央企之變

　　近段時間，房地産央企動作頻頻，吸睛指數直線上升。

　　從綠地借殼金豐投資實現成功上市，到中海係整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰略轉型，更涉及股權結構、人才激勵等多個環節。在這個春天，且看央企們的大咖“百變秀”。

　　地産央企上演“百變大咖秀”

　　華僑城、保利、中海、華潤等紛紛亮出“新玩法”，包括混合所有制改革、集團業務和資源整合、股權激勵制度

　　混合所有制改革、集團業務和資源整合、股權激勵制度……最近一段時間，房地産行業中掀起了一股央企變革風。在政策環境和行業現狀的助推下，借助體制機制改革，房地産央企也紛紛提出“新玩法”，從保利的5P戰略到華潤的多元化經營，改革背景下，央屬房企創新正迎來黃金期。

　　央企房地産公司改革提速

　　從去年下半年開始，多家國資房企就在積極研究戰略、股權改革和人才激勵制度等方面的改革方案。

　　“保利是個P！”最近保利地産董事長宋廣菊在微網志“大爆粗口”，令業內人士愕然。但同時令大家好奇的是，保利究竟發生了什麼？

　　隨即，在4月16日，保利地産正式對外發佈“5P”戰略，即Peiban(陪伴)：養老地産、Promise(承諾)：全生命週期綠色建築、Partner(拍檔)：社區O2O、PloyAPP：保利地産APP、Power(力量)：海外地産。

　　在資訊碎片化時代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地産大佬也是“蠻拼的”。5P戰略發佈後，業內將目光聚焦到央企房地産公司的改革上。

　　“實際上從去年下半年開始，多家國資房企就在積極研究戰略、股權改革和人才激勵制度等方面的改革方案。同行聚在一起時，也會討論未來的變革還會有哪些可能。”某央企房地産公司的相關負責人對記者表示。

　　2015年，央企、國企變革的預兆似乎更為強烈。隨著行業變革逐步邁入深水區，央屬房企改革的步伐也在加快。從綠地借殼金豐投資實現成功上市，到中海係整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰略轉型，更涉及股權結構、人才激勵等多個環節。

　　4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地産及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項”停牌。對此，市場紛紛猜測這是招商局進一步推動集團産融結合的動作。

　　果不其然，招商局在最近發佈公告表示，經向公司實際控制人招商局集團確認，招商局集團正在籌劃關於招商局集團地産板塊的整合事項。

　　就在3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣佈擬向控股股東華僑城集團、前海人壽和鉅盛華以6.88元/股的價格發行11.63億股，募資80億元。來自深圳的民營企業寶能集團掏出70億元換取了華僑城第二、三大股東地位。在業內看來，華僑城此次試水混改，給央企地産公司的所有制改革起到領頭羊作用。

　　動作頻頻背後的政策邏輯

　　除了國資國企改革的政策引導，巡視組的進駐也從側面影響了一些企業的經營制度和戰略層面調整。

　　央屬房企紛紛試水大變革，實則離不開背後的政策導向。

　　3月7日，國家發改委副主任穆虹透露，國務院成立了國企改革領導小組，由國務院領導親自挂帥，國企改革實施方案即將面世，北京等地今年將相繼出臺國資國企改革實施規劃。

　　國企改革已不是新鮮事。此前上海國資國企改革20條的推出已經打響了地方國資改革第一槍，綠地集團借殼金豐投資上市成為其中的點睛之作。

　　昨日，停牌多日的金豐投資正式發佈公告，稱公司重大資産置換及發行股份購買資産暨關聯交易之重大資産重組事項獲得中國證監會上市公司並購重組審核委員會有條件通過。至此，綠地集團重組金豐投資事宜取得了決定性的進展，這標誌著綠地這家全球業務規模最大的房企即將實現整體上市，同時也意味著上海國資領域最大的混合所有制改革案例成功落地。

　　同時，天津、廣東、深圳等地的國有企業改革方案也在制定中。據媒體報道，深圳未來將對現有國有資産進行全面盤整，其中房地産類企業及其股權成為重要的調整內容。

　　政策引導下，包括中糧地産在內的部分央企已拉開大變革序幕。

　　去年7月，國資委確定了對中糧集團等6家央企進行國企改革試點。在國資委推動的國企混合所有制改革中，中糧集團作為試點企業之一，雖然目前整個改革方案還在設計階段，但從6個大悅城注入中糧置地，再到去年11月中糧置地改名大悅城地産，其已在業務板塊分拆上市方面展開了大刀闊斧的改革。接近中糧地産人士稱，早在2012年3月，中糧集團董事長寧高寧就對外表示，計劃拆分旗下商業地産業務在香港單獨上市。

