多元格局下房地産主業現疲態 綠地控股直面銷售資金雙重壓力

　　10月24日，霜降。綠地控股(600606.SH)在當天晚間發佈的2019年第三季度報告，亦有如秋末冬初的天氣般透出絲絲寒意。

　　如果僅從營收和凈利潤數據來看，情況似乎令不少處於煎熬中的同行欽羨：前三季度營業總收入同比增長超過26%，歸屬於母公司股東的凈利潤已超越去年全年。但是，這家一度與萬科爭奪銷量冠軍的房地産企業，如今已嚴重掉隊，今年1—9月房地産項目銷售面積及銷售金額雙雙下降12%以上，在克而瑞發佈的榜單中，銷售全口徑金額及權益金額均已落至第7位。

　　還有來自資金方面的壓力。前三季度綠地控股經營活動産生的現金流凈額大幅下降，僅相當於去年同期的三成左右。與2018年末相比，儘管貨幣資金有所增加而短期債務(包括短期借款和一年內到期的流動負債)有所降低，但二者之間仍存在超過72億元的缺口。

　　高壓之下問題頻出。近日綠地控股因“綠地湖南強制要求員工買房”“綠地杭州一房三賣被約談”等事件屢陷輿論漩渦。

　　綠地控股于2015年借殼金豐投資實現A股上市，市值最高時突破3100億元成為A股房企之首。而截至10月29日收盤，其市值僅842.04億元，較峰值時縮水超過73%。

　　銷售面積及銷售金額雙降

　　三季報顯示，綠地控股前三季度營業總收入為2942.18億元，同比增長26.10%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤118.13億元，已超去年全年規模，同比增長32.83%；扣除非經常性損益後歸母凈利潤為103.38億元，同比增長13.54%。

　　在房地産行業景氣度進一步回落、市場形勢較預期更為嚴峻的背景下，這組數據可算得上亮眼。但送上鮮花與掌聲的同時，不能對漂亮業績背後的隱憂選擇視而不見。

　　在綠地控股前三季度的營業收入中，房地産主業實現營業收入1262億元，同比增長21%；基建産業實現營業收入1389 億元(內部抵消後)，同比增長38%。基建業務再次超越房地産成為綠地控股營業收入的第一大來源。近幾年，綠地控股致力於多元化發展，除基建外，還涉足大金融、大消費、康養、科創等領域，形成了“地産+”産業協同的多元經營格局。

　　新領域何時能帶來回報、成為利潤新增長點仍是未知之數，而始終作為公司主業的房地産板塊，已現頹勢。今年1—9月，綠地控股房地産項目實現合同銷售面積2117.1萬平方米，比去年同期減少13.2%；實現合同銷售金額2345.53億元，比去年同期減少12.1%。其中，第三季度合同銷售面積、合同銷售金額分別同比下降42.1%、35.8%。

　　不可否認，在“房住不炒”政策主基調下，房地産行業整體銷售規模增速有所放緩。但與綠地控股形成鮮明對比的是，萬科A(000002.SZ)、融創中國(1918.HK)、保利地産(600048.SH)、新城控股(601155.SH)等房企前三季度的銷售面積及銷售金額均有不同程度的增長。

　　克而瑞研究中心發佈的《2019年1—9月中國房地産企業銷售TOP200排行榜》顯示，不管是以全口徑金額計算還是以權益金額計算，綠地控股均排名第7，與榜首有超過2000億元的差距。同時，在2019年前三季度TOP10房企中，只有綠地控股的銷售業績出現同比下降，其餘房企悉數增長。

　　貨幣資金與短期債務存72億缺口

　　資金方面的壓力亦不容小覷。

　　今年前三季度，綠地控股經營活動産生的現金流凈額為91.27億元，同比大降70.53%，公司表示，變動原因在於工程款支付同比增加。加之投資活動産生的現金大額凈流出135.71億元的影響，前三季度綠地控股現金及現金等價物凈減少了21.52億元。

　　截至三季度末，綠地控股長期借款1517.70億元，較去年末增加189.36億元。

　　與去年末相比，由於流動性貸款有所增加，其短期借款大幅增長46.65%至266.41億元，所幸一年內到期的流動負債減少126.23億元至630.05億元，最終二者合計形成的短期債務為896.46億元，較去年末減少41.48億元。

　　而貨幣資金為823.77億元，較去年末增加13.57億元。不過，雖然貨幣資金有所增加的同時短期債務有所減少，但它們之間依然有72.69億元的缺口。

　　至今年三季度末，綠地控股資産負債率為88.29%，較去年末下降1.2個百分點；而凈負債率為173.05%，較去年末小幅上升1.22個百分點，與萬科A、金地集團(600383.SH)、保利地産等房企相比仍處於高位。

　　降負債、籌資金、抓回款，成為綠地控股的重要工作。前三季度該公司回款率為87%，同比提升5個百分點。

　　今年來，地産融資整體收緊，相關政策著力對房企和居民杠桿加以控制。未來若銷售繼續下行或回款放緩，綠城控股在資金鏈上將面臨困境。