北京的樓市在大半年的低迷後終於在“十一”黃金周有了些許熱鬧。多家大型房屋仲介機構均表示，進入10月以來，北京房屋成交量明顯回升。專家分析稱，由於目前一線城市的樓市維持了優先剛需、打擊投機的主要政策方向，因此短期內放鬆限購的可能性仍然較低。

　　一線城市顯現回暖跡象

　　上海易居房地産研究院日前發佈的報告顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續8個月的環比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大，而一線城市9月份的市場成交總體偏弱的特徵仍然明顯。

　　面對高企的庫存壓力，全國多數省會城市相繼取消了限購政策，而北上廣深四座一線城市卻仍然保持了“巋然不動”的姿態，而在不放鬆限購的同時卻悄悄迎來了市場回暖，其中北京、上海市場活躍度明顯提高，廣州、深圳樓市走勢基本維持平穩。

　　以北京為例，據偉業我愛我家市場研究院監測，10月上旬，北京市二手房市場新增房源比9月同期增長了19.6%；市場新增客源比9月同期增長了9.4%。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，儘管網簽情況由於節假日因素的影響而出現顯著下滑，但在市場實際合同簽訂量方面，北京樓市表現出了一定程度的向好，表現為二手房市場看房量出現一定程度的增加，實際成交均價也止跌企穩。

　　“雖然樓市已有回暖跡象，但在房價依然高企，市場需求以剛需和改善為主的當下，房價不具備立即回升的條件。10月份主要城市二手住宅價格跌幅預計將會收窄，下跌城市或將減少。”中原地産首席分析師張大偉表示。

　　放鬆限購暫時沒有必要

　　為何一線城市“不鬆綁”？在張大偉看來，北京這樣的一線城市放鬆限購沒有必要。“首先，雖然北京房地産市場降溫明顯，但土地出讓金依然處於高位，截至日前，年內土地出讓金已經接近1600億元，全年突破2000億元基本成為定局，暫時沒有鬆綁限購的必要。而在自住房大量入市的情況下，商品房銷售降幅並不大。整體看市場的成交情況相比二季度有所復蘇。其次，北京的契稅政策已經是全國最松，其中對首套房90平方米以下按照1%繳納，90-140平方米的按照1.5%，已經沒有下調空間。第三，北京在7月已經表態不鬆綁限購，最近建委也重申了這一政策，年內除非經濟大滑坡，否則可能性非常小。”

　　不過，在房地産市場“去行政化”的前提下，一線城市限購政策短期內雖然不會取消，但退出只是時間問題。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表

　　示，房地産市場的主要問題已經從過去的總量問題演變到當前的結構性問題，未來將會按照市場規律出臺調整措施，去行政化將是大方向。

　　“在北上廣深這樣的一線城市裏，供給和需求相比，肯定是需求旺盛。在城鎮化快速發展過程中，要改變一線城市住房供不應求的狀況，僅僅放開限購是不夠的，還必須做好與整個城鎮化相應的基礎設施建設，才能提高一線城市的承載能力。不能過度依賴放開限購，還應該從多方面入手解決一線城市城鎮化過程中住房需求旺盛的問題。”國務院發展研究中心市場經濟研究所房地産研究室副主任劉衛民表示。

　　短期價格上漲空間不大

　　隨著房貸新政落地和普宅標準調整所釋放出的改善型需求逐步入市，四季度一線城市的市場停止探底趨勢基本已無懸念。不過對於成交量和房價能否大幅上漲，業內專家有不同的看法。

　　“經歷了限購持續3年導致的剛需透支後，此次央行[微網志]新政的主要受益對象——改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。且改善型需求無論對房企還是銀行而言，都較剛需有更大的利潤空間。因此四季度一線城市樓市肯定會比三季度回暖，但因為庫存較多等原因，短期上漲的空間也不大。”張大偉對記者表示。

　　而上海易居房地産研究院副院長楊紅旭[微網志]則認為，雖然年底之前全國性的樓市企穩反彈的可能性比較小，但一線城市反而可能表現更好一些，由於一線和二線市場的庫存壓力比三四線要稍微好一點，因此房貸政策的變化幾個月內就可以讓一線和少數比較強大的二線表現樂觀。