新政看樓市之深度

新政留給樓市三個“？”

“金九銀十”南寧樓市競爭進入白熱化狀態，“5字頭”、“4字頭”甚至“3字頭”的房價頻頻出現在人們的視野，而精裝修房也開出了“6字頭”和“7字頭”。房企激戰正酣，新政“橫空出世”，取消限購和放鬆貸款猶如給樓市注入興奮劑。那麼，房價會不會上漲？最影響哪些人群？大戶型能否迎來春天？

一問：

房價會不會上漲？

“金九”，中海、金源、萬科、恒大、寶能、合景泰富等近20家房企的項目推出各種活動，並給購房者的讓利幅度更是史無前例。當中海國際社區以“5288元/㎡起”的低價面市時，附近的樓盤立馬“還擊”，金源悅峯打出“4980元/㎡”特惠房，而聯發尚築也放出4880元/㎡起。彼時，其他區域的樓盤也紛紛降低購房門檻，一直主打“6字頭”的雲星錢隆禦景最後一棟推出抄底價3999元/㎡起，任意選購；匯東星城新樓棟62-95㎡戶型全部房源78折起，低至5189元/㎡；恒大綠洲推出 “成本價開盤，開盤必特價，特價必超值”；而萬科的魅力之城也爆出精裝房“6字頭”。

房企激戰正酣時，央行“9·30”房貸新政文件一齣，取消限購和放鬆貸款後，房價會不會上漲？克爾瑞廣西片區總經理吳寧認為，房價上漲的“動能”還是有的，因為很多樓盤都是以低價入市，所以價格可能會有小幅上漲。但是，未來樓市在供應量那麼大的背景下，還是以促進銷量為主，“以價換量”還是趨勢，所以短期內房價也不會有大幅的變化。

作為地産“老大”的萬科時刻刺激著各方敏感的神經。日前，萬科總裁鬱亮在川渝媒體峰會上首次回應了“房價上漲”一説。在他看來，萬科既不會積極漲價也不會積極降價，而是堅持積極定價，建議行業“中性”看待這個消息。

二問：

最影響哪些人群？

居住在江南區一樓盤的黃女士説：“ 其實如果新政可以落實，她就是其中的受益群體，如果政策可落地，她就可還清之前小房子的貸款（結婚前購買的小二房一廳），再購買一套面積大一些的房子用來自住（如今一家五口，老人看小孩）。首付款的降低、貸款利率的下調，將極大的降低購房者的生活壓力。”

目前，南寧還有不少市民類似黃女士的想法。新政的出臺，在開發商高興的同時，確實也對一部分有著改善性住房的購房者産生了一定的鼓舞，因為這部分購房者更希望通過再次房貸獲得住房改善以及減輕購房負擔的“雙福利”。

廣西寶資天房地産項目管理有限公司副總經理韋春芳認為，從當前南寧樓市來看，新政的受惠面由原來的剛需擴展到改善性需求。最近幾年購房的需求中，進入適婚年齡而首次購房的比例已經逐步下降，取而代之的是置換型需求，例如舊房換新房、小房換大房等群體購房需求。而這些置換型需求必然需要二套房和三套房貸款的支撐。貸款政策的放鬆必然有利於改善性需求的入市。

此外，之前真正被限購限住的往往是具備強勁購買力的高端人群，他們有需求，但迫於心理成本、社會成本，沒有選擇以其他的方式突破限購，而一旦政策作出調整，他們的需求將會得到釋放。

三問：

大戶型能否迎來春天？

限購取消和限貸鬆綁的政策出臺，國慶黃金週期間，南寧各大樓盤項目看房的市民已明顯增多。記者了解到，恒大綠洲10月7日盛大開盤，1000多套房源被一搶而空，銷售總額高達8億元；天譽花園新風尚樣板間的開放，千人蜂擁入場爭睹83-142㎡“0公攤”3-5房，勁銷1.5億元。而鳳嶺新新家園二期新品的133-270㎡典藏大宅，在國慶黃金週期間的來電和預訂均比之前增多，成交了10套房。

隨著限購的取消，以及房貸政策的放開，南寧樓市呈現慢慢回暖勢頭，大戶型能否迎來春天？鳳嶺新新家園銷售中心有關人士認為，雖然利好的政策點燃了購房者的熱情，但是樓市是否真正回暖還要看政策是否能落實到位。放開限貸要比放開限購的政策更加利好，尤其是滿足了改善性住房需求。但是具體如何落實政策，還要看各家銀行具體的落地細則，比如房貸能否順利發放。

有業內人士認為，新政、“房價是否合理”、“供需關係是否平衡”、“消費者信心是否恢復”等因素都會決定大戶型是否到了回暖的時機。當然，從廣義的層面上來看，新政出臺，有利於樓市活躍，促進銷售，預計11-12月樓市銷量上升。新政能否持續推動大戶型走俏，還需通過時間來進行驗證。