今年的立春已過，天氣逐漸暖和，但中國房地産行業卻從未像今天這樣，對這個春天卻充滿疑問。如果説房地産行業的調整期始於2014年，那麼，2015年，這個行業和市場將更趨謹慎和理性，從以往只盯著價格和規模，轉變為更關注服務和發展，或不失為一種積極的變化。

　　房地産仍是經濟的平穩器，未來政策轉向差異化，並不意味著市場會隨著政策週期而大起大落，而是通過市場自發機制，驅使供求逐漸平衡。跟隨宏觀經濟的步伐，未來住房市場進入中速增長常態，中國房地産進入白銀時代，政策、市場和行業都將迎來根本變化，2015年被賦予“轉型元年”的期待。

　　政策面

　　堅持市場化方向

　　從2014年起，中央對房地産調控思路已經轉向，行政化的一刀切政策越來越少，堅持市場化調整方向。行業規則構建增多，包括公積金調整、不動産登記暫行條例等，均著眼于構建房地産市場長期機制。另一方面，金融工具運用增多，包括利率調整、存款準備金調整等，相信這些經濟手段會成為未來行業調控的重要方式。

　　李嘉誠的撤資被認為是嗅到這個行業正在發生著根本變化。但值得注意的是，政府高層在此時罕見地給樓市打氣，拋出樓市需求長期論——國務院總理李克強在2015冬季達沃斯峰會上強調，中國去年城鎮人口又增加了1800萬人，城鎮化率又提高了1.04個百分點，中國現在城鎮化率在55%左右……中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地産的剛性需求是長期的。至於房地産市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。

　　我們因此有理由相信，2015年樓市有望實現軟著陸。世聯行對2015年房地産市場的研究報告認為，行業規模並不會急劇衰減，市場在探明需求的頂部以後，規模總量將不再高速增長，但預計在未來5——10年，依然會維持在一個比較穩定的高位水準。

　　新城控股集團副總裁歐陽捷用“打水漂”來預判今年的調控政策，一方面政府發出穩定住房消費的號召，一方面“回歸以市場主導”的既定方針不能變，所以刺激政策不能一石激起千層浪，而是打水漂式的微刺激。

　　打的什麼“水漂”呢？歐陽捷向中國經濟網記者表示，從中央來看，時不時的定向和非定向式的貨幣政策會起到激蕩市場的作用，逐步擴大新型城鎮化試點政策將為試點城鎮導入人口，通過鼓勵購買商品房用於保障房等緩解市場庫存壓力，通過推出REITs幫助房地産企業減輕資金壓力等等。

　　“總的來説，中央政府的政策更加宏觀、更加跨界、更加長線，2015年對於房地産業都是利好，重在鼓勵市場信心，稍解近渴，但不會對衝結構調整的目標 。”

　　不同於以往，隨著中央房地産調控政策許可權“下放”到地方政府，中央對地方的政策干預已鮮有耳聞。歲末年初之際，地方政府已經出臺許多救市的微刺激措施。可以預見，延續2014年態勢，2015年樓市在政策面將迎來全面“寬鬆潮”，貨幣環境也將趨於寬鬆。

　　市場面

　　分層級發展明顯

　　向以往爆髮式的增長告別，就會迎來需求快速萎縮和房價急劇下跌嗎？答案也是否定的。世聯行報告指出，根據根據UNdata(聯合國數據庫)對中國人口年齡結構的統計及測算，2015-2020年，中國25-34歲的人口(即首置型購房者集中的人群)將保持在2.4億左右，佔總人口比例為 17%。34-49歲的人口(即改善型購房者集中的人群)在2015-2035年期間均達到3.1億以上，佔總人口的比例保持在23%的高位。這表明未來20年，中國房地産仍處於改善型置業高峰期。

　　除了改善性住房需求進入高峰期，還有城鎮化率提升、家庭規模小型化、棚改等因素影響，預測2015年房地産市場銷售總量仍將在一定高位波動。

　　上海易居房地産研究院對2015年情況基本看好，認為全年將探明底部，復蘇上行。易居研究員嚴躍進向中國經濟網記者表示，從目前市場走勢看，止跌反彈的跡象自然是明顯的，房價看漲預期繼續形成，貨幣層面逐漸寬鬆，所以包括成交量持續上升、價格繼續攀升的可能性是非常大的，部分重點城市更要警惕房價大漲的可能。

　　中金公司報告預計，2015年是房地産投資的“小年”，預計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%，按揭貸款支援將有所好轉，預計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。對於房價，該公司預計 2015年 2季度之後才能回暖，環比調整幅度在 5%以內，全年整體較為平穩。

