■易憲容

　　房貸新政後，國內樓市的未來走勢應該是市場最為關心的問題。無論是市場的哪一方，都希望對這種走勢作出一個合適的判斷，以便正確的決策。但是，房貸新政之後，關於國內房地産市場的資訊蜂擁而來，比如，房地産開發商認為國內樓市會出現驚天大逆轉，正逐漸上調房價；最近各城市的房價上漲或下跌、住房銷售增加或萎縮的資訊雜亂無章；地方政府暗自偷笑，正在規劃著拍出更多的土地；有房者正計劃還清貸款，再次殺入市場；銀行對住房信貸新政的博弈已經開始；真正的住房消費者只能觀望；低無可低的住房稅收政策還會減免（國內房地産業佔GDP的比重在20%以上，而房地産各種稅收佔總稅收不到3%）等等。面對突然間爆炸式增長的住房資訊，要對國內樓市的未來走勢作一個清晰的判斷並非易事。因此，我們只能根據市場的記憶體法則，尋找其蛛絲馬跡。

　　首先，房貸新政，政府救房地産之意圖十分明確。房貸新政就是希望用更為優惠的住房信貸政策及稅收政策再次讓房地産升溫，以此達到國內住房市場去庫存化及軟著陸的目的。但是無論是從經濟“房地産化”還是房地産泡沫各項指標來看，當前的中國房地産市場發展是不可持續的。

　　事實上，國內住房市場嚴重過剩已是不爭之事實。我最近到了國內不少二三線城市，看到這些城市的住房供應嚴重過剩已經到無可復加的地步（如媒體報道中國有幾十個“死城”）。早幾個月，這些城市的房價向下調整已經十分厲害了，但同樣無人問津。現在政府出來救市，希望以各種住房優惠政策讓投資者來接這個巨量庫存的盤，但是，即使這些住房投資者可能進入市場，但是肯定會想購買之後又是誰來接盤呢？也就是説，即使未來國內房地産市場可能出現短期的迴光返照，但它是逃不出市場的基本法則（即最後巨大的房地産泡沫破滅、房價回歸理性）。

　　其次，房貸新政看上去超出市場預期，比2008年的131號文件有過之無不及，但是房貸新政要落實則是一個銀行激烈的利益博弈過程。如果房貸新政最為實質性的內容（比如利率優惠）不能夠落實，那麼要達到新政的預期效果是不可能的。可以看到，房貸新政公佈之後，各大銀行紛紛表態支援央行決定，但是這些表態除了重復公佈的內容之外，很少有商業銀行出臺具體的實施辦法的。這不僅意味著國內各大銀行的表態只是例行公事，並非有多大意義，也意味著與2008年不同，國內銀行對房貸新政不是太感興趣。

　　特別是當前國內金融市場結構、利率水準及銀行激勵機制等發生較大變化，國內銀行已經不把住房按揭貸款作為優質資産了，而是把這種貸款看做雞肋，棄之可惜，食之無味。比如國內有不少中小銀行根本就不做按揭貸款。在這種情況下，房地産市場希望銀行把按揭貸款利率下降到無營利的水準（如7折優惠）幾乎不可能。因為，這不僅涉及各支行核算單位之業績，也與行長及業務員的獎金聯繫在一起。很簡單，當優惠利率與管理層和業務員的利益聯繫在一起時，這是不可能有“活雷鋒”的。如果住房按揭貸款利率不能優惠或很少優惠，那麼房貸新政的效果一定會大打折扣。房地産企業及投資者所預期的就可能落空。

　　當前的住房市場預期是否重新出現回轉，應該是不確定的。如果住房市場的預期出現回轉，住房市場可能出現短期反彈，投機者短線炒作可以賺後逃之夭夭；如果市場預期不改變，國內住房市場將面臨的更為深度的調整。在這種情況下，新進入的住房投機投資者有可能成為最後的接棒者。如果這樣，這些住房投資者可能面臨著長期套牢的巨大風險。在這種情況下，國內住房投機投資者會願意進入嗎？如果他們不進入，市場預期可能不發生逆轉。國內樓市的週期性調整還會繼續。

　　總之，房貸新政後，未來國內樓市逆轉的概率不會如房地産開發商想像的那樣高，國內投資者對此要保持清醒的頭腦。（作者係中國社科院金融研究所研究員）