“降息是一種普惠性利好，降息第二天對房地産市場就起到了刺激作用。”昨日，SOHO中國董事長潘石屹首度對降息發聲，他接受《證券日報》記者採訪時表示，中國經濟若好轉將是多方因素造成的，如果中國經濟增長速度保持7%-8%的話，調整信貸政策將對房地産行業起到一定作用，但若中國經濟增長速度降到4%-5%，那麼降息或許都起不到作用，屆時房地産市場將崩潰。

　　值得注意的是，潘石屹依舊“看不好住宅市場”，他向本報記者透露，SOHO中國依舊會在北京和上海兩地投資寫字樓物業，但未來拿地速度將放緩很多，將花費更大精力運營旗下現有持有型物業。此外，公司已經定好了租金收益目標，現在不方便透露，但明年超過6個項目都會招租，租金收益將翻幾倍增長，預計將超過銷售收入。

　　“轉型是對的”

　　事實上，SOHO中國2012年8月份宣佈轉型持有，潘石屹坦言，當時對SOHO中國是一個重大挑戰，市場並不看好。

　　而其也曾先後出讓上海物業，甚至今年將淩空SOHO也賣掉了一部分物業，獲得30.5億元的現金。

　　9月29日，SOHO中國發佈公告稱，集團與攜程上海和攜程關聯公司于9月26日就出售淩空SOHO若干物業及配套設施訂立框架協議，總對價約為人民幣30.5億元（約合38.5億港元）。該等物業包括總可售建築面積10.02萬平方米的物業及若干配套設施。

　　對此，潘石屹解釋稱，在投資設計上，北京和上海是1：1的，但後來發現上海投資超過了500億元，所以賣掉了一部分物業。而對於淩空SOHO銷售了部分物業的做法，潘石屹稱，其實本不想銷售，但攜程網能夠為項目帶來更多人流和活動，進而可以促進項目租賃。

　　此外，潘石屹強調，明年基本上已經沒有銷售，“租金收入會大幅提高，將徹底超過銷售（收入）。”

　　本報記者翻閱了SOHO中國的半年報，今年上半年，SOHO中國營業額約47.5億元（人民幣，下同），同比上升約83%。上半年租金收入約為1.64億元，同比上升約84%。對比其2013年的半年報，SOHO中國2013年上半年租金收入為0.86億元，可見租金收益佔營收比例相對較低。

　　而對於公司轉型後在拿地方面的計劃，潘石屹稱，跟以前不一樣了，會放緩拿地速度，甚至減少拿地量。此外，SOHO中國以後拿地規模也不會像以前那麼大，像上海200億元以上的地塊，加上稅收，成本將超過300億元了，賬面資金壓力很大，這樣規模的地塊SOHO中國不會拿。“因為我們還是把公司安全放在第一位，凈負債率也就要降下來。”

　　“我們轉型後是重資産運營，現在賬面上有160億元現金，很快將超過200億元，凈負債率約為17%。”潘石屹稱，其實我們心目中的凈負債率指標是50%左右。所以，“我們的轉型是對的，也是成功的”。

　　“從銷售轉出租這個環節也已經成功了，因為這其中最大的挑戰就是資金鏈的斷裂，在轉型之前我們花了一個月的時間來測算各種會出現的可能性，但資金鏈一直沒有出現問題。”潘石屹如是説。

　　值得一提的是，SOHO中國轉型運營持有物業後，潘石屹坦言，精細化管理是公司花費最多精力做的事。“過去購買SOHO中國寫字樓的人平均支付5000萬元，現在每個租賃SOHO中國寫字樓的客戶每月支付10萬元-20萬元，這中間的差距很大。”潘石屹表示，所以公司轉型兩年半以來，儘管市場壓力很大，但回過頭來看，轉型是對的。

　　此外，潘石屹還談到了第二次轉型將是公司對於引入網際網路思維方面的變革。他透露，預計在明年2月1日，SOHO中國將正式推出與網際網路合作的平臺，屆時會有二三十個項目參與其中。

　　“低開高走”式收租

　　“我們明年將有6個以上項目招租，租金收入將大幅提高，估計會呈幾倍增長。”潘石屹向本報記者透露，光華SOHO二期在11月份向市場投放，項目全部持有，每天每平方米平均租金為10.25元。”SOHO中國高層向記者表示，現在北京CBD每年寫字樓供應量僅約10萬平方米，目前已經儲備了一些租戶，公司希望金融企業能夠進駐。

　　對此，潘石屹也透露，這個項目是我們從華遠地産手裏接盤的，當時任志強獲得1億多元的收益。“光華SOHO我們接手10多年了，二期體量約8萬平方米，處在CBD位置，不愁招租。”

　　事實上，在潘石屹看來，其對寫字樓出租定價的“生意經”與住宅項目的“低開高走”一致。潘石屹向《證券日報》透露，光華SOHO二期短期內將提租，其實所有的項目都是投放市場之初租金較低，以後將逐漸漲租。

　　潘石屹透露，以望京SOHO為例，已經提了兩次租，每次提租比例在2%-10%之間。他透露，12月1日，望京SOHO將啟動新一輪漲租，提租比例可能控制在5%-10%之間。

　　更為值得注意的是，潘石屹首度對降息發聲，他接受《證券日報》記者採訪時表示，降息對所有的行業都有好處，這次降息的幅度還是比較大的，一定是利好。

　　不過，對於利好有多大，會不會挽救中國經濟下滑的局面？

　　潘石屹稱，經濟能否恢復，影響因素很多，不光取決於降息，其實從辦公樓出租行業就可以看出來。早些年，“我們的項目中的建外SOHO、現代城的主要客戶是煤老闆，現在哪有煤老闆？緊接著是鋼鐵企業，當時唐山鋼鐵企業老闆買我們三里屯SOHO，隨便就花3億元、5億元。但現在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過90%的客戶都是網際網路企業”。

　　由此可見，購房人群的變化實際上反映了當前經濟變化的特點，這也是公司思考轉型的動力。而有在北京CBD核心佈局項目的房企內部人士向本報記者透露，“我對未來普通寫字樓産品的看法是利空的”，鋻於此，變革或許是運營寫字樓物業的開發商不得不思考的戰略決策。