房貸新政後一線樓市成交又現增長。 　　徐建軍作

　　房企加大去庫存化 調控逐步去行政化

　　樓市供需總體寬鬆局部過剩(熱點聚焦)

　　房地産市場經過前幾年火熱的開發之後，如今已呈現供應寬鬆的局面。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前介紹，2011年以後，中國樓市的供需關係已經發生改變，從此前的“總體偏緊，局部過緊”，已演變為“總體偏松，局部過剩”。業內人士指出，目前樓市正出現兩大趨勢，一是房企加大去庫存化，另一個是調控逐步去行政化。

　　市場供應大於銷售

　　前幾年各地熱衷於開發房地産，如今，樓市供應速度已快於銷售速度，而住房庫存也悄然翻倍。秦虹表示，過去，國內樓市的供求是偏緊的，但是近兩年，國內樓市的供應增速快於銷售的速度，局部地區確實已經供過於求。

　　統計顯示，截至今年8月末，商品房待售面積56160萬平方米，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，增幅達到86.4%。過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加了約190%。

　　根據上海易居房地産研究院的監測，截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化週期為17.5個月。

　　“近幾年來市場供應量迅速上升，主要由3個原因所致。首先，為應對金融危機，2008年國內釋放大量流動性，但由於實體經濟不振，大量的資金直接或間接地進入了房地産領域。”秦虹説。

　　秦虹分析，其次，2011年1月26日，我國推出了調控樓市的“新國八條”，祭出限購和限貸政策，並使得全國40多個城市開展限購。受此影響，投資房地産的形式也發生了變化，從直接購買房産過渡到購買房地産信託等。這些資金又進入房地産開發投資領域，成為供給資金。第三，從2011年開始，地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高，土地出讓的速度加快，使得供給端的增長速度很快。

　　當前存在結構性問題

　　雖然市場供應充足，但仍存在結構性問題。“中國房地産市場結構問題未來會越來越明顯。以前是供給不足，現在是結構問題。”秦虹説。

　　秦虹表示，“結構性”體現在兩個方面，一是人群結構，房屋在不同人之間分佈不均；二是城市結構，不同城市的市場形態差異較大。

　　一方面是供大於求，“整體市場供大於求的形勢已經確立。”中原地産首席分析師張大偉表示，過去兩三年，我國房地産市場的供需關係發生徹底逆轉。多地出現的“空城”、“鬼城”表明，“去庫存”將成為很多地方的難題。

　　他又指出，一線城市供不應求的基本面沒有改變；而在二三線城市以及不少四線城市，供大於求的形勢明顯。

　　另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據了解，目前中國房地産市場80%以上是自住型的需求，其中改善型需求佔主體。全國24-28歲適婚人口1.3億人，8000萬在城鎮，5000萬在城市。城鎮化率提高也會帶來新的住房需求。

　　未來調控去行政化

　　過去，為抑制房價飚升，各地曾出臺限購政策，現在，房地産市場趨冷，大多數城市調整了限購措施，此外，人民銀行和銀監會也調整了限貸政策。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，過去十幾年樓市調控始終盯著房價，認為房價的調控可以用行政的手段來控制。但實踐證明，用限購限貸的辦法可能在一定階段發揮了作用，但是往往使市場的信號扭曲了，會把有效的改善型需求，甚至剛性需求也遏制住了，不利於經濟的發展。

　　近來各地相繼鬆綁樓市限購政策，就是地方政府對樓市調控的“去行政化”，樓市調控正在從以政策為主導轉變為以供需為主導。住房和城鄉建設部副部長齊驥説，近期的房地産市場政策主要是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。

　　“用市場的手段調控市場的問題，將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向於運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。” 住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹表示。

　　有關專家建議，房地産市場在去行政化的過程中，應逐步完善相關的改革措施，建立房地産調控的長效機制。最終，通過市場規律的傳導，達到調整市場結構的目的。