公募REITs市場迎來快速發展期。自2021年首批産品上市以來,市場規模不斷擴大,上市産品數量已增至39隻。今年增速尤為顯著,新發産品數量有望創下歷史新高。與此同時,市場參與主體和資産類型不斷豐富,為公募REITs市場提供更加強勁的增長動力。
業內人士認為,公募REITs以其穩定的分紅和長期投資價值,滿足了投資者對優質資産的需求。從投資策略來看,可重點關注底層資産經營穩定、現金分紅可靠的産品。
公募REITs擴容速度加快
截至7月15日,公募REITs上市數量已達39隻。從歷年發行節奏來看,今年公募REITs市場擴容速度明顯加快。
2021年6月21日,首批9隻公募REITs的上市,將這一創新産品帶進投資者的視野。同年12月又有2隻産品面世,使得2021年上市公募REITs的數量達到11隻。2022年,公募REITs迎來“上新”小高峰,共有13隻産品掛牌上市。2023年,發行熱度有所降溫,僅新增5隻産品。時間來到2024年,公募REITs市場再次煥發活力,截至7月15日,今年以來已有10隻公募REITs成功登陸滬深交易所,還有2隻産品已經成立,等待上市。
此外,包括華夏首創奧特萊斯REIT、博時津開科工産業園REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT等在內的多只正在申報的産品,已處於滬深交易所審核通過或註冊生效狀態,這意味著今年全年公募REITs的首發數量將遠超去年,有望創出歷史新高。
對於基金公司搶灘登陸公募REITs市場的熱情,華夏基金基礎設施與不動産投資部高級副總裁林偉鑫表示,積極佈局並深耕公募REITs,可助力基金公司拓寬業務合作條線和範圍,同時為基金公司深度參與金融供給側改革,更好地服務實體經濟帶來新機遇。
“公募REITs市場規模將達到萬億級別,成為資産配置領域的藍海,也為基金公司帶來全新的發展機遇,佈局早、耕耘深、管理能力強的基金公司將贏得市場先機。”林偉鑫表示,作為全新的金融産品,公募REITs為基金公司開闢了實物資産管理新賽道,進一步提升基金公司資産運營管理能力。
不僅如此,公募REITs的投資價值還得到了市場投資者的認可,産品提前結束募集及超募已成為常態。比如,今年上市的10隻公募REITs,其公眾發售份額均提前結募並觸發比例配售。
7月5日,中信建投明陽智慧新能源REIT公告稱,其公眾發售初始份額為1200萬份,最終有效認購基金份額達37.8億份,配售比例僅為0.3175%;華夏特變電工新能源REIT更是搶手,6月15日,該基金披露的公告顯示,公眾投資者有效認購基金份額為121.1億份,是公眾發售初始份額2700萬份的448.52倍,配售比例低至0.223%,創公募REITs公眾發售配售比例新低。據統計,今年以來上市的10隻公募REITs産品合計募集規模已超過260億元。
“作為長久期且強制分紅的金融産品,公募REITs可以使基礎設施資産穩定經營現金流的特點,較好地匹配投資者對於優質資産的投資需求。”中金基金創新投資部執行負責人劉立宇説,今年以來,不少公募REITs實現了較為理想的經營業績,這與投資人尋求高分紅、業績確定性資産的偏好相契合。
底層資産品類日益豐富
在數量和規模快速提升的同時,公募REITs的資産類別也更加多元化。目前,公募REITs資産類型已涵蓋收費公路、産業園區、倉儲物流、保障性租賃住房等七大類,細分行業資産不斷豐富。
Choice數據統計,目前已上市的39隻公募REITs中,以收費公路和産業園區為底層資産的産品數量分別為10隻和9隻,合計接近總數的一半。從今年上市的10隻公募REITs類型來看,消費基礎設施類産品首次登場,數量已達4隻。此外,華安百聯消費REIT已于7月11日成立,掛牌上市指日可待。
上述提到的爆款産品——中信建投明陽智慧新能源REIT,同樣也是國內首單陸上風電項目,為公募REITs市場提供了又一單新能源基礎設施産品。6月28日,華夏首創奧特萊斯REIT獲得上海證券交易所審核通過,上市後將成為國內首單以奧特萊斯作為底層資産的公募REITs。6月13日,深圳證券交易所正式受理了銀華紹興原水REIT,該項目有望成為我國水利基礎設施公募REITs第一單。
另外,今年4月1日,上海證券交易所還受理了中航京能光伏REIT的擴募項目。此次擴募擬在原有光伏電站資産基礎上,混合裝入水電站資産,若獲成功也將開啟公募REITs資産混裝的新時代。
“公募REITs市場的參與主體和資産類型愈加豐富,對基金管理人的資産投資、運營能力都提出了更高的要求。”在林偉鑫看來,持續提升主動管理能力,加強自身投資建設和運營管理能力建設,提升運營效率和服務品質,是基金管理人確保基礎設施項目持續健康運營的重要履職保障。他介紹道,公司早在2015年就組建了專業REITs團隊,開展項目研究儲備,現已設立專業部門負責公募REITs業務,團隊成員具備豐富的基礎設施與不動産的投資和運營管理經驗。
長期投資價值凸顯
在經歷了去年的顯著回調後,今年以來公募REITs二級市場表現較為亮眼。Choice數據顯示,截至7月15日,中證REITs全收益指數今年以來漲幅超過8%,在已上市的39隻公募REITs中,有32隻取得正收益,平均上漲8.12%。
“在今年政策明確將基礎設施REITs歸類為權益類資産後,上半年公募REITs市場運作以估值修復為主線。市場參與主體逐漸將公募REITs置於大類資産配置圖譜中。此類具備穩定且可持續分紅現金流的資産,將被市場重新評估和定價。”林偉鑫説。
在業內人士看來,作為另類高分紅資産,公募REITs具有一定的稀缺性。從長期來看,公募REITs具有較高的配置價值。
劉立宇表示,公募REITs以運營成熟穩定的基礎設施資産作為主要投資標的,在經營上具有較強的韌性。儘管公募REITs具有權益類資産價格波動的特點,但由於其主要投資實物資産,因此具有較強的風險抵禦能力和長期分紅預期。
“一是,公募REITs目前的分紅水準較高,和其他生息類資産相比,具有較強的吸引力。二是,公募REITs覆蓋不同的行業、地域,可以實現較為理想的分散投資,並實現區別於股票和債券的風險收益特徵。三是,公募REITs的運作週期較長,並且可以通過擴募等方式持續提供新增配置機會,延長産品運作期限,為長期資産配置提供便利條件。”劉立宇補充道。
“公募REITs在大類資産配置中也可以發揮積極作用,一方面可以成為‘固收+’策略增厚收益的選擇,另一方面能夠作為紅利低波資産的優質補充。”對於後市的投資策略,林偉鑫建議關注底層資産經營穩定、現金分紅可信度和確定性高、安全邊際較高的逆週期行業。
中信建投證券房地産和建築行業首席分析師竺勁表示,可重點關注估值審慎、具備二級市場溢價的一級項目。大多數一級項目較二級市場具備明顯估值優勢,同時一級項目現金分紅派現率整體高於二級項目,“打新”依然是投資公募REITs市場的一個重要策略。
(責任編輯:朱赫)