3月30日，央行、銀監會、住建部聯合發文，降低二套房首付比例至四成；財政部、國稅總局則以"財稅39號文"，將二手房營業稅免征時間從5年下調至2年。

 

救市政策"來勢洶洶"的背後，是一季度並不理想的房地産數據。3個月內連續兩次降息並沒有帶來銷售增長，40個重點城市一季度新房銷售僅和去年同期持平；前2月全國新房銷售更是出現16%的同比下跌，開發投資、新開工、待售等主要指標均比去年更差。

 

超預期的救市政策無疑給地産市場打了一劑強心針，短時間內樓盤漲價的消息已經開始在社交媒體上流傳。這次的救市"組合拳"能否挽救低迷中的房地産市場，帶來全面回升？

 

讓我們首先看一下這次政策對市場的直接影響。

 

二套房貸首付比例從原先的六成降至四成，顯然有利於提高改善型需求。但是，其實在去年"9•30"二套房貸放鬆後，只要首套房貸還清，再購買第二套即可享受首套房貸的優惠條件，即三成首付。而市場上常見的自住改善型需求中，大多數人是需要賣掉舊房，再買新房的。因此對這類購房者而言，"3•30"新政並未比"9•30"更優惠，只是在換房的過程中資金週轉更靈活，讓換房更便利。而且有業內人士指出，降低首付比例，會使得購房者貸款數量變多，按揭壓力變大。因此在現在的經濟新常態之下，新政對房地産的經濟刺激效果有限。

 

"財稅39號文"則僅針對二手房交易。稅率為5.5%的營業稅是目前二手房交易中金額最高的一項稅費，這次新政把減免時間從原先的5年大幅降低至2年，能讓市場上大量的二手房交易成本下降。一線城市房價動輒二三百萬人民幣，涉及的營業稅高達十多萬，新政顯然利於二手市場的流通。但另一方面，二手房市場的火熱，很可能造成一手房市場的冷淡，從而導致庫存不降反升。

 

從政策的實際效果看，這輪新政的受益面主要在一二線發達城市，尤其是一線城市，但對三四線發展中城市的幫助很小。

 

首先，改善型需求更多分佈在一二線發達城市。一方面，這些發達城市市場發展歷史長，相較于仍在起步階段的三四線城市積累了更多的改善型需求；另一方面，這些城市中雖然房價高，但高收入的工作崗位也更多，家庭財富快速增加後催生了改善需求。另外，大城市資源競爭更激烈，人們為了獲得更好的學區、交通、景觀等稀缺資源而有改善居住條件的需求。

 

其次，二手房市場也主要集中在發達城市。據估算，二手房成交金額前18位的城市，佔全國二手房成交總金額的60%。作為參照，新房市場成交金額前40位的城市，佔全國總成交金額的比重才為45%。而且越是發達城市，二手房佔當地市場的比重就越高。"北上廣深"二手房成交量已超過新房。武漢、青島這類二線城市，二手房成交量僅佔新房的20%出頭，其餘三四線城市二手比重更是微乎其微。

 

但從市場層面看，真正有問題的其實是那些三四線發展中城市，而不是發達城市。在前40個重點城市中，從去年四季度政策放鬆以來，發達城市的表現整體優於發展中城市。之所以會出現這樣的差異，主要在於供求格局的不同。近年來，很多二三四線城市新房建設發展過快，每人平均新房銷售面積已超過一線城市，但人口、收入增長卻遠不如一線城市，由此造成存量高企、消化困難，因此這部分發展中城市即便放鬆了限貸、限購政策，房子也有可能賣不動,人們不會因為二套房首付降低而多買一套。而佔全國市場比重很小的一二線發達城市，由於需求穩定，即便沒有額外救市措施，也能保持平穩發展，這次的信貸稅費組合拳相當於錦上添花。

 

樓市新政為房地産行業帶來利好，而A股市場也迎來了暌違多年的大牛市，近期更是走勢淩厲，持續強勢上漲，不斷創出近年新高。手有閒錢的市民突然又有了"買房還是炒股"的選擇困難症。

 

有專業人士分析，樓市政策的輪番出臺，在當前市場環境下，購房的窗口期或已打開。但如果有人想趁機炒房的話，還是要慎重。就像我國前幾年的房地産市場，大量的投機投資需求進入，把房價炒高，市場出現泡沫，國家就會採取更加嚴厲的調控措施，到時候房價下跌、房子難以出手，炒房的人就可能會得不償失。

 

事實上，中國房地産市場的黃金時代已經過去，目前進入了白銀時代，除了北上廣深等少數城市，其他城市的房價已沒有底氣。樓市低迷，固然有過緊調控的原因，但一個共識已經形成：中國人口結構變化及老齡化，導致儲蓄率、勞動力供給和房産消費都將逐漸走低。

 

民生證券表示，現在房地産的投資屬性將更多讓位於消費屬性，從純投資的角度來看，房産造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代，不要去接下落的刀。

 

海通證券也認為，人口結構轉型背景下地産需求趨降是長期趨勢，居民財富從地産向金融資産的轉移不會變化，地産時代正在過去，金融資産為王的時代已經來臨。

 

而中金公司稱，當下是地産股最好的投資時間，2015年政策驚喜多於基本面，繼續看多地産股表現，從估值看仍有20%的上漲空間。

 

綜合來看，對於投資性需求而言，如果只比較收益率的話，股市可能要比樓市更有盼頭些。如果一路一帶、國企改革等政策真的能轉變現在的經濟態勢，那麼藍籌股會有更好的表現，並最後體現在股票上。

房地産復蘇週期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了製造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地産放鬆無法扭轉經濟下行趨勢，房地産依然是當前經濟的主要下行壓力之一。

 

民生證券研究院執行院長管清友認為，雖然新政有利於緩解房地産市場短期壓力，但本輪房地産調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢：

 

第一，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。

 

第二，房地産的賺錢效應也已經消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房産在居民資産配置中的比例也將系統性下降。

 

第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意願將系統性下降。

 

第四，中央已經放棄了2003年確立的將房地産作為支柱産業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

 

從長期看，雖然房地産行業的高峰期已過，但在中國經濟轉型、找到新增長點之前，該行業對中國經濟的重要性不言而喻。樓市政策有必要作出相應調整，以時間換空間，維持行業過度期的平穩。不過，樓市政策的調整應該更有針對性，在城市分化日益明顯的當下，中國政府更需要因地施策，防止樓市冷熱不均。

 

（資料來源：人民網 中國新聞網 北京商報等）