方面的黃經理給我們強調你們的報道要客觀公正，但是我們的記者向他詢問相關的問題的時候，又提到媒體沒有權利進行核實。那麼從相關的法律規定上來説，我們記者應該做什麼，不應該做什麼？

　　邵桐：我認為記者核實相關的事件的真實性，以及相關問題的細節的時候，我覺得鏈家公司的負責人員應當如實的答覆。但是我們國家對於新聞報道是有相關規定的，對方當事人或者不特定的人員在拒絕新聞核實的情況下，法律沒有一個規定的強制的義務，説他必須配合，所以這就造成了我們在核實新聞報道細節的時候遭到拒絕，但是沒有法律依據來強制約束的這種情況出現。

　　經濟之聲：最後一個問題請教包華，現在仲介公司現在在大力推行“連環單”，這個連環單出現的背景就是現在限購的政策，我們剛才也説了中國挺有意思，它總是上有政策、下有對策，中國人總是能相處各種各樣的辦法，來規避某些政策的制約，這是不是會擾亂正常的房屋交易的秩序，會帶來多大的影響？

　　包華：連環單本身這種交易模式，其實是可以理解的，因為兩邊都是一個合理住房更新或升級的需求，那這種合理需求存在的情況下，才會有這樣的交易模式出現。關鍵這種交易模式有它天生的弊病就在於它的不確定性，只要我們在設計我們的産品，在設計我們服務類型的時候，我們可以把這些不確定性告知我們的購房人或者賣房人，而且得到他們的理解支援，同時能夠設立相應的一些條件或者一些模板，能夠回避這樣一些責任就可以了。我們現在出現的問題並不是連環單本身的它自己客觀模式和合理需求的問題，而是我們現在在使用這種交易模式是，沒有盡到一個審慎義務，沒有盡到一個盡職盡責的義務，在這方面出現了問題，所以我認為這種交易模式可以再進一步的提高和更新，以滿足買賣雙方的要求。