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房價入過冷區間樓市迎歉收年 地方二輪救市展開

  • 發佈時間:2014-09-19 06:50:24  來源:中國證券報  作者:張敏  責任編輯:孔彬彬

  國家統計局18日發佈數據顯示,8月全國70個大中城市中,有68個城市的新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比出現下降,1個城市持平,1個城市上漲。70個城市新房價格平均環比下跌1.2%,據上海易居房地産研究院統計,為該指標最近十年來最大跌幅。

  房地産市場已進入本輪週期下行階段,成為多數業內人士一致判斷。當前市場供需關係逆轉,將使本輪調整深度與廣度都甚於以往。一個佐證在於,進入傳統的“金九”,房地産市場仍未有起色。

  值得注意的是,隨著湖南、湖北等省級政府發佈文件,第二輪救市正在逐步展開,未來甚至不排除國家層面出手救市的可能。分析人士指出,地方政府的零星救市舉措,恐難以挽救低迷的市場,除非在信貸政策上有著實質性放鬆,否則房地産市場將繼續處在下行通道中。

  房價步入“過冷”區間

  數據顯示,8月,全國70個大中城市中,僅有廈門一地新建商品住宅價格環比上漲,溫州持平,其餘68個城市均出現下降。平均而言,70城市新房價格環比下跌1.2%,連續四個月出現下挫,且跌幅不斷擴大。

  上海易居房地産研究院分析指出,70城市房價指數指標從2005年起開始使用,如此計算,今年8月房價環比跌幅不僅創下了2008年以來的歷史新高,同時也創下了近十年的最大。

  在上述房價下跌的城市中,包括四個一線城市在內,共有52個城市的新房價格環比跌幅超過1%,也是歷史少見。

  同比來看,70個大中城市新建商品住宅價格上漲0.54,接近去年同期的水準。今年1月以來,該漲幅已連續8個月下挫。按照中原地産首席分析師張大偉的説法,房價已經跌回一年前的水準。

  二手房方面,上月共有67個城市的價格出現環比下跌,2個持平,僅有合肥一地出現上漲。70城市二手住宅平均環比下跌0.8%,同樣連續四個月下跌;平均同比上漲0.1%,同樣幾乎跌回一年前的水準。

  上海易居房地産研究院報告指出,當前房價已步入“過冷”區間。從房企角度看,在九、十月份的降價促銷力度會加大。而從城市的角度看,房價下跌會使得救市和刺激的力度加大。

  值得一提的是杭州。今年8月,杭州的新建商品住宅價格環比下降2.1%,降幅是70城市中的最大。今年4月以來,杭州新建商品住宅價格一直環比下降,且連續5個月位居降幅榜首。

  今年年初,杭州最先傳出房地産項目降價的消息,隨後引發區域乃至全國性的“降價潮”。因此,其樓市變化最為受人關注。分析人士指出,按照慣例,最先出現市場調整的城市,往往最先恢復。從杭州的房價跌幅可以看出,當前市場仍然處在深度調整中,並無復蘇跡象。

  下跌週期恐未結束

  此次房價的調整範圍之廣、跌幅之大,遠超市場預期。張大偉表示,從春節過後至今的七個月中,從首次出現個別城市價格調整,到3-4月出現華東區域的塊狀分佈,再到5月出現以東部城市為主的房價多數城市下行,市場已經出現加速調整。到6至8月,房價調整的範圍已從塊狀分佈瀰漫到全面下調。

  之所以出現上述局面,雖是多重作用累積的結果,但供需關係的逆轉仍被認為是關鍵因素。根據國家統計局的數據,截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,已連續29個月保持上漲,與2012年3月時的低點相比,增幅達到86.4%。最近兩年多來,全國商品房庫存幾乎翻倍。隨著商品房竣工面積的不斷增加,庫存指標仍有繼續攀高的動力。

  在需求層面,由於城鎮化進程慢于預期,以及産業支撐不足等因素,使得需求後繼乏力。張大偉指出,此前數年,部分二三線城市樓市增長過快,需求已被透支。因此,在供大於求的背景下,成交量停滯、房價下滑均在所難免。

  多數分析人士認為,在經過2012年和2013年的大幅上漲之後,當前房地産市場已表現出明顯的底部特徵。主要體現在,成交量和房價均處於階段性低點、房地産投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,我國房地産市場始終表現先揚後抑的週期性特徵。這是最近十年來,我國經歷的第四個房地産短週期。

  他表示,此前兩輪調整分別位於2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房價下跌週期持續了6個月,後者為8個月。由於處於房地産“黃金十年”,調整的規律是:房價上漲時漲幅很大,下跌時跌幅很小;漲得時間長,跌得時間短。

  相比之下,如今的內外環境均較為惡劣,主要體現在,既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬鬆貨幣政策,又面臨整體市場“供大於求”的情況。這也決定了,此輪市場調整的週期將會更長,即房價下跌的時間可能超過8個月。按照他的觀點,降價通道還將持續。

  “救市”仍有後續動作

  歷史經驗顯示,每當市場低迷之時,救市行為便應運而生。由於市場未出現好轉跡象,今年4月以來,不斷有城市推出鬆綁調控的相關措施。集中表現為:放鬆“限購令”、給予稅費補貼、調整普通住宅認定標準等。另有不少城市雖未明確發文,但以暗補的形式予以鬆綁。

  截至目前,這些措施作用十分有限。統計局數據顯示,今年1-8月,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月擴大0.7個百分點。進入傳統旺季的“金九”,各地成交情況仍未有明顯好轉。

  9月15日,湖北省城鄉建設廳發佈通知,促進全省房地産市場平穩健康發展。通知強調,居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房,首付款比例按30%執行,貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。由於通知包含六大條款,共二十條細則,因此也被稱為“鄂六條”。此前,福建和湖南已先後出臺“閩八條”和“湘五條”,四川也曾出臺一系列鬆綁調控的措施。

  張大偉認為,在經濟降速、土地財政降溫的情況下,房地産是地方政府能夠想到的最容易救經濟的辦法。從目前各地房地産的降溫情況看,預計至少還會有10個以上省份發佈文件,目的是挽救岌岌可危的房地産市場。

  楊紅旭表示,“鄂六條”的出臺,表明本輪房地産救市的第二波正向縱深展開。此前的第一波救市,主要體現在單個城市層面,而第二波已經升格至省級。

  他進一步指出,若市場繼續沒有好轉,還可能出現國家層面的第三波“救市”。內容主要體現在個人房貸及房企融資門檻的降低,以及樓市調控長效機制的建立等。

  多數受訪者指出,儘管救市動作頻頻,但在整體告別絕對短缺後,樓市已經進入低速增長的“白銀時代”。除非出現信貸政策的根本性鬆綁,否則本輪市場的調整週期將至少延續到2015年初,2014年將不可避免地成為量價低迷的“歉收年”。

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