“近段時間貸款仲介的電話明顯增多了,有時候一天能接到三四個,都是推薦消費貸、經營貸置換房貸業務的。”在北京一家網際網路公司工作的小楊向中國證券報記者反映。
記者近日調研發現,消費貸、經營貸利率不斷內卷,與存量房貸利率之間産生較大利差,讓貸款仲介看到可乘之機,貸款置換業務悄然抬頭。北京豐臺麗澤商圈一家助貸公司的工作人員李彥超告訴記者:“目前是推銷轉貸的好時機,我們抓住風口加班加點幹活,剛剛過去的中秋節都沒放假。”
貸款置換也被稱為“轉貸”,是指借款人用利率較低的新貸款代替利率較高的舊貸款,從而實現降息的目的。貸款仲介以“轉貸省錢”為噱頭大肆宣傳,吸引借款人辦理該業務,並在轉貸過程中收取居間費、手續費、墊資費、服務費等。
從利率角度看,貸款置換後借款人負債成本確實有所下降,不過貸款年限縮短,借款人的還款壓力變大。此外,在不法貸款仲介誘導下,進行貸款置換的借款人可能涉嫌騙貸、違規挪用貸款等行為;同時,還面臨個人資訊洩露、財産遭受損失等風險。
消費貸經營貸降至“2”字頭
9月以來,消費貸價格戰硝煙瀰漫,多家銀行消費貸利率降至“2”字頭。其中,招商銀行部分地區分行“閃電貸”年利率降至2.88%,民生銀行廣東地區民易貸最低利率降至2.85%,平安銀行、興業銀行、華夏銀行等也推出了最低利率在3%以下的消費貸産品。
與此同時,在政策及市場因素影響下,銀行面向小微企業和個體工商戶推出的抵押經營貸也卷至3%以下。交通銀行深圳分行貸款經理小蔣告訴記者:“目前房産抵押經營貸産品利率可低至2.8%,貸款額度可達到抵押物評估值的七至八成。”
但小蔣也向記者表示,最低利率有一定的審批條件,銀行會對借款人資質、徵信情況、抵押物實際狀況、公司經營情況及公司涉訴情況等進行審核。比如,借款人年齡需在20周歲至65周歲,借款人年齡和貸款年限相加數值不能超過70。此外,經營實體需存續半年以上,借款人必須持有20%以上股權,還需有其他股東簽字;抵押物房齡需小于30年,且只能為住宅,過戶需滿12個月等。
招聯首席研究員董希淼認為,由於存款利率降低等因素,銀行資金成本有所下行,調降個人消費貸款、經營性貸款利率具有一定基礎。同時,2023年以來,受房地産市場下行影響,銀行個人住房貸款出現負增長。為彌補住房貸款增長乏力産生的缺口,部分銀行加大個人消費貸款、經營性貸款拓展力度。為了擴大市場份額,以低利率吸引客戶是一種促銷行為。
在政策層面,近年來相關部門不斷鼓勵、引導銀行降低消費貸、經營貸利率,一方面,這是為了刺激消費、支援經濟增長;另一方面,是為進一步改善中小微企業融資環境,降低中小微企業融資成本。
願聽介紹的客戶變多了
目前,存量房貸利率高居4%以上,導致消費貸、經營貸與存量房貸有100個基點左右的利差。在此背景下,貸款置換業務悄然抬頭,不少貸款仲介以省錢為誘餌,展開廣撒網式行銷。
“貸款仲介從合作的銀行那裏得到按揭客戶的電話號碼。”某股份行個貸中心工作人員向記者透露,“他們並沒有客戶姓名等其他資訊,這樣一來為他們提供電話號碼的銀行工作人員也不算洩露客戶資訊,相當於鑽了規則的空子。”
基於這些電話號碼,貸款仲介瘋狂地展開地毯式搜索,只為找到意向客戶。“每天撥出200個電話是基本工作量。”李彥超説,“通話時長不足10秒鐘的都屬於無效通話,不能算到績效裏。”但近段時間,李彥超明顯感到有效通話變多了,“絕大多數情況下我們剛表明身份,客戶就會挂斷電話,但是最近願意聽我們介紹完産品,並且有意向諮詢的客戶增加近兩成。願意加微信的客戶也多了,以前一天加10個人的微信就很不錯了,現在每天加十五六個人的微信很輕鬆。”
由於消費貸、經營貸和存量按揭貸款的利差不斷擴大,在貸款仲介眼中,當下正是轉貸業務的風口,“利差越大越好行銷,一般利差在100個基點以上,置換貸款的省錢效果就比較明顯,願意做這項業務的客戶自然變多。”李彥超説,“我們的合作銀行能給到的最低利率為2.6%,這與部分存量貸款利率尤其是二套房貸款利率相差200個基點左右,我們抓住時機加班加點做行銷。”
