落地過程需打破多重藩籬 公積金新政：看上去很美

　　樓市鬆綁仍在繼續。

　　繼央行推出房貸新政後，住建部、財政部、人民銀行聯合發佈通知，要求各地放寬公積金貸款條件，住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市，可適當提高首套自住住房貸款額度，並推進異地貸款業務、住房公積金繳存異地互認和轉移接續，同時取消四項收費的內容，提高了住房公積金使用效率及貸款發放率。

　　“實際上，公積金異地互認很早就作為鼓勵剛需購房者入市的有效辦法被業內提及，但由於管理不便等因素，一直未獲政策層面的推動。如今，在這一時間節點被提出，可見中央層面提振樓市信心的願望比較強。”一位接近住建部的消息人士對《華夏時報》記者表示。

　　但是，業內人士分析，由於受資金額度、政府管理、地方利益等因素的影響，公積金異地互認的工作還需打破多重藩籬，出臺更多實操性政策才能落地。

　　異地互認的尷尬

　　“異地互認這個事情，説起來容易，但執行起來很難。”東部某省住建廳的官員宋建海(化名)對記者表示，“因為這涉及到公積金歸集資金的跨市甚至跨省調配，而目前各地公積金使用是不均衡的，因此公積金使用額度偏緊的城市對執行異地互動的政策就缺乏主動。”

　　公開數據顯示，截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存餘額3.54萬億元。

　　用住建部住房公積金司司長張其光的話説，這明面上的餘額並不代表“沉睡”，目前全國住房公積金的資金使用率為70%，接近商業銀行水準。

　　“目前各地公積金管理中心的資金使用情況已經實現全國聯網，以便於住建部對各地公積金歸集和使用情況進行全國範圍的抽查，據我們了解到的情況，一些城市確實存在額度緊張的現象。”上述接近住建部的消息人士透露。

　　按照住建部的要求，住房公積金個人住房貸款發放率低於85%的設區城市都要推動實現異地互認。但根據公開數據，全國有342個住房公積金管理中心，貸款發放率高於85%的有49個，大部分管理中心貸款發放率集中在50%到75%之間。

　　宋建海告訴記者，從目前來看，額度使用偏高的城市大部分集中在房價水準較高、人員流動較大的一二線城市，在其他西部或三線城市很難見到額度緊張的現象。

　　多位業內人士表示，開展公積金異地互認，如何協調各地公積金貸款額度也是疑問。

　　目前全國各地的不同城市的貸款額度都不相同，如北京最高貸款額度是80萬元，上海是60萬元，深圳是50萬元，而北京周邊區縣如燕郊最高貸款額度是40萬元，開展異地互認後，按當地貸款額度計算，恐怕一線城市仍然不夠。

　　“現在中央出臺的這一政策只是一個方向性政策，並沒有具體的實施細則，可操作性並不強，如果這些一二線城市在異地互認方面參與不積極的話，這項政策很難真正落到實處。”宋建海告訴記者。

　　此外，根據規定，公積金沉澱資金大都以活期的形態託管在銀行，産生的利息加上公積金貸款所得均屬於公積金增值收益範疇。這就意味著，大量公積金沉澱資金背後還牽扯著地方利益。

　　“由於公積金沉澱資金十分龐大，無論託管在哪家銀行，都會帶來豐厚收益，因此公積金託管歷來都是銀行與政府互通利益的巨大蛋糕，而且現在公積金的沉澱資金還可以用於保障房建設在上述因素影響下，異地互認更難執行。”業內分析人士陳劍波指出。

　　早在2009年，住建部等相關部門就啟動了利用住房公積金閒置資金支援保障性住房建設的試點工作，試點城市可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支援保障房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。

　　這對於地方政府而言，無疑誘惑力巨大。北京市公積金管理中心的工作人員告訴記者，正常情況下公積金的沉澱資金大都佔當期歸集資金的五成以上。“數額如此龐大的資金躺在銀行睡大覺，這是誰也不願意看到的。”他説，“所以現在很多地方，都在想方設法增加公積金的援建額度。”

　　刺激樓市作用存疑

　　儘管此次公積金新政的落點仍然在於樓市微刺激，以期逐步恢復市場信心，但據多位業內人士分析，這一政策對樓市的刺激作用仍然有限。

　　“三部門聯合下發的公積金貸款新政，救市意味明顯，但這是一個溫和的措施，不會引起房地産市場太大波動。”中經聯秘書長陳雲峰對記者表示。

　　鏈家地産市場研究部分析師張旭對記者表示，根據鏈家地産數據，在二手房交易中完全使用公積金貸款的購房者所佔比例不到二成，預計該政策對釋放購房需求的影響有限。

　　“公積金貸款的特點是貸款利率低、額度小，根據售樓一線的反饋數據顯示，在購房者中完全使用公積金貸款的客戶只佔10%，施行公積金新政後，預計可以增加5%的購房需求。”陳雲峰對記者表示。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，公積金繳存條件縮短至半年、推動實行異地互認，儘管大大降低了購房者申請公積金貸款的門檻，讓繳存職工能夠儘快享受低利率的貸款，但隨著近年來公積金貸款規模的持續增長，住房公積金貸款普遍“吃緊”，公積金資金運作壓力影響放貸速度，公積金繳存條件的縮短可增加的實際需求並不多。

　　實際上，目前可以實行異地互認的城市並不多，大部分為省內互認互貸。據了解，前不久，安徽的阜陽、六安、淮南、滁州、淮北五市已出臺公積金貸款省內異地買房互通互貸細則。廣東省內公積金互貸的城市也增加到了9個。此外還有瀋陽、武漢等城市也已經加入到公積金異地互貸的行列。

　　在已經開啟公積金異地購房的安徽省淮南市，當地媒體報道稱，由於貸款辦理耗時較長，許多開發商不接受剛繳納公積金或異地公積金貸款的市民進行貸款。

　　“北京等一線城市公積金貸款放款時間較快，一般一個多月的時間基本就可以辦理下來，但比商業貸款的放貸時間還是要慢；在二三線城市，公積金貸款兩個月能辦下來就是好的，比商業貸款慢得多，而這類城市中樓盤項目資金情況又普遍較為緊張，因此開發商都不願意接受公積金貸款。”燕郊北部某開發商對記者表示。

　　燕郊多個樓盤銷售人員告訴記者，目前燕郊當地的銀行不受理公積金貸款，最多只能幫助購房者帶著購房合同等證明提取繳存的公積金，包括提取異地繳存的公積金。