新政看樓市之市場

“解限”之後樓市何去何從

從10月1日起，南寧市不再將居民家庭擁有住房套數作為購房資格審核條件，無論是外地購房者還是本地購房者，不用再提交住房資訊查檔證明和社會保險繳納證明。政策出臺已有1個月，市場反應如何？而“解限”後，南寧銀行信貸新政何時落地，利率七折優惠是否重出江湖？

今年“銀十”市場微妙

南寧樓市9月份的促銷非常“熱鬧”，不少樓盤都打出了“5字頭”甚至“4字頭”的價格，如中海國際社區5288元/㎡，金源悅峯4988元/㎡，萬科魅力之城含精裝首開價在6200元/㎡。另外，龍光·君悅華庭9月20日9折開盤，5699元/平方米起；廣州恒大85折開盤預告；保利“8月8折,9月9折”；江宇世紀城8折搶準現房……

據不完全統計，9月底或南寧有30個左右的樓盤開盤，包括盛天、瀚林、綠地、萬達、寶能、中海、萬科、盛科城等品牌開發商。其中9月27日，豐澤SOHO、萬達華府、萬達金座、中鐵江灣山語城等首次推新。

然而，10月份後，市場上的促銷就沒有那麼熱鬧了。有市民反映，一些樓盤打出的優惠資訊，看房時已被告知“優惠房源已售罄”，一些樓盤優惠“是八九月份的折扣”。總之，一些樓盤的優惠雖然延續了9月份的優惠，但是一些樓盤促銷力度已經不再。

市場短期內變動不大

今年的“銀十”是非常實在的。因為剛剛過去的黃金周，樓盤成交量恰如其分的説明市場的“銀十成色”。

據官方數據統計，截止10月14日，南寧市商品房成交量接近1700套，有業內人士表示，一般情況下，統計數字稍有滯後，約有半個月緩衝階段，目前的成交量估計仍是兩個星期前交易。按照樓市行情預估，10月份成交數據應該要比9月份有所上升，但“解限”後的市場效應，短期內不會有很大的變動。

而對於“解限”，有些購房者表示了自己的擔心，他們認為正是因為限購南寧才保持了房價平穩。但也有市民認為，解除限購是好事，特別是有過購房記錄的市民，其因家裏人口增多，但受“限購令”制約，一時半會兒不能換大房子。

從國家統計局的數據來看，限購三年來，南寧市房價漲幅不大。據官方數據顯示，2014年1-8月，南寧區新建商品房成交面積381.18萬平方米，同比增長1.15%；其中新建商品住房成交面積331.95萬平方米，同比增長0.46%，商品房銷售量居於近5年來同期最高水準。2014年1-8月，南寧市新建商品住房成交均價6801.47元/平方米，與2010年相比，增長幅度為10.4%。

也有業內人士認為，在全國其他城市房地産下行壓力大的情形下，南寧房地産市場始終保持健康平穩發展，這是南寧房地産市場的特殊之處。

南寧樓市將緩慢回升

對於“解限”的市場，業內人士也有不同看法。

採訪中，有業內人士認為，南寧限購政策限制在快環以內，快環以外的不執行限購政策。一方面南寧市快環以內的樓盤本身就不多，另一方面，限購政策在各售樓部，其實已有所放鬆。這從近期的價格戰就可以看出端倪。

CRIC廣西片區負責人吳寧認為，南寧房價上漲具體出現在2008年和2009年，從2010年開始，南寧的房價已經趨於平穩。同時，南寧房地産市場是一個剛需市場，而不是投資市場，買房者多是為了滿足剛需，現在也是這樣，市場是很理性的。而且，數據也證明了，限購之後的南寧樓市成交量是非常可喜的。再者，由於二手房交易徵稅依然很重，這也有效地抑制了“炒房”行為。所以出現房價大幅上漲之類的情況是不太可能的。

南寧市一家房地産代理公司總經理陳戈表示，隨著限購的取消，以及銀行房貸政策的鬆動，樓市也將迎來一個很好的反彈時機。雖説不會直線上升，起碼會是一個曲線上升的狀態，樓市也將慢慢復蘇回暖。而對於購房者來説，目前出手是一個很好的時機。

多數銀行暫未執行房貸新政

9月30日，央行和銀監會在金九的最後一天發佈了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，這意味著首套房的購買政策正式放鬆，銀行將執行“認貸不認房”的政策，這對於改善性的購房者來説絕對是一個非常利好的消息。而南寧市10月1日開始，取消限購，南寧不再將居民家庭擁有住房套數作為購買住房(含商品住房，二手住房)資格審核條件。

近日，建行率先發文表示力挺央行，宣佈落實房貸新政，這是首家官方發文落實央行房貸政策的銀行，自此建行對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房執行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%。

南寧在全面取消限購令之後，具體有幾家銀行開始執行新政了呢？記者了解到，解除限購後，建行南寧分行“相關細則未出臺，近期或許有”，其他銀行的回復都不明確。

也有銀行個貸中心工作人員表示，“關於房貸新政，其實目前不少細節問題都沒有明確，具體執行仍然要等最終細則出臺。”而關於認貸不認房這一房貸新政，其實每個銀行、每個省都不一樣，比如很多銀行在北京已經開始執行認貸不認房了，但其他城市卻還沒開始執行。