拆遷成本高,棚改拿地也燒錢
濟南市新一輪舊城改造,一些實力房企開始涉足舊改項目,期待在城區得到成熟地塊。保利拿到了槐蔭區五里牌坊棚改項目的土地熟化權,海爾地産有意熟化歷下區的東十里河片區,恒大在市中區的後龍拿到一塊土地。
“參與土地熟化,不是一般開發企業能玩的。”據業內人士透露,現在拆遷成本太高,在城區拆出一塊凈地,仔細算算賬,往往很難賺錢。某房企一度瞄上了二環東路大約80畝土地,根據摸底情況進行了測算,拆遷補償標準按照周邊新房售價計算,均價大約在1.2萬元/㎡。貨幣安置的話加上各種獎勵費用,上浮30%,就是1.56萬元/㎡。回遷安置的話,要給每戶發放搬家費、房租補貼、回遷費等等,成本也差不多。“我們算過,熟化這塊地,前期得先投入10億元資金,在一切順利的情況下,兩年後才能有收益。如果遇到釘子戶,再拖上兩年,那可就麻煩了,光財務成本就受不了。”因此,現金流不充足的開發商一般不敢接舊改項目。
減供兩成,二手地也吃香
在“去庫存”的背景下,從濟南市國土資源局制定的供地計劃來看,今年住宅用地計劃供應591公頃,相比去年壓縮了大約兩成。省城房地産界一位資深人士表示,目前房價不斷上漲,在住宅市場一片向好的趨勢下,土地供應削減會成為開發商加價的砝碼,如果是單純的居住用地招拍挂,各家房企一定為了搶地“打破頭”,推高地價,而房價勢必進一步上揚。這也是不少重點二線城市地王頻出、樓板價不斷創新高的原因之一。這在某種程度上“吃掉”了利好政策帶來的市場紅利。
為了獲得更多更優質的住宅地塊,一些開發商“曲線”拿地,通過並購的方式獲得土地資源。龍湖地産收購山東高速旗下的置業公司,把雪山片區的兩宗高價地拿到手。融創聯合建邦“吃”下天朗蔚藍城。綠地為了在龍鼎大道拿30畝地而花2.6億元買下一個小開發商。二手地甚至三手地如今也是香餑餑,在“僧多粥少”的形勢下,轉讓價格並不便宜。
唐冶片區一次釋放800多畝地
26日,濟南市國土資源局一次性掛牌出讓唐冶片區的8宗土地,含4宗居住用地和4宗商業用地,總面積超過58萬平方米,折合約876畝地。這次“開閘”供地,在不少開發商看來是久旱逢甘露,虎視眈眈想從中分一杯羹。
不過,一次性釋放出如此大規模的土地,令人想起了去年年底華山片區一次性出讓5宗地,總面積達839畝,最終落入中海囊中,作為華山瓏城的後續用地。此次唐冶片區一次性出讓大量土地,是否也是已經進駐片區的大盤“補倉”?在成交之前,仍需拭目以待。
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