房産商“組團”違約 鑫琦資産以資抵債 方案仍有陷阱

　　王瑩

　　[用於補償投資者以資抵債的房産項目共有17個，其中大量項目為寫字樓和車位，除秦皇島、武漢、三亞、西安外，其餘全是鄭州的房産。]

　　“沒想到在上海是這樣的效果。”過去兩天，陜西鑫琦資産管理有限公司(下稱“鑫琦資産”)上海分公司的投資者維權行動，將鑫琦資産的兌付危機推至了輿論的風口浪尖。此前，同樣的處置安撫工作在河南和北京也已召開，但是此次卻在上海碰了釘子。

　　鑫琦資産以投資者不同的購買額度分配所在房産的比例，並以公證處的公證為依據，指明投資者的資金走向，並提前約定相關收益，在定期付息的基礎上承諾到期回購。

　　以資産證券化定位、利用房地産融資項目進行收益權轉讓的金融衍生品在多重作用下爆出黑洞。

　　這個黑洞正在逐漸被扒開，目前，該案已經被上海警方立案，與此同時，鑫琦資産在2月18日推出了更為詳細的處置方案，但該方案並沒有獲得更多投資者認可，並且方案本身也存在重重問題。

　　其實，投資者在不同時期拿到的三份公證文案中已經顯現漏洞。一位投資者表示，第一份公證由陜西省西安市公證處開具，並附有防偽條碼並且在聲明書中註明投資金額和項目比例。但是在第二版中公證書已經沒有防偽條碼，聲明書中也僅存投資項目比例，投資金額已經不見。隨後，在第三版公證書中，公證事項從聲明變為印鑒，聲明書中投資金額、比例均已“消失”。

　　“雪球”越滾越大。從一開始就顯現的問題在後期越發暴露，作為一家總部在河南、註冊地在西安的線下理財公司，募集的投資者資金投向了大量二三線城市的房地産項目。

　　對投資者各個擊破

　　“昨天，鑫琦資産的員工已經拿出新的解決方案，就是用85折非原合同中的5折房産抵押現有的投資本金和利息。這些房産在昨天已經被哄搶。”一位投資者對《第一財經日報》記者表示，他聽説18日要在浦東新區位於松林路的一家酒店召開解決方案見面會，但他表示不會簽署這個方案，而是堅持要現金。

　　本報記者獲悉，2月18日，鑫琦資産公佈了最新的解決方案，共分為三個部分。

　　方案一，資産兌付，資産打85折後全額兌付。例如:85萬元投資額(本金)給價值100萬元的房産。

　　方案二，資産兌付並協助限期變現，投資人按照上述方案一選定兌付資産後，投資人可選擇是否辦理産權轉移手續。公司可在1年內協助投資人變現，最大限度提升銷售價格，保證投資人收益。

　　方案三，投資人可成立債權人委員會，負責兌付資産，如投資人既不同意方案一也不同意方案二，該等投資人自行選舉成立債權人委員會，由債權人委員會統計該等投資人的總投資額，由公司匹配等額資産，交由債權委員會處置，並分配給相應投資人。

　　對於該解決方案，大量的投資者已經在不同的維權群裏表示了不滿，並堅持不要房産，只要現金。

　　在鑫琦資産兌付危機爆發的第二天，《第一財經日報》記者第一時間趕赴解決方案見面會召開的浦東酒店，但是，僅是大量的投資者圍堵在酒店門口，鑫琦資産的員工並未見蹤影。

　　一位大額投資者對本報記者表示，協調會已經轉移陣地，改在斜土路打浦路路口的漢庭快捷酒店召開了。當本報記者火速趕到時，發現大量的投資者被分散在不同的漢庭酒店房間，分別聽取現場解答問題的代表律師和鑫琦資産員工對於新方案的解釋，並有部分投資者已經簽署了協議。

