26日傍晚，濟南市政府網發佈《我市出新政促進房地産市場持續平穩健康發展》，規定本市戶籍家庭限購2套住房。非本市戶籍家庭在濟南市限購1套住房(需提供連續24個月以上在市區繳納個人所得稅或社會保險證明)。濟南史上最嚴厲限購政策出臺。在限購、限價、限售、打擊炒房客等方面都做出明確要求。這些條款將對濟南的房地産市場産生怎樣的影響?對於防止房價反彈的效果有多大?業內多位人士做了詳細解讀。
剎住炒地風 明確禁止借錢拍地
此次調控,進一步強化了對競買居住用地(含相容居住用地)資金來源的管控。《通知》要求,將競買資金管控要求列入土地掛牌出讓文件和出讓合同,競買人所有競買土地資金(包括競買保證金、土地成交價款等)全部為自有資金。
今年6月底,帝華拍得唐冶地王,推高東部房價,但是土地款遲遲無法付清。11月16日,帝華被扣2.25億元保證金,並被納入黑名單,兩年內不得在濟南拿地。
據了解,早在11月中旬,國土局在土地掛牌文件中已經規定,土地競買人簽署承諾書,競買資金只能是自有資金。11月29日,國土局發佈《關於申報競買資金的重要通知》,進一步加強對自有資金的管控。
業內人士指出,之前的規定是依附於單獨的地塊之上的,隨時有可能取消,而此次限購政策將這一規定明確下來。
根據此前的公告,購地資金包括土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款,這些資金必須為競買人的自有資金,其中競買保證金不能屬於銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金。以後,競拍土地必須提交競買資金承諾書,一旦違規,將被嚴懲。
業內人士認為,此舉對實力有限的小開發商以及高杠桿、高週轉的開發商來説,將增大他們的拿地壓力。“誰有錢拿地,誰就會活下去,否則處境堪憂。”通過提高購地門檻,也可以降低土地市場的風險,剎住炒地風。
明年上半年 樓盤促銷有望增多
國家統計局的數字顯示,從2015年8月起,濟南新房價格已環比連漲16個月。
濟南在9月底與10月初接連出臺限購政策,市場降溫明顯,漲幅回落了近兩個百分點。不過,限購政策出臺後,濟南房價依然堅挺,均價保持在萬元以上,每月環比上漲二三百元。兩輪調控之後,10月31日依然拍出9436元/平方米的樓面價,説明土地市場熱度依然不減。
11月70個大中城市新建商品住宅價格指數中,濟南環比漲幅1.1%。其中,11月下半月在15個一線和熱點二線城市中,濟南新房環比上漲0.9%,位列第一。在此背景之下,濟南的樓市依然有調控空間。因此,在近期鄭州、武漢等出臺新的調控政策之後,濟南的調控政策也出臺了。
業內人士認為,此前房價有反彈的苗頭,這是對之前調控成果的鞏固,此次限購對房價是不小的限制。“對房價影響很大,明年上半年説不定有撐不住降價的,一轉年可能就有大促銷。”一業內人士預測,“此外影響了老百姓的心理預期。”
對開發企業來説,此次限購政策將給市場帶來一定程度的調整。“購買人群被限制了,購房者基數減少,成交量會下降。”一不願透露姓名的開發商表示,“限購政策將引導市場回歸理性,讓購房者理性購房。”
不過,市場不會忽然一下子冷下來。“這次政策對於市場的影響是平穩的,不會有太大起伏。”一不願透露姓名的開發商指出。他表示,10月初限購政策出臺後,濟南房地産市場的熱度大概下降了一個月,而到12月之後,成交量和價格有一定反彈。“這説明需求量還是有的,剛需在釋放。”
因此,此輪調控之後,市場將趨於理性,購房者也趨向理性。業內人士表示,預計此後房價將經過一到兩年的調整週期,“大環境改變了,房價穩定下來,對購房者是好事。”
限外地炒房客 打擊倒號賺差價
政策規定,非本市戶籍家庭在濟南限購1套住房,需提供連續24個月以上在市區個稅或社保證明。業內人士表示,此舉意在打擊外地炒房客。“像從北京、上海來的一批炒房客,如果沒有社保證明,就買不了房子了。這部分人群可能在購房者中佔15%。”這比2011年濟南出臺的限購政策更加嚴苛。
今年9月份,在濟南東部某樓盤開盤時,炒房客開盤現場公然加價賣號,搖到號後公然加價3萬至15萬不等倒號。在此前記者採訪中,一位購房者上午剛在千余名購房大軍中搖到號,下午就把資訊挂在了仲介公司轉手賺差價,一個號加價3萬元。
這名購房者搖號前交了認籌金,搖到房子後跟開發商簽了定金合同,根據合同約定,要在7天內交齊首付款。購房者還沒有跟開發商簽訂正式的商品房買賣合同,只更改認購階段的合同就可賺取差價。這種情況是很典型的短期投資,倒個樓號就能賺差價。
新規第四條要求,加強市場監管,嚴格執行限購政策。
“炒號、倒號的情況確實存在,比如開發商內部人員拿到低價房源預留,然後通過各種手段倒賣賺取差價,哄抬房價。這種行為不利於市場穩定,需要嚴厲打擊。”業內人士説。
不過,業內人士也分析,此舉可能“誤傷”一些真正想買房的人。“我在濟南做小生意,戶口在老家,沒有在濟南,也沒有單位給交社保,以後要想在濟南買房就被卡住了。”市民王先生強調。
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