律師提醒如何避免買到問題房

　　日前，銅梁縣的楊先生終於松了一口氣：12年前買的房子一直沒過戶，去年還被法院查封。如今，法院判決他的房屋買賣合同有效，停止查封。

　　2002年初，楊先生預交3萬元，在銅梁某鎮買了一個52平方米的門面。當年底，國土房管部門辦理了産權證，可産權所有權人並非楊先生，而是開發商———某建築公司。

　　楊先生接房裝修，並一直使用至今。他多次向相關部門反映，要求辦理産權轉移登記，但一直沒有達成。

　　房産證的問題沒有解決，麻煩事又來了———2013年1月15日，大足區法院查封了這套房屋。原來，2001年開發商欠某資産管理公司50萬元，債權人申請強制執行，法院查封了開發商的財産。2007年，50萬債權轉讓到了重慶某律師事務所。經該律所申請，法院查封了銅梁縣的8套房屋，其中包含楊先生的門面。

　　楊先生認為，這門面是自己買的，並實際使用，為此要求撤銷查封。大足區法院執行庭裁定駁回了他的執行異議。

　　隨後，楊先生將重慶某律師事務所起訴到大足區法院，要求法院確認他與開發商的購房合同合法有效，同時停止對此套房屋的強制執行。

　　該律所稱，開發商不配合辦理産權過戶手續，楊先生應當向法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。但是，此後十餘年楊先生一直沒有通過司法途徑尋求救濟，應屬於怠于主張權利，主觀上有一定的過錯。因此，法院可對該房屋強制執行。

　　大足區法院審理認為，房屋買賣合同的效力與不動産物權變動的效力屬於兩種法律關係，不動産未辦理過戶登記並不影響房屋買賣合同的效力。楊先生的房屋買賣合同合法有效。楊先生多次通過當地政府督促辦理産權登記，雖然未能辦理産權轉移登記，但這並不是楊先生的過錯所致。

　　法院認為，依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財産的規定》第16條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財産出賣給第三人，第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定，日前，法院一審判決停止對楊先生房屋的強制執行。

　　買房前先到房管部門查詢

　　重慶晚報新聞律師團成員、志同律師事務所余波律師建議，房子是否被抵押或被查封，以及權屬情況，可以在房管部門查到。因此，在簽訂房屋買賣合同前，市民應先到房管部門官網查明所要購買房産的情況，或直接到房管部門查詢。

　　楊先生該如何維權？余律師認為，楊先生購房後12年未取得房産證，建築公司已經明顯違約。楊先生可直接到法院起訴，要求建築公司立即辦理房産證過戶登記手續，並賠償逾期辦證違約金。

　　余律師還認為，開發商有義務向買房人告知房屋是否被抵押，是否已賣給第三人。如果沒有告知，導致無法達成合同目的，買賣合同無效或被撤銷、解除的，買房人可要求返還已付購房款及利息、賠償損失，並要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。