　　經濟學家李稻葵説，2015年對於想買房的人來説，也許比較值得期待。房地産整體處於調整期，購房者的選擇面在2015年有所增加，價格不會大漲，有可能還會進行一定的調整。可以不那麼著急買，不像以前有了錢一定要買。

　　不過，持看跌態度的也不少。摩根大通預測稱，2015年中國新房銷售將與2014年持平，全國房價將下降2%-3%。此外，房地産投資增速將進一步降溫，預計將下降至6%，這將繼續拖累經濟增長，並繼續影響鋼鐵、水泥和傢具等相關行業的銷售收入和需求。

　　萬通控股董事長馮侖認為，今年整體的房價應該相對趨穩，略有下降，這是2015年普遍城市可能會出現的局面。

　　不過，毫無疑問的是，一線城市仍然普遍看漲。世聯行認為，一線城市房價會上漲、演繹資産的故事；二線城市分區域，有些城市會平穩中上漲，是增量的故事；三線城市分化更為明顯，房價下跌的居多，也會有上漲的城市，是選擇的故事。全國商品房銷售金額超過2014年是大概率事件。

　　“除了北京、上海這樣的一線城市外，其他城市沒有大幅上漲可能性，微調可能會有的。北京、上海房價一定會上漲。”歐陽捷説。

　　企業面

　　白銀時代唯有轉型

　　2014年，大量的非上市房企資金鏈緊繃，中小房企處在寒冬期。而上市房企也遭遇較大困難。據統計，在滬深兩市144家房地産企業中，當前有73家公佈2014年業績報告。其中，36家實現業績增長，37家出現下滑，包括可能出現虧損的15家企業。

　　“未公佈的企業業績可能更差。市場分化愈加嚴重，除部分規模房企外，整體很難維持過去房地産市場的高增長。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　另一方面，房地産企業間出現的一些新的變化也引發強烈關注。始於深圳的佳兆業事件目前未有最終定論，同時並不意外未來仍將有房企捲入反腐浪潮。雖然是“燙手的山芋”，但融創依然願意將佳兆業收入囊中，或算是收購綠城失敗後的些許安慰。

　　歐陽捷評論認為，融綠、融佳事件説明房地産市場容量已見頂，證明高週轉與快擴張仍是品牌房企的核心競爭力。千億房企已取得市場份額的15%，價格戰已經打響。未來房地産也將像家電行業一樣出清市場，中小房企如果沒有特色和品牌，將不可避免地出局。

　　美國成熟市場的經驗説明，房地産行業從成長期走向成熟期的過程中，必然伴隨著企業之間的並購整合。我國房地産開發企業從1997年21286 家，增長至2013年91444 家，年複合增長率達 9.54%，未來實際並不需要如此多的企業存在。實際上，近年來開發企業的數量明顯放緩，並購案例在增加。

　　據清科研究中心公佈的數據顯示，2013 年四季度行業並購案例陡增至62例，2013年全年行業完成148起並購交易，交易總額142.75億美元，同比增幅達265.7%。

　　面對這些變化，身處白銀時代的房企，需要在運營、資本、産品和戰略等方面綜合考量。“大而全與小而美註定是後白銀時代的剩者，其成功的標誌就是具有規範的法人治理、清晰的目標戰略、穩健的財務模型、精細的管理體系、精準的産品定位、優秀的人才結構與企業文化，不符合此標準的房企一定走不出白銀時代。”歐陽捷總結。

　　中金公司報告指出，進入地産白銀時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，

　　開發商唯有轉型，存在佈局重劃、産業拓展、模式切換三條路徑。房地産中長期行業規模增長空間有限，開發商應回歸市場飽和度較低、未來仍具潛力的一二線城市。此外，龍頭開發商縱向一體化，未來三到五年將是産業並購大發展大時代。

　　事實上，部分房企早已開始積極探索更加多元化的轉型方向，佈局多個領域發展。萬科從提供商向城市配套服務商轉變，開展商業地産、養老地産、旅遊地産、産業地産業務。綠地通過智慧城市技術為商辦及住宅産品提供智慧服務。

　　恒大的轉型就更為明顯，業務涉及飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業。萬達集團乾脆改變企業風格，從以往的高冷范轉向年輕化，業務專注于商業地産與文化旅遊地産的雙核心驅動。

　　任何行業都有起步、發展、成熟、衰退的階段，在經歷瘋長之後，我們都希望這個行業能夠慢慢步入成熟。接棒白銀時代，2015年被賦予轉型元年的期待，這不是由盛轉衰的終點，恰是更高層級發展的開始。