今年以來，我國主要城市房地産調控累積次數多達300多次。嚴厲調控下，土地市場呈現供應與流拍均創新高的獨特現象，特別是三四線城市，更是成為供應與流拍的主戰場。

《經濟參考報》記者近日調研了解到，供應大增緣于地方政府財政壓力，需加大土地融資力度，而流拍增加則主要由於房企資金鏈吃緊，對後市持謹慎態度。業內人士指出，在地方財政依然嚴重依賴土地出讓金的情況下，既要防止流拍可能帶來的財政收入問題，又要防止增加供應造成的“新庫存”。

供地增加，流拍卻在蔓延

當前，全國土地市場結構性特徵凸出，呈現供應與流拍均創新高的獨特現象，成交總額增長與溢價率降低同時出現。

國家統計局數據顯示，1至8月，全國房地産開發投資76519億元，同比增長10.1%；房地産開發企業土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%，土地成交價款8177億元，增長23.7%。

《經濟參考報》記者採訪發現，當前全國土地市場呈現三大特點，一是三四線城市成為總成交面積和總成交額“雙增長”的重要支撐。中國土地勘測規劃院發佈的二季度全國主要城市地價監測報告顯示，在106個主要監測城市中，三線城市住宅地價環比、同比增速超過全國主要城市及一二線城市平均水準，處於高位運作，19個三線城市的住宅地價環比快速上漲，增速超過3%；29個三線城市住宅地價同比增速超過10%。

中原地産研究數據顯示，前8個月50大城市累計賣地2.47萬億元，同比上漲28%。杭州突破2000億元，上海、重慶、蘇州賣地超過1000億元。數據顯示，從三四線城市看，多達64個三四線城市賣地突破百億，刷新歷史紀錄。

二是溢價率普遍下滑，熱點城市不少地塊以底價或逼近底價成交。今年8月，廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價成交。廈門在今年7月出讓的地塊中，多幅商住用地樓面價跌破2萬元，如翔安區13-16片區地塊樓面地價為1.8萬元/平方米，相比兩年前同區域的地王3.7萬元/平方米，跌去近一半。

8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級”的大規模土拍，拿出熱點區域的8幅黃金地塊進行拍賣，總面積約82.71萬平方米，起拍價合計130.82億元。但結果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。

今年以來，福州土拍市場漸入寒冬，房企土拍參拍積極性大幅下滑，今年四次土拍共出讓23幅經營性土地，有11幅土地因競買人不足流拍，成交的土地也多數以底價成交，8月3日舉行的福州第四次土拍，4幅土地均以一輪成交。週邊縣市土拍市場熱度也大不如前，同區域樓面價大幅下滑，以福清為例，8月27日成交的23號地塊樓面價相比5月成交的16號地低了將近3000元/平方米。

在曾有“樓市四小龍”之稱的安徽省合肥市，土地流拍也時有發生。今年8月底，合肥市一場土地拍賣會共有七宗地塊參與，其中包河區、巢湖市各有一宗流拍。今年以來的不完全統計數據顯示，合肥市累計流拍的地塊已經超過10宗以上，個別地塊甚至出現連續兩次流拍的情況。

中國指數研究院數據顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

中國指數研究院相關負責人分析認為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水準，基數偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降；同時，企業拿地佈局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因。

中原地産首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應力度，開發商對熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”並沒有拍出地王價格，這是市場降溫的重要信號。

三是供應量與流拍數均創新高。WIND資訊統計顯示，2018年以來全國100大中城市住宅用地供應數量達3232宗，創2014年以來同期新高，同比去年增長26.20%。與此同時，土地流拍卻在蔓延。

中國指數研究院提供的數據顯示，2018年1至8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，佔推出土地宗數的4.8%，較2017年上升1.2個百分點。從各城市流拍土地宗數來看，部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗；從土地流拍宗數佔推出土地數的比重來看，主要集中在部分經濟實力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。

東吳證券研究報告認為，從地域分佈看，河南省流拍數量居首位，2018年1至8月已超百塊，華東地區的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發區，緊隨其後的是四川、貴州等省份。總的來看，經濟欠發達或偏遠地區市場熱度不夠，土地被流拍的概率更大。

中信建投研報統計認為，以土地宗數為口徑，今年以來流拍率約6%，流拍率高於近輪週期中最低迷的2014年，尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創下17%的最高值。上海克而瑞地産研究員吳嘉茗分析稱，全國土地市場成交規模仍然維持高位，隨著一二線城市供地規模持續增加，未來土地流拍現象將增多。

來源： 經濟參考報    | 作者：周強 等    | 責編：張雲松    審核：張淵

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