雲南昭通：各縣政府可有償收回閒置土地，但應量力而行，不得增加隱性債務

　　據微信公眾號“昭通市人民政府”9月9日消息，雲南省昭通市人民政府辦公室印發《關於進一步促進全市房地産市場平穩健康發展的若干措施》的通知。

　　文件提出，妥善處置存量土地。對於2024年3月31日之前供地、目前尚未開發或已開工未竣工的閒置存量土地，可以採取以下方式妥善處置。

　　一是房地産企業有能力繼續開發的閒置土地，要鼓勵支援房企主動適應市場需求繼續開發，相關部門要按規定適當放寬分期開發和價款繳納等要求，依法合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任。

　　二是房地産企業無能力繼續開發的閒置土地，1.支援二級市場轉讓給有能力開發的企業繼續開發。同時，推行預告登記轉讓和“帶押過戶”，優化分割開發程式，可通過補充協議完善出讓合同等方式引入合作方。2.各縣(市、區)政府可綜合考慮地塊具體情況，按以需定購的原則測算土地價格，依法依規自主決策收回或以合理價格收購閒置土地用於保障性住房建設，但各地政府有償收回土地應量力而行，不得增加地方政府隱性債務。

　　《關於進一步促進全市房地産市場平穩健康發展的若干措施》原文如下：

　　為認真貫徹落實好黨中央、國務院決策部署，適應房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，進一步健全完善昭通市房地産調控機制和配套政策，更好滿足人民群眾對高品質住房的期待，在認真組織評估2023年出臺的《昭通市人民政府辦公室關於2023年促進房地産市場平穩健康發展的意見》(昭政辦發〔2023〕59號)執行情況和廣泛徵求意見建議的基礎上，決定對原有房地産調控措施部分延續執行，部分優化調整，特製定本措施。

　　一、多樣供給，滿足合理住房需求

　　(一)進一步改善住房供給。完整、準確、全面貫徹新發展理念，完善“市場+保障”住房供應體系，全面推動建立“人、房、地、錢”聯動新機制，滿足人民群眾剛性和改善性住房的不同需求，修訂完善《昭通市城鄉規劃管理技術規定》(2021年版)，遵循市場經濟規律，依法依規鼓勵發展高品質住宅、立體生態建築(第四代建築)等多樣化住宅形式，在方案設計方面給予政策支援，鼓勵企業轉型發展，推動房地産從“規模型”向“品質型”、從“有房住”向“住好房”轉變。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(二)推動商品住房去庫存。各縣(市、區)要扛實屬地商品房去庫存主體責任，全面摸清底數，細化工作方案，強化措施有序推進。一是各縣(市、區)結合轄區實際，堅持“以需定購”，鼓勵符合條件的地方國有企業以合理價格收購符合條件的存量商品住房用作配租或配售型保障性住房。鼓勵和支援有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住。二是各縣(市、區)結合轄區實際，在城市更新、徵地拆遷安置等工作中，以貨幣化安置為基礎推行房票制度，徵收人向被徵收人發放房票，被徵收人在各縣(市、區)購買商品住房，可憑房票抵扣房款，房地産企業憑房票與政府結算。三是允許將商業用房按規定改建為保障性租賃住房，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。四是鼓勵房地産開發企業將商業、辦公等非住宅商品房轉化為自持物業，開展農貿市場、超市等業務，運營庫存非住宅商品房，盤活資産的同時方便群眾生活。五是鼓勵有實力的仲介公司聯合房地産開發企業開展“賣舊買新、以舊換新”活動，提升房地産市場活躍度，讓更多改善客群輕鬆置換房屋。〔牽頭單位：市住建局、市自然資源和規劃局；配合單位：市國資委、市財政局、市發改委；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　二、結合需求，優化項目規劃管控