拆解貸款仲介話術
圍繞轉貸業務,貸款仲介公司提供的各項服務相當週全,但不少服務背後都存在違規違法的暗影。
北京朝陽亮馬橋地區一家貸款仲介機構的工作人員告訴記者:“對於想做房産抵押經營貸業務的客戶,如果名下沒有企業,我們可以為其提供空殼公司,包括經營流水、賬目、稅務資料等。直白地説,銀行需要什麼材料,我們就能提供什麼材料,並且符合銀行審批要求。”然而,北京金訴律師事務所主任王玉臣向記者表示,偽造流水、包裝空殼公司等矇騙銀行行為涉嫌騙貸,一經查處,借款人及仲介都會被追究法律責任。
此外,政府對中小微企業的貼息政策也成為貸款仲介套路中的一環。“辦理完貸款,拿著營業執照副本、公章、法人身份證去當地政務服務部門申請,一週左右就能審批下來,借款人可以得到1%的補貼,相當於貸款利率僅為1.6%。”李彥超向記者介紹。
實際上,記者諮詢北京市政務服務中心工作人員了解到,政府貼息政策僅在中小微企業首次辦理貸款業務的首年補貼1%,與利率1.6%是兩個概念。這位工作人員還告訴記者,用不實資訊騙取補貼是明令禁止的,對申報中存在的虛報、騙取、挪用、賄賂等違法違規行為,將依照《財政違法行為處罰處分條例》等法律法規進行處理,涉嫌犯罪的,將移交司法機關依法處理。
此外,為促使借款人辦理房産抵押經營貸,貸款仲介聲稱可墊付“過橋資金”幫助借款人結清銀行按揭貸款贖回抵押物,或與銀行協商辦理二次抵押貸款。
但在實際操作中,用同一抵押物的二次抵押貸歸還按揭貸款是不被允許的。某國有大行住房貸款業務人員鄒鵬告訴記者:“二次抵押貸本身屬於合規業務,在符合貸款條款和抵押物要求的情況下是可以辦理的。但是若用二次抵押貸的錢款結清按揭貸款,銀行會對資金來源追根溯源,一旦發現資金來自同一抵押物的二次抵押,將會對抵押物進行限制。”
上述貸款仲介所提供的每一項服務都不是免費的,對應著高昂的居間費、手續費、墊資費、服務費等。在巨大的利益面前,不少貸款仲介明知不可行卻依然選擇鋌而走險。
治本還需壓縮貸款産品利差
仲介畫的省錢大餅暗藏多重隱患。消費貸、經營貸流入樓市、挪作他用等均是法律法規明令禁止行為。
王玉臣在接受記者採訪時表示,低息經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資産品,若被查出貸款轉入樓市,將面臨停貸或提前全額償還貸款的風險,借款人資信也會受到嚴重影響。與此同時,一旦停貸,若無法及時償還銀行貸款,將面臨抵押房産被拍賣的風險。
貸款週期方面,多數經營貸借款週期遠遠短于按揭貸款,但是大部分仲介在轉貸行銷中避而不談。上海金融與發展實驗室主任曾剛表示,經營貸比按揭貸款期限短,意味著借款人需把原來30年的借款在短時間內還清,實際上增大了還款壓力。如果到期後借款人沒有足夠資金還款,可能還需要借新的經營貸款從而把期限拉長。
此外,從長遠來看,若未來續貸不暢,將面臨資金鏈斷裂風險。續貸時能否再借到經營貸也是個問題。現在經營貸利率之所以低,且很容易借到,是因為銀行信貸投放壓力較大,找不到合適的貸款需求。未來經濟一旦活躍,信貸需求增多,經營貸準入門檻很可能提高,續借的時候不見得能借得到,而且利率也不一定保持低位。
在資訊安全方面,存在客戶隱私資訊被獲取、個人資訊遭洩露的風險。在貸款仲介辦理轉貸業務時,常常以評估客戶個人信用情況為由,獲取借款人身份證、房産證、銀行賬戶、資産狀況、工作單位、家庭成員等諸多個人隱私資訊。這些內容詳盡的資訊對不法仲介來説是一座“富礦”,他們通過洩露、出售客戶資訊,牟取利益。
面對貸款置換屢禁不止,不少業內人士認為,降低存量貸款利率,壓縮與消費貸、經營貸之間的利差才是治本良方。下調存量住房貸款利率,對借款人來説,可節約利息支出,有利於擴大消費和投資;對銀行來説,可有效減少提前還貸現象,減輕對銀行利息收入的影響。同時,還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,減少風險隱患。
(責任編輯:譚夢桐)