　　除了政策引導，在反腐背景下，巡視組的進駐也從側面影響了一些企業的經營制度和戰略層面調整。

　　“最近同行見面都會互相打聽巡視組的情況，其對整個公司的經營節奏影響很明顯。”一央企下屬的房企相關負責人介紹，由於巡視組進駐，公司在經營工作推進方面都更為謹慎。

　　“由於審查力度加強，公司以往的電商合作模式已經行不通了，所以整體行銷費用明顯縮水，今年在行銷推廣戰略方面會有十分明顯的調整。”另一央企房地産公司相關行銷負責人如是説。

　　行業變革驅動央企革命

　　近兩年凈資産收益率持續下滑，是國資委放行國有房地産企業改革的重要原因。

　　“近兩年來中糧地産的業績表現並不十分亮眼。對於中糧集團來説，香港上市平臺不僅進一步整合了集團的地産業務，避免同業競爭，對於資産評估的增值，可為其帶來積極收益。”上述接近中糧地産人士表示，中糧旗下地産業務的整合，實則與目前的行業形勢緊密相關。

　　房地産業告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難，這儼然已經成為共識。

　　以國內房企排名前十的保利地産為例，一直以來以強大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優勢，在全國多個城市強勢擴張。公司實現營業收入1091億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。但另一方面，年內公司結算毛利率為32.03%，較去年下降0.13個百分點；公司銷售凈利率13.05%，較去年同期僅上漲0.2個百分點。

　　“房地産市場已經進入下半場，在未來，企業利潤率已經無法像之前那麼高，通過多元化手段降低成本提升利潤率已經顯得非常關鍵。在未來，不僅是中小型房企，包括具備資源和資金優勢的大型央企也需要通過管理、産品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面，注重利潤率盈利能力的提升。”同策諮詢研究部總監張宏偉表示。

　　比如，中海、中建兩家地産商雖為“一母同胞”的兄弟公司，但內部頗有競爭意味，由於中建在開發、營運和管理水準上和中海仍有差異，這些差距體現在樓盤物業的品質、售價以及公司的利潤率上。中海在業內以高利潤聞名，打造項目能力強。而且，和萬科喜歡以合作開發迅速做大規模不同，中海強調利潤率。整合後，中海獲得母公司中建在中國內地及倫敦持有的絕大部分物業開發項目(總建築面積約1092萬平方米)。在龍頭房企激烈廝殺的時代，整合後的中海在與萬科、綠地、恒大等的競爭中將更加有後勁。

　　一位國有上市房企的相關負責人表示，近兩年房地産行業利潤率下降成為趨勢。對於國有房企來説，這直接影響到股東收益，因此凈資産收益率下滑，是國資委放行國有房地産企業改革的重要原因。

　　資産整合後的新打法

　　集團業務整合、獲得母公司資産注入、合作拿地等經營變革更為凸顯。

　　在上述政策、行業背景下，央企的變革正在持續推進。在集團房地産業務和資産整合的背景下，央屬房企的經營變革也更為凸顯。

　　“如何買地成為華潤置地今年最大的改變。”華潤置地副總裁、華潤置地北京大區總經理蔣智生對新京報記者坦言，自從去年底獲得華潤集團注入5個項目後，華潤置地在土地市場從“單打”變“雙打”，今年在北京、上海等一線城市的土地市場採用合作方式頻頻買地。

　　其中最引人關注的就是，1月和首開、平安合作，以86.25億元拍下北京白盆窯地塊；和招商、九龍倉、平安合作，以86.9億元拍下亞林西西側地塊；3月，和珠海華發合作，以70.52億元拍下上海閘北地塊。

　　“公司今年鼓勵各區域公司積極買地，一方面是沒有放棄規模追求，另一方面是買地重新聚焦到一線城市來減少風險。”蔣智生表示，華潤置地今年拍下的地塊雖然總價高，但並沒有選擇地價過高、供應競爭激烈的區域，而選擇在北京的南四環、上海的閘北這類相對市區的價值洼地。

