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濟南為何調控再升級?鞏固調控成果 防房價反彈
“雖然濟南市房地産市場調控要再次升級的消息已傳聞很久，但出手這麼‘快、準、狠’，還是有點出乎意料。”12月26日晚8時，濟南市政府出臺今年9月底以來的第三道“調控令”後不到一小時，一位在濟南市深耕多年的房地産公司的銷售總監李辛(化名)在接受記者採訪時説。
應該説，濟南市政府今年9月28日出臺的《關於保持房地産市場持續平穩健康發展的通知》，從加大土地供應、提高競買保證金、縮短土地出讓價款繳納時間、嚴格商品房預售許可管理等方面入手;10月2日出臺的《關於進一步加強房地産市場調控工作的通知》，從“限購”和提高首付比例入手，對穩定7月份以來部分區域出現房價非理性上漲的濟南房地産市場來説，起到了立竿見影的效果。
據國家統計局11月18日發佈的10月份國內70個大中城市住宅銷售價格統計數據看，濟南市10月新建商品住宅價格指數環比上漲3.4%，實現“十五連漲”， 但與9月份環比上漲5.2%相比，漲幅明顯收窄。尤其是下半個月，環比僅僅上漲0.2%，上漲幅度可謂快速回落。
“由於上半年供地較少，在進入8、9月份後，借助部分重大城市基礎設施項目的開工，以及超大投資項目的引進落地，濟南市東部房地産市場開始出現較大波動，過熱特徵明顯，再加上部分房企散佈虛假資訊、編造虛幻預期、哄抬房價、誤導消費，導致部分購房者盲目跟風、聽信謠言，投機心理濃重。這在濟南過去是極少出現的，折射出了市場的這種不理智、不冷靜、不成熟的自然屬性。”濟南市統計局黨組副書記、市社會經濟調查局局長苑子建此前在接受記者採訪時表示，“濟南市在國慶節前後有針對性的出臺並實施了調控措施，是及時的、必要的，力度也是合適的，對正確引導預期，抑制房地産過度投資(或者説投機)也是有積極作用的。”
同期數字也印證了苑子建的觀點。今年前十個月，濟南市商品房銷售面積1198萬平方米，增長31.6%，其中住宅增長49.6%，商品房銷售面積已超過去年全年總量;商品房待售面積182.6萬平方米，比一季度和上半年分別減少41.2、2.7萬平方米。記者掌握的最新數字是，前三季度，濟南市新建商品房去庫存週期約11.1個月，較年初縮短了4.3個月，去庫存效果顯著。
但在房價回歸理性的同時，濟南市的土地市場仍然高燒不退，房地産開發企業拿地的熱情超出了政府的預期。10月31日9時至9時30分，是15宗1450畝國有建設用地使用權、也是兩道“調控令”出臺後的首次住宅用地網上掛牌出讓時間，由於採取的是按照價高者得原則確定競得人的辦法，引來了眾多房地産開發商的追捧，以致濟南市國土資源網上交易系統出現崩潰。特別是位於市中區文莊片區的兩塊居住用地經過111輪的競價，成交價31.65億元，溢價率131%，樓面均價9436元/平方米，就連業內不少開發商也連喊“瘋狂”。
“土地賣了個好價錢，按説是件值得高興的好事，但對政府來説卻潛藏著隱憂。因為土地價格高漲必須會影響人們對未來房價高漲的心理預期，對濟南房地産市場的穩定健康發展並不是一件好事。”當時濟南市某主管部門負責人在接受記者時就表示，政府對此不會袖手旁觀，不排除再次出手調控的可能。
“此次濟南市出臺第三道‘調控令’的時機也拿捏得非常巧。”李辛告訴記者，一是國內部分城市如杭州、鄭州等已經出臺了調控“升級版”，二是前不久閉幕的中央經濟工作會議，鮮明地提出了“房子是用來住的，而不是用來炒的”。另外，國家統計局于12月19日發佈了國內70個大中城市11月份住宅銷售價格統計數據，也應該是濟南市調控再升級的直接和主要原因。
國家統計局發佈的數據表明，濟南市11月份環比上漲1.1%，不但繼續領跑省內列入統計的四個城市(青島環比上漲0.2%，煙臺環比上漲0.5%，濟寧環比上漲0.3%)，而且在國內70個大中城市中，僅比西安的1.7%、武漢的1.6%和長沙的1.5%稍低，列第4位。在國家統計局特別列出的11月下半月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格變動指數對比表中，濟南市環比上漲0.9%，位列第一位。這讓濟南市明顯感到了繼續穩定房價的壓力。
“正如濟南市政府在通知中所説的，此次加大房地産市場調控力度是為了鞏固調控成果，防止房價反彈，確保房地産市場穩定，維護群眾利益。”一位業內專家在接受採訪時告訴記者，此次濟南市從限購升級、強化競買土地資金來源管控及商品房預售管理、網簽備案管理等入手，對房地産市場的調控可以説是全面的深度的，對未來省城房地産市場的影響也是很大的。“在上次出臺限購令後對單身或離異人士開具購房證明還未理順的情況下，此次調控對想在濟南購房的非本市戶籍家庭，又設定了提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明的條件，門檻相對還是比較高的，對那些初來濟南創業打拚的外地人士將影響最大。”
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