房企“躺槍”大面積鎖房

2014年11月底，佳兆業2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復正常預售，仍有1300多套被鎖定。近日，位於杭州五常區的一個項目，共計749套房源狀態也均為“限制房産”。今年1月20日，在廣州陽光家緣網上，佳兆業天禦和佳兆業城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業已有3000多套貼有問題標簽的房源。

然而，佳兆業的“鎖房”事件並未到此為止，“鎖房風波”開始迅速席捲整個深圳房地産界。

1月15日，榮超大廈133套房源全部被鎖定，在經過1天的交涉後，目前全部房源已解鎖。24小時虛驚一場，但其他房企卻沒有那麼幸運。

1月15日，花樣年在深圳花鄉家園項目四個單位被當局鎖定。

1月16日，中海地産在深圳的閱景花園項目有超過2800個單位被管理局鎖定。

1月16日，中糧地産位於寶安項目部分房源處於管理局鎖定及自動鎖定狀態。

1月16日，招商地産在深圳的招商錦繡觀園2000多個單位被鎖。

1月22日，港豐地産在深圳的幾處房源被鎖。

鎖盤運動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地産企業也捲入風波。根據克而瑞研究中心的統計，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經超過30家，涉及房源有2萬多套，並沒有明顯的解鎖跡象。

遭到鎖盤的地産上市公司，股價紛紛受到不同程度的影響。從1月中旬至1月23日期間，中海地産跌幅0.6%，花樣年股票跌了5.8%，佳兆業在去年12月份更是暴跌47%。

由於佳兆業“房源被鎖”原因不明，且深圳規土委曾對媒體稱是“配合有關部門所為”，中海、中糧、花樣年等房地産企業在“房源被鎖”後，引來了諸多猜疑。美聯物業全國研究中心經理何倩茹向記者表示，現在深圳哪家房企的房源如果被顯示“管理局鎖定”，同這個公司有資金往來的企業都會心有餘悸。

1月15日，花樣年發公告稱，被鎖的4套房源逾2012年及2013年向獨立第三方買家出售及轉讓4個公寓單位的房屋所有權；鎖定事項與公司無關，不會對公司業務産生任何影響。

1月16日，招商地産表示，招商錦繡觀園項目是安居型商品房，2013年6月獲得預售許可證，因該房源面向市住建局合資格輪候申請家庭銷售，在取得預售許可證後即將數據轉市住建局銷售平臺，進行配售必須鎖定，是安居型商品房正常預售的業務程式。

1月16日，中海地産公告稱，被鎖房源位於深圳龍崗區的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。這些房産被臨時鎖定是因為深圳有關國土機關規管該類房産採納的一般管理措施所致，並非因集團不遵守任何法規。

中糧相關人士向記者表示，被鎖樓盤已經全部出售，鎖定不會影響到公司運營。

深圳地産圈危情：傳18家房企警告名單

深圳房地産圈被“鎖房風波”一事搞得雞犬不寧，直到相關部門的一紙聲明得到了暫時的安寧。深圳市規土委1月16日通過其官方微網志發佈《關於暫停房地産資訊系統使用相關情況的説明》稱，房源鎖定或限制産權可能存在多種原因，建議不應過度解讀。

該文件解釋，深圳房源被“鎖定”主要有五種情況：一是因關聯業務辦理要求，需要暫時停止銷售；二是預售合同簽訂，上傳數據後未即時備案，系統也會自動鎖定；三是因涉嫌違法違紀，正在進行調查處理或其他調查案件；四是因司法或其他調查案件的問題；五是法律法規規定的其他情況。

然而，不久之後又傳出了別的聲音。一位上市房地産公司前董事長在網上公開發文為深圳房地産商佳兆業打抱不平。他在文中寫到，如果佳兆業被逼破産，損失的是股民的錢，是國家財富。並稱，“今後還有哪個企業家敢拼命創業？中國企業就一點安全感都沒有！”

深圳本土一家民營房企副總經理對記者分析稱，“如果只是涉及一個官員，不至於把全部房源都鎖了，這或許是政府要對整個公司清盤，要求公司交代出所有受賄官員，一網打盡。”

一位接近規土委人士也透露稱，這次整改也會查國企，但跟民企不同的是，國企有政府背景，頂多是查處一些涉案人員，不至於影響整個企業的運作，但民企一旦出事，因為沒有誰來兜底，整個企業很快會陷入業務停滯，乃至癱瘓狀態。

近日，一則媒體報道再次引起深圳地産圈恐慌。報道稱，深圳地産圈流傳著一份由信託公司流出的預警名單稱，深圳多家房地産企業被捲入“接受組織調查”的風波，包括佳兆業、卓越地産、華南城、京基等17家深圳當地房企。這份名單要求，信託公司在與這些公司合作時要“注意風險控制”。

對此，在被“接受組織調查”名單上的卓越地産相關人士向記者表示，“目前沒有任何機構、單位找我們，這個傳言也僅僅是謠言，公司及老闆一切正常”。

華南城在1月16日上午也發出公告稱，有關公司聯繫主席兼執行董事鄭松興的報道完全失實，並未留意到上述名單的存在，“亦沒有理由相信他將會接受任何有關調查”。

“鎖房風波”背後的深層原因仍未揭曉，何時解盤也仍無日期。然而，在此次“鎖房風波”中，國內房企普遍較高的負債率卻被暴露出來。

香港華富嘉洛的孫潔儀分析師表示，中國的房地産在國家GDP的比重較多，國家打貪反腐，這一板塊會受到牽連。而另一方面，她認為更需要關注各個房企的財務狀況，“客觀來講，的確國內房行業裏面負債水準史無前例地高。”

根據2014年年中報，花樣年、佳兆業、雅居樂等多家公司的經營活動現金流量凈額均為負數。其中佳兆業為-121.42億港元，中海地産為-111.24億港幣，招商地産則為-73.32億港幣。

“中國房地産最近這幾年的確發展的步伐太快了，他們積極擴張，看一下現金流，看到經營現金流很多企業都是負數，不是靠每天做生意賺錢來給自己公司融資，是靠不斷地發債，或者是説靠股票市場上面的融資來為自己公司提供現金流。”孫潔儀分析。

在此次鎖盤中，萬達和恒大等地産商並未受到影響，萬達深諳商業地産，日前萬達院線上市；恒大在發力商業地産之外，投資足球，涉足水、牛奶以及農産品。地産商的業務面鋪得更廣，而轉型不應為無奈之舉。

上述分析師表示，“可以看見這種轉型有點像是行業趨勢，就像萬科失去了銷售老大的地位，綠地公佈説今年上半年就會上市，他們管理層公佈的策略的轉型也是説以轉型為一個核心的戰略。”

地産界，或許風雨欲來，將步入調整期。