央行救市力度超預期，一些房企的反應也疑似過度了。

　　國慶假期期間，接連傳出幾份房企醞釀漲價的文件，如綠城、恒大、綠地等。截至目前，綠地已否定漲價傳言，其他房企並未對傳聞做出明確的回應。

　　曖昧和觀望是目前房企的普遍態度。記者了解到，在廣州、深圳及華東一些二線城市，確有開發商打算節後或稍晚些時候提價，但房企更為主流的想法是，趁信貸鬆動之機快速出貨。

　　醞釀漲價的底氣

　　10月1日，在央行、銀監會放鬆房貸通知出臺第二天，綠城集團傳出漲價。一份流傳于網路的文件顯示，綠城浙東區域的各項目自10月8日開始，對手頭産品價格進行梳理， 11月1日起漲價5%-10%。

　　接近綠城的人士表示，綠城調價主要是舟山、寧波等地，與其産品結構有關，綠城的産品可能更適合首次改善型人士，而這正是此次新政中受益最大的一類。

　　央行、銀監會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱“央四條”)，對首套房貸的認定放寬為“認貸不認房”，明確鼓勵銀行對首套房和改善房兩類自住房給予信貸支援。鏈家地産[微網志]研究部、中原地産等機構人士均認為，對於結清第一套住房而要購買第二套的改善型需求而言，政策利好最大。這類需求的首付將從60%降為30%，貸款利率還可享優惠，相當於房價下調20%還多。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，新政可以增加30%的可購房人群，效果相當於限購鬆綁影響的5倍以上。

　　更有地産界人士認為，房地産市場將重現2009年的盛況。彼時，北京等地房價一年內翻番，大多數一二線城市漲幅也在30%以上。

　　新政細則尚待落實

　　有人樂觀，也有人謹慎。

　　“市場不可能重現2009年，目前的房價水準、購買需求、貨幣供應總量以及庫存水準都和5年前有很大差別。”廣州一家大型開發商人士説。

　　招商證券固收研究團隊認為，房貸新政意在刺激房地産市場消費和投資需求，帶動經濟整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實情況、房地産庫存的去化情況。

　　在利率優惠上，房企和金融界人士普遍認為，首套房利率7折不會出現。“最低7折的首套房貸款下限，並非新政，只是常規性的條款；預計利率8.5折應該能見到，9.5折估計是主流。”上述開發商人士稱。

　　10月8日，接近建行深圳分行的人士透露，深圳建行已出臺《通知》執行細則，明確名下無貸款餘額，可執行首套政策，首付三成；名下有一套且有貸款餘額的，仍執行二套政策，首付7成，利率上浮10%；名下有兩套房或有兩筆住房貸款的暫停貸款。

　　這顯然是對投資投機需求不予支援。有銀行業人士表示，建行是商業銀行中做房貸業務最多的一家，其執行細則有代表性。

　　目前還有北京等5個城市執行限購政策，其中與“央四條”的部分條款可能産生抵觸。張大偉認為，短期內房價上漲可能性不大。

　　多位仲介人士提醒，在各地細則未落地的情況下，購房者需要謹慎，不能只憑仲介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協議。避免政策後續並未如想像中力度鬆綁，除非無法貸款的違約情況。

　　成交回暖反轉未明

　　制約樓市重現2009年的因素還包括：庫存。

　　9月29日，萬科總裁鬱亮接受記者專訪指出另一個問題：當前房地産市場的庫存問題是長期的，並非政策優惠所能解決。“當前很多城市房屋供大於求，需要時間來去庫存。”鬱亮説，這個消化期會持續較長時間。

　　高盛高華證券報告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算，11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。

　　節後，記者問詢10多家房企內部人士得知，國慶期間，一手房來電來訪量大幅回升，成交也有回暖，一些二線城市近期對新政反響最好，三四線城市很一般。

　　絕大多數房企人士表示，去庫存回籠資金是首選，降價幅度會變小；暫時不會上調價格，但確實有個別企業調價，比如綠城。城市分化愈加明顯，一線城市後期房價會向上。他們認為，10月份是跑量的窗口期，但樓市暫未看到逆轉的可能。

　　“從易居行銷全國代理銷售樓盤的認購(大定)數據來看，十一期間成交量環比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水準。”易居中國有關人士透露。

　　21世紀不動産北京區域總經理寇海龍表示，“央四條”是樓市走出底部的重要標誌，住房信貸放鬆，將帶動相當一部分購房需求，引發一輪成交反彈，形成今年的一波小高潮，但對反彈幅度不應過於樂觀，因為目前經濟形勢尚未穩定，購房者的信心仍然不足，而各地庫存量很大，需要消化一段時間。

　　德信資本董事長陳義楓認為，此次出臺的放鬆限貸政策，算不上是刺激政策，而是減少打壓政策的力度，讓市場恢復到一個正常狀態。“認貸不認房”，將會釋放市場的改善性需求，來對衝、平復今年以來的樓市弱週期，促進市場平穩運作，達到政府調控目標。

　　從整體效果看，這一政策將會提振市場信心，止跌信號明顯，但成交和價格反彈的幅度依然要看後續信貸釋放情況。