　　無論是華僑城、華潤置地還是中海地産，或仍在停牌的招商地産，受益於集團地産板塊整合、獲得實力雄厚的母公司資産注入，成為央企開發商的最大利好。

　　醞釀兩年之久，中海與中建地産大整合的實質性舉動終於在今年3月出臺，中海地産採用定向增發，吸納集團注入的中建1092萬平方米建築面積的土地儲備。

　　集團內部地産業務整合將使今年中海的銷售額衝高，但也有熟悉中海地産、中建地産的業內人士表示，雖然已達成了實質協議，但中海係的整合還未全部完成。

　　券商高盛指出，中建地産注入的這批目標資産，預計開發後的毛利率為27%，低於中海地産現有土地儲備的預期毛利率32%，預計注入的目標資産折現現金流估值為360億元。

　　但也有熟知中海地産的業內人士指出，作為明星房企的中海地産內部素來“自成一派”，接管中建地産的資産後，在整合上並非沒有挑戰。

　　混改中如何把人留住

　　混改將對引入管理層中長期激勵、員工持股機制等形成巨大推動力。

　　同時，曾備受房企推崇的職業經理人制度正在經受市場考驗，以“利益共用”為核心的合夥人制度在房地産行業暗潮涌動。繼房企龍頭萬科去年推出事業合夥人與項目跟投制度後，碧桂園、龍湖、綠地等大型房企紛紛提出各自的合夥人計劃。從目前的形勢看來，地産央企今年起也將在混改大潮中開啟“合夥人制度”試驗。

　　記者獲悉，不止一家國有房地産企業在考慮制訂相關的“合夥人計劃”來鞏固企業的人才戰略。

　　“由於體制方面的限制，央企和國企骨幹人員在薪酬待遇方面缺乏足夠競爭力，這造成很多企業骨幹人員的高流動。”上述央企房地産公司相關行銷負責人表示。

　　在業內看來，隨著混改的推進，企業將擁有大量的社會資本、民營資本，因此應該按照充分市場化的機制運營，而非簡單套用過去國有企業的管理模式。混改將對引入管理層中長期激勵、職業經理人和員工持股機制形成巨大的推動力。

　　1月末，廣州老牌國企越秀地産公佈了從項目入手的“合夥人”計劃，規定每間項目公司全體符合資格管理層成員所持的股權總共不超過該項目股權總額的10%，公司董事、最高行政人員以及發行人層面不參與計劃。公司還表示，高管持股計劃尚未有時間表，但一定是趨勢。

　　而在此次華僑城的混改方案中，除了引入外部資本外，還試圖激發內生式的生長，計劃推出股權激勵方案，向高級管理人員、中層管理幹部及核心管理人員、技術骨幹授予1.2億股，授予價格為4.73元/股。

　　中信建投研究員蘇雪晶表示，當前正值國企改革窗口期，公司推行新一輪股權激勵，將股東與員工利益一致化。華僑城作為最早一批發佈股權激勵的央企之一，2006年就啟動了限制性股票激勵計劃，期限為8年，這8年也是公司旅遊加地産業務突飛猛進的8年，凈利潤複合增長率達到34.5%。相對此前版本，此次股權激勵規模更大，覆蓋更多中層幹部，且對盈利品質提出了更高要求。

　　變革帶來更多可能

　　變革將給企業注入新的資金與活力，但房企“調轉船頭”還需很長時間。

　　“今年嘴巴要張得更大，産品要更多元。”華潤置地北京大區總經理蔣智生表示，今年房地産市場形勢愈發複雜，包括合作拿地、經營性物業和開發物業互補、以及開發物業中快銷樓盤和利潤樓盤的配比等多元化打法才能減小市場風險。

　　華潤置地年報指出，2015年至2018年將是公司新建持有物業(主要是萬象城)投入運營的高峰期。

　　正如蔣智生所説，伴隨著房地産市場形勢的急速變革，包括華潤、保利、中海、方興等在內的央企房地産公司也看到了變革的優勢。保利地産年報顯示，今年保利地産將借助國企改革的契機，積極推進公司在管理機制和養老産業等增量業務上的改革創新，保持行業競爭地位和優勢。

　　國泰君安證券分析師侯麗科表示，國企改革是今年改革的重點，資本注入、員工持股等方式預計將為一批房企注入新的資金與活力。龍頭房企全面受益於降息降準和再融資全面鬆綁，保利、招商、華僑城等公司的資産負債表邊際改善將會最為明顯。格力地産等地方性國企的改革也將會收到明顯成效。

　　“長久以來，央企在品牌可信度等方面保有極佳優勢。之前，保利等央企已經展開以股權激勵制度，首開、首創、越秀等國企也在股權制改革方面小有成效。央企在戰略方面的新打法，將會繼續助推企業的轉型升級，並找到新的業務增長點。”蘭德諮詢總裁宋延慶介紹。

　　不過，也有業內人士認為，生産週期長是房地産行業的重要特徵，企業的前進慣性很大。行業已經變向，前方出現冰山，但房企調轉船頭卻需要更長的時間。

　　一位長期研究央企上市公司的業內人士表示，央企房地産公司的轉型變革並不存在制度上的障礙。但由於從屬於大型央企集團，在集團層面沒有明確改革方案的情況下，大多數公司也不願做“出頭鳥”。但隨著各地改革指導方案的陸續出臺，將會有地方性國資控股地産企業加入到改革的隊伍中來。