聚焦業委會

第3篇：破局

各方暢談業委會成立難運作難破解之道

政府作後盾業委會不再“難産”

業主呼喚成立業委會 （資料圖片）

核心提示

南寧市萊茵湖畔小區業主委員會籌備組成員被打一事，連日來在邕城大街小巷、大小論壇持續發酵，市民、網友討論的焦點漸漸歸向這樣一個話題：成立小區業主委員會為什麼這麼難？有沒有破解之道？

正如一位受訪市民所説，就像每個人性格各自不同一樣，每個小區也有其特殊之處。要探討小區業委會成立難、運作難的問題，首先需要政府部門重視起來，其次，還應借鑒其他地方先進的方式方法，結合自己小區的特點難點，這樣才能找到一劑適合自己的“妙方”。

首選之路

依靠政府解決業委會成立難

依靠政府解決小區業委會成立難、運作難的問題，是在水一方業委會主任張凱的經驗之談。2013年9月，南寧福泰恒物業有限公司退出在水一方小區之後，大門沒人守，垃圾沒人清理，商鋪沒電用，整個小區一團糟。而小區首屆業委會也於是年8月29日任職到期。

福泰恒物業有限公司于2012年11月受聘進駐管理小區的，但由於小區內的水管經常爆裂，造成公攤水費過多，部分業主不願交公攤水費，也不交物業費。物業無力墊付，只能撤離。可以説，當時的在水一方就是一個爛攤子。

後來，小區內16名熱心業主報名參加了第二屆業委會籌備小組，其中就包括轉業幹部張凱。張凱與眾業委會籌備小組成員積極奔走，向政府呼籲，請求政府幫助，最終在政府部門的指導、監督下，由籌委會牽頭選出了新任物業——建凱物業公司，並於2013年11月進駐小區進行管理。2014年3月29日，在水一方小區第二屆業主委員會成立了，張凱當選為主任，另設副主任和委員等職位若干。

“遇到問題的時候多跟政府及相關部門溝通，能夠有效提高業委會籌建的運作效率。”張凱説，他跟業委會籌備組成員經常給政府有關部門去函，在獲得有關部門的幫助後，促使開發商出錢重新更換了新水管。張凱覺得，在成立業委會籌備小組、召開業主大會、選舉業委會主任、副主任、委員的過程中，多跟職能部門溝通，獲得職能部門的指導與幫助，都有助於解決業委會成立難、運作難的問題。

變通之路

是否能夠成立業委會協會

張凱是幸運的，因為他有幸得到了政府相關部門的幫助，從而及時、快速地成立了業委會。但據不完全統計，目前，南寧市有物業管理的小區共有2000多個，但成立業委會的不足20%。究其原因，除了業主不了解相關流程、工作不細緻，還有兩個重要原因，就是有關部門沒有進行詳細的指導，開發商不提供材料。

瀚林美築業主魏先生説，今年1月19日，該小區400多名業主的簽名已提交給興寧區房管所，但由於開發商沒有提供成立業委會必須提供的小區建築平面圖等材料，因此，業委會籌備小組遲遲不能成立。這也是很多小區業主遇到的最頭痛的問題。《廣西物業管理條例》第十條規定：交付使用的專有部分建築面積達到物業管理區域內建築物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房産行政主管部門，並提供包括籌備首次業主大會會議所需的資料；第五十六條規定：建設單位違反本條例第十條第一款規定，不按照規定時間向房産行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房産行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

魏先生認為，對開發商來説，罰幾萬元根本不算事，因此，先成立業委會協會或許是解決業委會成立難的一個方法。他建議有關部門幫助業主成立業委會協會，讓不了解流程的熱心業主在協會裏能學到實用知識，為小區依法成立業委會打下基礎。

必經之路

物業職能朝新方向轉變

“物業職能轉變，業委會的方式方法轉變，用新型方式讓財務公開、渠道暢通，業委會的籌建自然也就順利了。”南寧市天策房地産項目管理有限責任公司一位工作人員告訴記者，長期服務和接觸多個小區物業以及業委會，他們深刻感受到每個小區業委會的成立跟小區物業息息相關。實際上，很多小區業委會遲遲無法成立，均存在物業管理不善的誘因，如果物業在管理方面有較大改進，對業委會的成立應該能起到積極的推動作用。

該工作人員認為，現在許多物業公司普遍存在服務人員素質較低、整體服務品質較差的情況，很多公司還是按照過去的老方式、老辦法進行管理，很難跟上當前形勢的變化。

記者採訪了解到，目前，南寧市一些小區已經開始採用智慧化管理，例如引進“熊奶奶電子社區平臺”等，這些方式，突破了傳統的物業費收取形式，將社區服務拓展到方方面面，小區業主也切實感覺到服務品質上去了、矛盾減少了，盈利方式增加了、高素質人才引進了……在這種情況下成立業委會，自然是水到渠成的事。而且，新型社區綜合管理服務系統在深圳等地早已鋪開，只要通過網路輔助，就可以將業委會工作、停車費、公共物業租賃、建築物維修基金等全都在系統上顯示出來，讓全體業主明白繳費，甚至可以輔助召開業主大會。

而西鄉塘區西湖社區也自己摸索總結出一套物業調解方式，他們將社區、物業以及業主等三方都納入調解方位內，任何涉及業委會與業主之間、物業與業主之間的糾紛，三方都面對面地坐下來參與調解。由於問題更直接地擺在大家面前，調解、處理的效率也就更高了。

光明之路

政府部門多作引導和指導

“業委會的成立，確實存在不同的情況和問題，需要根據各自特點去解決。”南寧市西鄉塘區房産管理所所長李瓊波説，以他平常接觸到的小區來説，如果小區物業服務在前期做得相對較好，那麼對成立業委會會有一定的積極促進作用。但這也容易導致一個尷尬，就是容易造成業主對成立業委會的願望沒有那麼迫切，或者感覺到成立業委會對業主有約束力，因此不大積極響應。

李瓊波説，業委會首先是一個群眾自治組織，需要小區的部分熱心業主主動參與其中，這是要付出一定時間和精力的。但只要有熱心業主牽頭，作為職能管理部門，房管所一定會在程式上給予指導，遇到困難也會儘快解決。“如業委會成立和運作所需的相關材料，我們職能部門可以通過內部協調來溝通和解決，讓相關工作進展得更為順利，這樣一來既減少了業委會的籌辦難度，對業主們也是一種積極的幫助。”李瓊波説，在實際工作中，房管所有時也遇到一些業主不理解辦理程式，自行減少一些步驟的問題。“這既浪費了時間，又增加了工作量，往後還會牽涉到更多問題，帶來不必要的麻煩。”李瓊波説，作為業主，也應該提高依法治國的意識，嚴格按照職能部門的要求辦事，這樣才能更好地達成籌建業委會的目的。

“無論如何，我們都希望大家能跟我們多溝通、多了解，我們也會更多地關注小區業委會，多對他們進行指導。”李瓊波説，今後他們將多到各小區走訪，實地了解各小區的實際情況，從各個環節指導業主籌建業委會，盡力解決小區業委會成立難、運作難的問題。