　　“沒有選擇大酒店而選擇這樣的房間就是為了各個擊破，分別勸説。”一位年長投資者站在走廊中對本報記者稱，他沒有選擇進任何一個房間。

　　以資抵債合同仍存陷阱

　　《第一財經日報》記者在協調會現場獲得的一份已經簽署的“以資抵債協議”顯示，債務人為鑫琦資産，債權人為三位投資者。在第一條抵債金額中，“經甲、乙雙方核對確認後，截至2016年2月17日，甲方共欠乙方(購房款/投資款)人民幣壹佰肆拾萬元整。”並在抵押資産中註明，甲方位於建正東方中心2號樓2單元2513。

　　與其同時簽署的還有“資産共有協議書”，即上述三位投資者的抵債金額分配。並指出，以上三位為資産共有人共同以抵債方式取得抵債資産所有權，並按照各自的抵債金額對應享有該抵債資産同比例權益，承擔同比例風險。

　　但是在現場，一位投資者指出了其中的問題。

　　第一，甲方欠乙方的究竟是購房款還是投資款並沒有清楚指明。“這兩項不能混淆，有房子了你可以告訴我這是投資款，如果沒房子了你説投資款，容易導致最後推脫稱項目運作失敗，將來項目運作成功再行返還。”該投資者表示，即便到了法律層面，也無法證明該選項是在雙方簽署後再行確定的。

　　第二，在“資産共有協議書”中有一處顯示，“未經以上3位資産共有人一致書面同意，名義所有人xx不得擅自處分該抵押資産。”名義所有人後處於空白狀態，並沒有填寫具體的姓名。“簽署合同必須甲方和乙方明確，此處甲方空白，如果未來鑫琦資産隨便填寫一個不想管或找不到的人，就無從追溯。”上述投資者同時指出這個漏洞。

　　在協調會現場，一位中老年男性投資者在向鑫琦資産員工了解以資抵債合同時表示，客戶經理聲稱30萬元能獲得兩個車位，但是他僅有10萬元投資，鑫琦資産員工表示，她的親戚朋友還有兩個投資者可以“拼”在一起，而被勸説幾人“拼在一起”共同購買以資抵債的投資者不在少數。

　　房地産開發商“組團”違約

　　在本報記者調查中，大量的投資者表示，鑫琦資産的資金流向了房地産項目。一位投資者稱，鑫琦資産用資産證券化的方式融資，將房産收益權打包成産品，進而將收益權轉讓，構成金融衍生品。其本質就是鑫琦資産通過P2B(個人對企業的貸款模式)的模式幫助房地産商融資。

　　本報記者獲得的一份用於補償投資者以資抵債的房産項目列表中共有17個項目，具體包括，建正東方中心寫字樓、瀚海北金寫字樓、蘇陜國際金融中心、武漢項目、三亞項目等共計17個，從中可以發現大量項目為寫字樓和車位。

　　上述鑫琦員工表示，除秦皇島、武漢、三亞、西安外，其餘全是鄭州的房産。一位看過該項目的投資者對此頗不認同，一方面，在房地産市場不景氣的情況下，二三線城市的房産價值正在急速下滑，能夠擁有的價值已經大幅縮水。另一方面，上述房産還包括大量的寫字樓和車位，出租率和出售率能夠達到多少讓人頗為擔心。此外，就算最後迫不得已簽署了房産，與房産相關的房屋購置稅以及相關稅費仍然需要投資者自擔，這也是一筆不小的費用。

　　在本報記者的追問下，上述員工表示，鑫琦資産與開發商合作的大量項目已經畫上“休止符”，“大量開發商已經陸陸續續違約，現在無法兌付。”目前已經披露的供投資者簽署的賠償房産總價為20多億元，2月17日已經簽約價值5億元的以資抵債額度，2月18日仍有兩個千萬級投資客戶簽署以資抵債合同。至此，總計約7億元投資額的投資者選擇在列出的房産中以資抵債。“在這20億元之外，還有價值9億元的房産。”上述鑫琦資産員工稱。