5月1日起，營改增試點全面擴容到建築業、房地産業、金融業、生活服務業。房地産業及與其相關的建築業，稅率由營業稅時的5%和3%提升到增值稅的11%。因與百姓民生息息相關，稅率變動和徵收方式變化，會怎樣影響民生和經濟?
近日，家住山東省濟南市山大南路某小區王女士心中的石頭終於落地。此前，市場對5月1日房地産等行業營業稅改增值稅的計稅方式的諸多猜測，讓王女士擔心自己購買于21世紀初期的一套房屋，如按增值部分繳納稅款，稅負會大幅上升。和王女士有著同樣擔憂的人不在少數。
3月24日，財政部公佈《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》做出明確規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。而上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，所以濟南適用此規定。這意味著，二手房交易營改增完全平移現行二手房交易營業稅政策。目前來看，這種政策的平移不僅不會帶來稅負增加，事實上，還會少交一部分。需要注意的是,買房簽訂合同時需要注意含稅價。
近段時間，房産大廳頻頻上演的“排隊大戲”似乎預示著濟南二手房市場的回暖。記者在調查中了解到，目前二手房市場呈現供需兩旺態勢。據濟南哈考特不動産提供的數據顯示，就在上一週，該仲介業務成交量較前一週上漲了11%到15%不等，諮詢人數也有倍數增長，其中詢問的問題不乏與營改增有關。
哈考特不動産濟南區域負責人于兆耀告訴記者，在去庫存的大背景下，不斷出臺的樓市新政包括營改增在內，對提振行業信心都有著積極作用，都會不同程度上刺激買方市場的需求釋放，同時也讓賣方市場對未來走勢充滿期待。所以，供需關係的變化反應到市場就是價格波動。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對剛需和改善性需求的消化，加之之前樓市利好和傳統旺季的三四月份，所以要客觀的看待此次上漲行情。
有業內專家表示，營改增不會對一二手樓市價格造成顯著衝擊，這是因為稅收變化對房地産企業利潤産生影響，但並不會直接影響房價，而房價本質上是由供求關係決定。稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。
在接受本報採訪時，山東財經大學房地産研究中心的孫大海表示，營改增一定程度上可規範二手房交易市場存在的虛假交易行為，降低二手房交易中買賣雙方的稅負成本，有助於商品房的市場流通。他表示，二手房交易時，買賣雙方為少繳稅,故意將合同的房價降低,即所謂的“陰陽合同”。雖然，稅務部門和房管部門有默認的價格範圍,但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快,讓一些人有漏洞可鑽。“營業稅改成增值稅後,房子在過戶、銷售、轉讓的過程中,會出現房屋增值空間越大繳稅越多的局面, 一定程度上可以規範虛假交易的情況。”孫大海説。
企業會搶購寫字樓嗎?
“搶房”誇大其詞，有利於商業地産去庫存
記者近日走訪省城濟南幾個商業項目，表面上看當前市場對營改增表現平靜，實際上有所波動：省城東部的某商業項目相關負責人向記者透露，“近期的到訪者明顯增多，所以我們計劃針對營改增進行內部培訓，目前已有企業明確5月1日後的購買意向。”
業內有分析認為，新增不動産允許抵扣後，大大減輕企業稅負。這將鼓勵企業投資不動産擴大經營規模，利好商業地産，有利於樓市去庫存。有媒體報道，“企業將會加入搶房大軍中”。
孫大海表示，“營改增”政策將不動産納入了抵扣範圍，一定程度上有利於企業抵扣當期稅額，但“企業將會加入搶房大軍中”的説法未免誇大其詞。他解釋説，從企業資本運作方面來看，企業購置不動産在抵稅的同時，可以作為固定資産進行融資，保障企業資金鏈條的正常運作，因此部分企業或將從這個出發點購置一部分不動産。當前企業能夠抵扣的不動産有3類：廠房、商業地産、寫字樓。短期來看，企業可通過購置不動産抵扣增值稅進項稅金，意味著所有企業持有不動産的成本將降低，這樣那些想要改善辦公條件的企業，就有可能受此新政刺激而出手購置新辦公樓，這在一定程度上有利於去化商辦類庫存;長期來看，將不動産納入抵扣範圍除了一定程度上有利於去化庫存外，也是為即將改革、擴圍的房地産稅做一定的鋪墊。
業內人士普遍認為，營改增對房地産行業來説，最直接的利好在於促進流動和降低庫存。新增不動産投資被納入抵扣，這將鼓勵企業購入並持有商業地産，對從事商業地産的房地産企業來説，也便於它把稅負傳遞給下家，因此營改增利好商業地産。
給房企壯膽 為庫存減壓
——營改增帶來的“三重利好”
營改增對房地産行業而言，不僅僅是稅率的變化。徵收方式的改變和調整，給産業帶來更多利好和契機。拋開單純稅率來看，房地産業營改增，最少有三重利好。而這些利好，對於當下庫存高企、有效供給不足的市場而言，將釋放持久效應。
土地成本不再計稅刺激房企敢拿地
本次營改增的徵稅細則説明中規定：房地産開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地産項目(選擇簡易計稅方法的房地産老項目除外)，以取得全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。
山東財經大學經濟研究中心主任潘明星解讀稱：在銷售額中把土地款扣除，大大降低房企稅負。尤其對於在一線城市高價拿地的房企，減稅有利於其鬆綁壓力，促使其增加房地産供應。
事實上，土地價款佔房産企業銷售額的比例高達20%以上，一些一線城市甚至過半。
建安成本可抵扣 有助推廣精裝樓盤
根據去年山東省出臺的《山東省房地産業轉型升級實施方案》要求，2017年設區城市新建高層住宅實行全裝修，2018年新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。精裝房是未來房産市場政府引導、業主省心的有效供給。
此次營改增，精裝修對於房企來説，將有更多利好：裝修材料可批量採購，取得可抵扣增值稅發票，進行物料抵扣，而裝修費用也可提高房産建安成本。可降低企業稅負，從而增加盈利空間。
在市場上更受歡迎的精裝樓盤，有利於開發商搶佔市場佔有率。
自購不動産可抵扣促商業地産減壓
營改增實行後，購置商業地産及産業地産等不動産，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。這將利好商業地産及産業地産的銷售，並增加一般企業對於持有型物業的投資。此舉或能刺激商業地産庫存壓力。
但是，《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》還規定，不動産其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。相比較于同樣能抵扣的租賃來説，企業購買自有房産能在實現短期降負。不動産涉及的進項金額較大，抵扣稅費也會較多。因不動産屬於貴重生産資料，購買數量和頻率也相對有限。
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