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房地産國企改革走得快 涉房央企半數開始重組

  • 發佈時間:2015-10-04 07:26:00  來源:北京青年報  作者:佚名  責任編輯:岳雅風

  上海國資委在保證國有資本是最大股東的前提下,最大限度支援綠地的混合所有制改革

  新一輪波瀾壯闊的國企改革大幕已經拉開。9月13日,中共中央、國務院印發了《關於深化國有企業改革的指導意見》,對深化國有企業改革作出了重大部署。作為國企改革的頂層設計,《指導意見》系統闡述了全面改革的總體要求、原則和整體思路,勾勒了國有企業改革發展路徑。

  這場改革關乎中央和地方逾15萬家國有企業、100多萬億資産和3000多萬職工利益,承受著全社會的殷切期待。在經濟進入新常態、改革進入深水區的當下,這場改革註定沒有和風細雨,只能義無反顧勇往直前。

  此輪改革將如何釋放改革紅利?如何讓一些暮氣沉沉的國有企業重新煥發活力?如何促進相關領域的轉型升級?本報將分行業連續報道。

  國企所在的各個行業中,房地産行業市場化程度較高,房地産國企也在國企改革中屬於走得最快的一批。招商局旗下地産資源的整合、綠地的混合所有制改革和借殼上市等,一系列動作背後,是房地産國企改革的實質推進。據統計,今年在21家涉房央企中,有超過10家央企目前已經開始進行內外部重組,這意味著一半涉房央企都在加快改革。這些央企重組方案完成後,中國房地産市場將産生新的格局,千億元級別房企將增加,未來將出現“強者恒強”的局面。而本輪國企改革頂層意見的出臺,無疑將加快房地産國企改革的步伐。

  重組

  實現“驚人一躍”的招商局係地産

  作為老牌央企,招商局集團三大核心産業之一的地産業務已進入重組的關鍵階段。

  招商地産8月3日的公告已為此次重大資産重組揭開了面紗,招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“招商局蛇口”)擬換股吸收合併招商地産再上市。與多數公司採取母公司資産注入子公司不同的是,招商係選擇了母公司合併子公司的方案。

  招商係地産的重組被稱“無先例重組”,早先流傳的資産注入、招商地産定增合併蛇口工業區最後都被證明是錯誤的猜測。

  完成重組之後,招商地産將隨之退市,招商局蛇口將成為招商局集團的唯一地産上市平臺,如果進展順利,招商係地産將在今年年內實現“驚人一躍”,成為地産央企重組的樣本。

  招商局蛇口是招商局集團100%控股的子公司,同時是招商地産的控股股東,原名蛇口工業區。招商局蛇口直接持有招商地産40.38%股權,並通過其他子公司持有招商地産11.51%股權,合計持有招商地産51.89%股權。

  招商地産與招商局蛇口的重組,僅僅是招商局集團改革的一部分。7月20日,招商局集團董事長李建紅在招商局集團年中工作會議上表示,“十三五”期間,也是深化國企改革的關鍵時期,國家會著力打造一批國有資本投資運營平臺。招商局將在“十三五”期間,通過各方面的體系改造、管理優化,切實打造成為一個名副其實的國有資本運營平臺,獲取、配置更多的市場資源。

  李建紅表示,招商局蛇口和招商地産的重組爭取按原計劃年內完成。如果順利的話,招商係地産有望成為地産央企重組的一個樣本。

  除了招商局以外,北京青年報記者注意到,在21家涉房央企中,有超過10家央企目前已經開始進行內外部重組,包括中建、中交、中糧、中化、中鐵等。一半以上央企地産商已經拉開改革序幕。

  混改

  可以複製的綠地模式

  綠地在去年銷售額超過萬科拿下房企老大頭銜後,今年順利通過資産重組借殼金豐投資在滬市實現上市,這家被稱為中國最大房企的地方國企,終於登陸資本市場。

  相比上市,綠地更引人注目的是它的混合所有制改革。之前,綠地管理層43人出資設立格林蘭投資管理公司,作為上海格林蘭投資企業的執行合夥人,上海格林蘭承繼職工持股會在綠地的持股。982名持股員工權益達成32個“小合夥”,再集中到上海格林蘭。此外,綠地還引入5家戰略投資者,持有上市前公司19.94%的股份。

