降首付、降利率、降存量房貸 房地産金融政策加速落地

　　隨著我國房地産市場供求關係發生重大變化，房地産金融政策在2024年不斷調整優化。降存量房貸、降首付門檻、降房貸利率，“降”成為今年房地産金融政策的一大關鍵詞，政策“組合拳”紛紛發力，房貸族收穫了實實在在的“大紅包”。展望2025年，我國將實施適度寬鬆的貨幣政策，居民住房消費信心和能力有望得到進一步提振。

　　存量房貸利率下調惠及1.5億人

　　“房貸利率從4.75%調低為3.9%，每個月的房貸可以少還900多元！”10月25日一早，北京白領陳先生興奮地打開銀行手機App查詢。當天開始，存量房貸利率迎來批量調整，不少貸款人心心唸唸的存量房貸利率終於降了，按大家曬出的賬本，很多人的月供都下調了幾百元，總利息支出減少了十多萬元。

　　2023年9月，中國人民銀行曾對存量房貸利率進行過一次統一調整，要求調整後在LPR(貸款市場報價利率)上的加點幅度不能低於原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。此次政策在適用範圍和調降幅度上均有所加強，適用範圍沒有區分存量首套和二套，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右，將惠及5000萬戶家庭1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

　　多位業內人士認為，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，繼而促進消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益。

　　存量房貸利率下調等穩地産金融政策正落地顯效。據統計，11月居民中長期貸款顯著增加，反映出個人住房貸款需求的回暖，提前還款額佔個人住房貸款餘額的比重明顯低於增量政策出臺前的8月。

　　“四箭齊發”貨幣政策全面放寬

　　今年出臺的一系列房地産金融政策“組合拳”，為市場回穩向好持續提供有力支援。在9月24日舉辦的國新辦發佈會上，人民銀行宣佈調整的金融政策中，除了下調存量房貸利率，還包括統一房貸首付比例、調低政策利率、降準0.5個百分點。這一系列舉措被形象地比喻為“四箭齊發”，貨幣政策全面放寬。

　　對於普通民眾而言，購房門檻也有所降低，首套房和二套房的最低首付比例均下調至15%，尤其是對於二套房來説，已降至2000年以來二套首付最低值。首套房與二套房的首付標準實現統一，為購房者提供了更大的財務靈活性。舉例來説，一套300萬元的房子，首付從75萬元降至45萬元，節省出30萬元的購房初期成本。

　　和房貸族息息相關的LPR同樣迎來下調。回顧今年，5年期以上LPR在2月、7月、10月出現三次下調，降幅分別為25個基點、10個基點以及25個基點，近日出爐的年內最後一期5年期以上LPR為3.6%。在LPR大幅下行引導下，居民信貸成本穩中有降，人民銀行最新數據顯示，11月新發放個人住房貸款(本外幣)利率約為3.08%，比上月低7個基點，比上年同期低92個基點，處於歷史低位。

　　明年LPR報價有望跟進下調

　　展望2025年，據中指研究院報告，經濟企穩、適度寬鬆的貨幣政策、持續有力的房地産支援政策是促進市場恢復的重要因素，預計房地産政策寬鬆基調或將延續。

　　對於下一階段貨幣政策取向，近日召開的中央經濟工作會議明確，明年要實施適度寬鬆的貨幣政策。貨幣政策基調從“穩健”調整為“適度寬鬆”，為近14年以來首次調整，同時提到“適時降息降準”，釋放了逆週期調節力度顯著加大的信號。

　　明年適度寬鬆的貨幣政策將如何發力？中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席産業研究院院長連平認為，適度寬鬆貨幣政策調整將包括一系列常態化的政策手段，預計2025年存款準備金率有望下調一個百分點左右。利率水準也將進一步降低，政策利率的下調將帶動市場利率的持續下行。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，在適度寬鬆的貨幣政策基調下，預計人民銀行將繼續實施有力度的降息，政策利率有望下調0.5個百分點，屆時會引導LPR報價跟進下調。“不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能，這是促進房地産市場止跌回穩的關鍵一招。”他説。