　　(三)優化商住比。一是在土地出讓前，屬地政府根據片區控制性詳細規劃和商業商務用房配置、去化等情況，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，可按程式調整商業商務用房的開發量或新供應土地的商住比。二是對已供應尚未建設的商業商務用地及住宅相容商業用地，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經屬地政府研究同意，可依法適當降低商業商務用房開發量或商住比；房地産開發企業也可向屬地政府申請將商業商務用地調整為托幼、養老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施用地。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(四)優化配套設施計容。2024年8月1日後報規的住宅或住宅兼商業項目，開發建設單位無償提供的社區服務站、文化活動站、體育活動室、社區衛生服務站、養老服務設施、生活垃圾收集點與垃圾處理設施用房、公共廁所，可不計入容積率。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(五)提升陽臺比重。住宅建築中每戶不封閉陽臺結構底板投影面積之和佔該戶房屋套內建築面積的比例不大於20%的，其計容建築面積可按其結構底板投影面積的一半計算，超出部分應按照全面積計入計容建築面積。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(六)優化車位配比。鼓勵分時利用社會停車資源，停車資源密集區的新建項目配建的機動車泊位數量，其車位配比可通過項目交通影響評價合理確定；建築面積大於120平米的戶型，其停車位配建標準可按照戶均需求合理確定，但不得低於規劃條件要求配比的0.8倍。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市公安局、市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(七)增加規劃核實分期批次。經各縣(市、區)人民政府研究同意，針對建設體量大、建設週期長的房地産開發項目，在滿足分期投入使用功能，確保品質安全、環境安全，通過建設工程消防驗收的前提下，房地産開發企業徵得購房人同意的，可以結合項目實際適當增加規劃核實分期批次。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(八)分階段推進車位、車庫産權管理和登記。本措施實施前已進行不動産登記的小區，由開發企業和相關部門補充提交車位、車庫規劃核實、驗收、測繪成果等相關資料，依法依規開展車位、車庫産權首次、轉移等登記。本措施實施後，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫按照《民法典》由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定産權歸屬的，納入合同網簽備案管理，不動産首次登記時應將車位、車庫一併進行首次登記，並依申請完成其他登記。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市稅務局、市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　三、落實政策，加大金融信貸支援

　　(九)調整最低首付款比例政策。取消全市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。昭通市首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整為不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整為不低於25%。〔牽頭單位：人行昭通市分行；配合單位：昭通金融監管分局、市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十)加強信貸服務支援力度。鼓勵銀行機構放開非住宅商品房個人按揭貸款業務，支援創新創業主體對非住宅商品房自持、租賃及運營的信貸需求。鼓勵金融機構開展開發貸款助企行動，對房地産開發企業及項目施工單位新增合理融資需求予以大力支援，對合理存量融資積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支援，促進項目完工交付。〔牽頭單位：人行昭通市分行；配合單位：昭通金融監管分局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十一)進一步優化公積金政策。加大繳存人家庭購房支援力度，降低繳存人家庭在全市區域內購買第二套改善性住房申請住房公積金貸款的首付款比例；城鎮靈活就業人員連續、足額繳存住房公積金滿6個月(含)以上，在本市區域內購買首套或二套住房，可申請公積金貸款；繳存人本人或配偶本市區域內有未結清商業性個人住房貸款的，可按《昭通市商業銀行個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款和組合貸款管理辦法(試行)》(昭公積金管委〔2023〕5號)規定，將商業住房貸款餘額轉辦公積金貸款；繳存人家庭購買自住住房的，可“先提後貸”；落實二孩及以上家庭和引進高層次人才優惠政策，二孩及以上家庭最高貸款額度上浮30%、引進高層次人才最高貸款額度上浮50%。〔牽頭單位：市公積金中心；配合單位：市住建局、市人社局、市衛健委、人行昭通市分行、昭通金融監管分局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十二)切實做好“白名單”推送。按照市場化、法治化原則，加強在建已售未交付商品住房項目的分類監管和處置，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。動態建立房地産項目“白名單”制度，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”“應貸盡貸”，確保滿足在建項目合理融資需求。〔牽頭單位：市住建局、昭通金融監管分局；配合單位：市公安局、市財政局、市自然資源和規劃局、市市場監管局、市稅務局、市中級人民法院以及相關金融機構；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　四、強化保障，促進房地産行業健康發展