  值得注意的是,上海國資委在保證國有資本是綠地最大股東的前提下,最大限度支援了綠地的混合所有制改革,這種支援讓綠地比它的央企同行們在改革的路上走得更遠。綠地集團董事長張玉良曾表示,只要具備混合所有制改革的條件,管理層有努力做事的意願和條件,綠地的模式是可以複製的。

  在其他進行混合所有制改革嘗試的房地産國企中,方興地産引入郭炳湘和華平基金等,華僑城今年3月推出的80億定增計劃引入寶能係作為戰略合作夥伴,寶能係入股70億元佔股12.1%。

  據了解,重組後的招商係地産或將引入戰略投資者,進行混合所有制改革。在招商局蛇口的創立大會上,李建紅表示,招商局蛇口設立後,未來將通過現代企業制度的建立、完善以及引入戰略投資者,進一步優化法人治理結構,重組業務和管理架構。

  員工持股

  華僑城將推進實施內部合夥人制度

  在這輪房企的混合所有制改革中,股權結構的改變伴隨著管理層激勵和員工持股。

  今年1月12日,國資委審議了《關於進一步加強和改進外派監事會工作的意見》、《關於混合所有制企業實行員工持股試點的指導意見》,為央企混改護航。

  今年3月份,伴隨定增計劃,華僑城推出了股權激勵方案,擬向高級管理人員、中層管理幹部及核心管理、技術骨幹授予1.2億股,授予價格為4.73元/股。

  中信建投地産小組曾指出,華僑城重啟股權激勵計劃,並且在國企改革層面也提出了變革思路,未來將積極拓展與民營等各種社會資本的合作,放大國有資本的功能,同時在企業內部將推進實施內部合夥人制度,在新項目和虧損項目中,要實施管理層項目跟投計劃,將管理層和骨幹員工的長期激勵與公司發展緊密結合。

  其認為,作為具備市場化競爭力的央企,華僑城在此輪國企改革中積極嘗試,未來整體效率將優化和提速。

  2014年,招商地産醞釀了七年的股票期權首次授予計劃公佈。今年4月,同屬招商局旗下的招商銀行推出了60億員工持股計劃。據招商地産內部人士透露,伴隨本次重組,在上述股權激勵的基礎上,公司內部管理層激勵新計劃也在制定中。

  網際網路+

  方興聯手騰訊探索智慧化住區

  網際網路在很多行業的改革中起到催化劑的作用,在地産國企的改革中也不例外。那麼,“網際網路+地産”在改革中是如何發生作用的呢?

  還是以招商地産的重組改革為例。據了解,招商局蛇口未來將不僅僅是承載傳統地産開發業務,而且要成為“産融結合”的大平臺。

  招商集團董事長李建紅表示,招商局蛇口將在現有的産業園區和地産業務基礎上,努力在自貿區配套設施建設、郵輪母港、平臺建設、貿易投資便利化、跨境電子商務金融改革與網際網路+等領域進行突破創新。

  今年7月,招商地産已推出全國首家房地産移動互聯網5S店,將傳統的地産客戶會員服務從線下引至線上,進行“産融結合”的探索。

  業內人士認為,通過上述平臺搭建,招商地産在集團內部將銀行、基金、證券、物流等優質資源打通,在外部則聯合滴滴打車、攜程網等開展合作,實現全方位的客戶資源整合,為地産平臺的快速發展建立強大基礎。

  在房企“網際網路+”的探索中,方興與騰訊在“網際網路+房地産”的戰略合作最引人注目。據了解,方興集團已經拿出了一塊亦莊的未開發地塊作為“試驗田”,從産品研發開始與騰訊一同作智慧化住區的探索。

  “房企的改革離不開網際網路”、“房地産作為傳統行業要跟網際網路結合起來,進行一場O2O平臺上的革命”,“網際網路+”因素已經成為這輪房地産國企改革的一個重要特徵。

  改革背景下的頻繁人事變動

  相關

  據9月11日“國資小新”微網志發佈消息,經研究,免去吳斯遠的華僑城集團公司副總經理職務;免去劉平春同志的華僑城集團公司黨委常委職務;免去侯松容同志的華僑城集團公司黨委常委職務。

  據了解,此次被免職的三每人平均是華僑城的元老級人物,目前也均未到退休年齡。據業內人士分析,華僑城此次人事變動或與下一步的混改有關。

  此外,其他發生人事變動的地産央企還有中房集團、中交集團、中糧集團等,其變動幾乎都與業務經營重整有關。據一名地産界人士介紹,央企目前頻頻出現人事調整,本質上是配合央企改革而進行的。文/本報記者 朱開雲

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