９月１８日，國務院新聞辦再次就當前房地産形勢舉行記者招待會。建設部副部長劉志峰指出，當前全國房地産市場發展是健康的，總量基本平衡，結構有所改善，市場供銷旺盛，價格基本穩定。但是，在市場快速發展的過程中，一些問題也暴露出來，因此，要以１８號文件的精神為指導，堅持住房市場化的基本方向，堅持以需求為導向，堅持面向百姓，堅持以企業為主體，堅持加強宏觀調控，堅持在統一政策指導下因地制宜。隨後的記者提問階段緊湊而務實，記者關注的焦點普遍集中在房貸金融風險、空置率傳言過高、有關物業管理糾紛過多等方面，而劉志峰在回答中也融入了頗多高層政策層面的最新動向。

１２１號與１８號“貌離神合”

儘管業界對今年６月下發的《規範發展房地産信貸業務，防範住房金融風險》（１２１號文件）成熟與否的態度不一，褒貶不一，但因不良房貸引發的金融風險卻受到了世人的極度關注。在不到半年時間內，央行及各大商業銀行對房貸幾度收口，使房地産市場波瀾大興。爭辯如潮，８月，國務院下發了被業界簡稱為１８號文的《關於房地産市場持續健康發展的通知》，意外地受到開發商及業內人士的齊聲喝彩，其中對房地産業“支柱産業”地位的確定尤其引人注目。一邊是防範和壓縮，一邊是鼓勵和放開，這兩個對業界産生重量級影響的文件是不是真的“步伐不整”、“聲調不齊”呢？

劉志峰首先肯定了自１９９８年停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化以來，金融對房地産業發展、特別是在實施個人住房消費方面發揮的良好作用；但在房地産信貸業務快速發展的同時，也要注意防範金融風險。他説，在這一點上，１２１號文件與１８號文件是一致的。只是１８號文件還要求，今後要重點滿足中低收入家庭的住房消費需求，發放住房公積金貸款，特別是要加大發放的力度，對個人住房貸款擔保機制要不斷完善。他同時強調，要站在１８號文件的基礎上理解１２１號文件的防範概念。國家鼓勵好的房地産企業做大做強，對於符合條件的房地産開發企業和開發項目還是要繼續加大投資力度。

而１８號文件的“鼓勵”是建立在“加強房地産信貸監管、完善房地産開發項目貸款的審查管理力度、建立個人徵信系統、完善房地産抵押登記制度”上的，防範金融風險仍是“鼓勵”工作的重要組成部分。

嚴打拆動遷中的腐敗行為

近一段時間落馬的一批地産巨頭、地方高官多與規違拆動遷有千絲萬縷的關係，並且因涉及土地這一民生之本，使拆動遷問題一直就是高層“關照”的重點。

劉志峰針對目前城市拆遷中群眾陳情較多、有的地方甚至發生了不幸事件的問題，特別指出：中央政府、中央紀委對在土地開發、房地産開發和房屋拆遷中間，包括城市規劃建設中間目前存在的大量腐敗問題十分重視，建設部要加大查處和打擊力度，一方面加強職業道德教育，加強行業建設，同時對腐敗分子、腐敗行為給予打擊；對有些地方政府領導為追求政績而搞形象工程、政績工程，降低老百姓的拆遷補償標準的行為，我們是堅決反對的。劉志峰嚴肅指出，城市建設規模、拆遷規模一定要和當地的財力、和當地老百姓的實際收入能力相適應；各地要充分認識到拆遷工作的重要性，維護群眾的合法權益。要堅持依法行政，依法辦事。拆遷補償不落實，拆遷方案不到位，不能進行拆遷。對拆遷主管部門、相關部門、實施拆遷的單位加強管理，違規拆遷的要嚴肅查處。在當前的陳情中，許多是歷史遺留問題造成的，因此要妥善處理歷史遺留問題。

空置率３０％的説法不科學

針對有記者提出國內目前的房屋空置率高達３０％甚至以上的猜測，劉志峰斷然否認。他説，目前國內空置率的指標體系還沒有建立，這是因為中國過去是計劃經濟體制，在住房問題上是福利分配，低租金福利使用；推行住房商品化、市場化的時間還不長，致使住房供應社會化程度還不高。據劉志峰介紹，國外房屋空置率的計算是將全部可用新舊房屋做分母、全部待售待租新舊房屋做分子得出的。類比于我國的相關數字，以去年為例：全國城鎮共建住房７．２５億平方米，其中商品房只有２．８５億平方米，商品房佔全部竣工住房的比例約為４０％。另據國家統計局提供的資料，到今年７月底，全國空置房面積為９７００萬平方米，其中５４００萬平方米為竣工一年以內的待售房屋。今年商品房開發總量是２．８５億平方米，商品房的竣工總量佔當年城鎮住房竣工總量的３９．８％。也就是説，建成一年以上到目前還沒有賣出去、或者沒有租出去的住房僅為４０００多萬平方米，它和新房的竣工總量相比，或者和存量住房相比，比率是多少很明顯。儘管空置率被控制在合理的範圍內，但劉志峰仍然強調要重視而不能回避這一問題。

他説，目前建立房地産空置率指標體系還有難度，但是建設部已經和統計局協商，到今年年底指標體系要有所調整。建設部正努力把竣工一年以內的住房作為待銷住房，竣工一年以上三年以內的商品房作為滯銷商品房，竣工三年以上仍未售租的作為空置積壓房。同時，與有關單位合作，研究和國際接軌的住房空置指標體系，進一步加強住房資訊預報系統的數據採集和預警預報系統的建立工作。政府通過掌握這些數據來加強對房地産市場的宏觀調控，促使消費者、開發商進行理性消費和理性投資。

將對物業管理進行專項整頓

除了房地産市場的前期工作，房地産市場的售後服務、即物業管理問題也是被關注的焦點之一，特別是最近一段時間開發商、物業公司與業主之間的各類糾紛層出不窮。如何利用９月１日起實施的《物業管理條例》來保護各方的合法權益，對於今後房地産市場的發展具有重要意義。劉志峰説，物業管理行業在我國還是一個新興行業，物業管理對改善小區的居住環境、提高居住品質發揮了很好的作用，行業發展總體上是健康的，下一步的發展還要更快。

他還説，《物業管理條例》的出臺是為了調整物業管理各方的利益關係，既要維護廣大業主的權益，也要維護物業管理企業的合法權益。條例剛剛發佈，一些效果還沒有完全顯現出來。建設部為了更好地貫徹條例，要重點抓好幾方面工作：首先，與物業管理相配套的有關規章、辦法或者示範文本要儘快出臺，也希望地方各級人民政府要加快制定與條例配套的有關實施細則和規章辦法，真正使物業管理企業和物業管理行業做到有法可依，有章可循。第二，要加大宣傳力度，讓廣大業主和物業管理企業了解條例、了解有關配套的規章、辦法、合同示範文本，樹立合同意識，通過合同來明確業主和物業管理企業的權利和義務，按照合同來解決物業管理中的糾紛。第三，要建立服務標準和收費標準的指導意見，形成定期服務收費的機制。

第四，按照條例規定，具有一定規模的新物業，前期都要實行物業管理招投標，改變目前誰建設誰管理的壟斷經營局面。

第五，加強信用體系建設，加強對物業管理企業和物業管理從業人員的培訓和資格認定，提高從業人員及企業的整體素質。

第六，下一步即將開展房地産專項整頓，要把物業管理的內容也作為專項整頓的重要內容之一，在物業管理中發生的違法違規行為，一經查出，嚴厲打擊。（中國房地産報）

2003-9-24