　　(十三)妥善處置存量土地。對於2024年3月31日之前供地、目前尚未開發或已開工未竣工的閒置存量土地，可以採取以下方式妥善處置。一是房地産企業有能力繼續開發的閒置土地，要鼓勵支援房企主動適應市場需求繼續開發，相關部門要按規定適當放寬分期開發和價款繳納等要求，依法合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任。二是房地産企業無能力繼續開發的閒置土地，1.支援二級市場轉讓給有能力開發的企業繼續開發。同時，推行預告登記轉讓和“帶押過戶”，優化分割開發程式，可通過補充協議完善出讓合同等方式引入合作方。2.各縣(市、區)政府可綜合考慮地塊具體情況，按以需定購的原則測算土地價格，依法依規自主決策收回或以合理價格收購閒置土地用於保障性住房建設，但各地政府有償收回土地應量力而行，不得增加地方政府隱性債務。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市財政局、市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十四)解決在建項目土地問題。對房地産開發項目涉及歷史遺留存在邊角地、夾心地、插花地等問題，導致項目不能正常推進建設或推進滯後的，由自然資源和規劃部門根據每個項目實際情況，指導縣(市、區)出臺具體解決方案，限期解決土地問題，推動項目竣工交付。〔牽頭單位：市自然資源和規劃局；配合單位：市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十五)土地增值稅清算成本扣除。房地産開發企業在開發小區內建造的與清算項目配套的公共設施，在進行土地增值稅清算時，對産權屬於全體業主所有的，或者建成後無償移交給政府、公共事業單位用於非營利性社會公共事業的，以及建成後有償轉讓的，其成本、費用可以扣除。對於前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或者資料不符合清算要求或者不實的，由當地住建部門根據建安造價定額進行單位成本評估，並傳送到稅務機關據此核定扣除上述四項開發成本。〔牽頭單位：市稅務局；配合單位：市自然資源和規劃局、市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十六)切實強化司法保障。一是商品房預售資金監管賬戶被人民法院凍結的，依據《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》(法〔2022〕12號)，為確保項目順利建設，經項目所在縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門審核同意的撥付款項，商業銀行應當及時支付，並將付款情況及時向人民法院報告。二是對需要經過破産重整程式司法處置的項目，各縣(市、區)要加強司法聯動，加快推動項目房地産企業債權債務關係重整或引入新的開發主體，支援處置後的項目達到“白名單”五個條件和五項標準。三是對於經過嚴重資不抵債且經過破産清算程式司法處置後停建的項目，根據最高人民法院關於商品房消費者權利保護有關規定，落實購房人債務權利第一順位要求，優先退還購房人房款。〔牽頭單位：市中級人民法院；配合單位：人行昭通市分行、昭通金融監管分局、市住建局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十七)規範商品房銷售管理。取消《昭通市人民政府關於進一步加強房地産市場管理工作的實施意見》(昭政發〔2014〕48號)中關於商品房預售項目“施工形象進度”的相關要求。鼓勵有條件的縣(市、區)，因地制宜，先行先試，開展商品房現房銷售試點工作。繼續實行預售的，嚴格按商品房預售資金監管有關規定，規範開設預售資金監管賬戶，嚴格執行三方監管協議，確保資金按規定歸集使用管理，保障本項目順利建設交付，防止出現新的交付風險。〔牽頭單位：市住建局；配合單位：人行昭通市分行、昭通金融監管分局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　(十八)完善配套設施建設。屬地政府應加大市政基礎設施和公共服務設施配套力度，重點完善已供住宅用地相對集中區域的配套基礎設施和公共服務設施，推動已規劃的休閒、教育、醫療、交通等配套設施項目提前開工、及時投入使用，完善住宅小區15分鐘生活圈，提升居民生活品質，提振群眾購買商品房信心。〔牽頭單位：市住建局；配合單位：市自然資源和規劃局、市教體局、市衛健委、市交運局；責任單位：各縣(市、區)人民政府〕

　　本措施自印發之日起施行，有效期至2025年12月31日。期間如遇國家和省級政策調整，以上級政策為準。