中國網財經8月1日(記者 沈華)近日，上海錦和商業經營管理股份有限公司(下稱“錦和商業”)進入預披露名單，公司主要經營創意園區，業務獨特頗受投資者關注。

　　錦和商業將其主要經營模式概括為：“以租賃方式取得具有租賃價值提升空間的既有建築(群)經營權，通過改建配套硬體設施、重塑建築風格和形象以及完善內外部裝修，從而提升既有建築(群)使用價值，通過招商和後續運營獲得租金收入和物業管理收入等。”

　　招股書顯示，2012年-2013年錦和商業營業收入分別為1.83億元、 2.60億元及3.37億元；歸屬於母公司所有者的凈利潤分別為5876.93萬元、7724.36萬元及8938.71萬元，收入和利潤穩步增長趨勢。

　　然而，隨著公司的進一步擴張，錦和商業成熟項目毛利率趨降、資金不足、盈利風險等慢慢“浮出水面”。

　　2011年-2013年，錦和商業的主營業務毛利率分別為52.46%、51.40%和47.41%，出現了三連降。

　　錦和商業表示：“2013年，公司成熟運營園區的毛利率繼續保持穩定，航太大廈、越界•樂平方等項目均處於投入運營的初期，平均入住率水準較低，毛利為負數，受此影響當期毛利率水準略有下降。”

　　事實上，除了運營初期項目毛利為負，錦和商業成熟運營的園區隨著投入運營時間的增長也出現毛利率下滑、出租率下降的危機。

　　目前，錦和商業運營著17個創意園區項目，其中“越界”品牌主要有8個運營較成熟的項目，記者查看招股書發現，較早投入運營的項目比如越界創意園項目、越界•智造局II、越界•X2創意空間及越界•X2創意街區等項目均出現毛利趨降的現象，並且大多期末出租率有所下滑。

　　此外，在這8個項目中，運營時間最長的越界•X2創意街區項目， 2013年毛利率降至23.27%，較其他項目40%-60%左右的毛利率差距甚大。而2010年以後投入運營的項目尚處於毛利增長期。

　　不論毛利率是否會隨著投入運營時間的增長呈現先升後降的特點，對於單個項目經營期限不超過20年的錦和商業而言，缺乏核心競爭力和需要擴大新項目“補血”正是其面臨的困局。

　　有相關分析師此前就曾稱：“這類創意園區的最大問題就是缺少主導産業和智慧財産權，難免淪為一種小型的商業社區，主要收入來源就靠物業管理費。”

　　而就擴大新項目來説，錦和商業面臨最直接的問題就是資金匱乏。

　　錦和商業董秘辦工作人員對中國網財經記者表示：“公司計劃承租及受託運營多家園區項目，因此有大量的資金投入和支出計劃，公司現有運營資金已無法滿足未來業務開拓的需要。”

　　不過上述分析師稱：“採用承租改造方式運營園區項目，由於公司不擁有物業産權，不能將其作為銀行貸款的抵押資産，一定程度上制約了這類公司的融資渠道。”

　　此次錦和商業上市擬募資9億，其中約3.83億元用於補充流動資金，其他剩餘資金主要用於越界•智匯園、航太大廈園區功能提升項目及南翔智地園三期項目。錦和商業表示將根據自身實際情況對部分投資項目以自籌資金先行建設，並在募集資金到位後予以置換。

　　對於募資近半用於補充流動性，錦和商業稱：“隨著公司業務規模的擴大，如果沒有大量穩定持續的流動資金進行補充，將對公司的後續發展造成不利影響。”

　　上市募集資金或能解一時之需，公司商業模式和盈利能力是否具有持續性還有待觀察。