目前我國住房二級市場發展中存在著兩個與房地産權制度有關的問題。這兩個問題雖然還未充分暴露出來，但對於住房市場的未來發展可能會有重大影響。

一是國有土地使用權的問題。不論是已購公房，還是經濟適用房，購房者實際上並未對國有土地的使用權進行補償。按照目前的有關政策，房屋只要不上市出售，購房者（使用者）就可以一直不對所使用的國有土地作出補償，而一旦上市，就須補交土地出讓金，從而失去無償使用國有土地的利益。這在一定程度上會降低職工出售二手房的意願，而代之以私下出租等其他選擇。

二是土地使用權期滿後的房屋所有權問題。按照現行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，對於建設在只有一定使用期限的土地上的商品房，國家可以在土地使用權期滿後無償取得，而對於建設在劃撥土地上的經濟適用房和房改中出售給職工的住房，如果國家要收回土地的使用權，則必須要給予適當的補償。這樣，商品房的購買者為使用國家的土地支付了價格，但到頭來卻失去了其對住房的所有權和取得補償的權利，而經濟適用房及房改房的購買者並未支付國有土地的價格，但卻享有對其住房的所有權和取得補償的權利，這是顯失公平的。這種法律制度上的矛盾目前雖然還未對市場産生現實的影響，但仍是需要認真研究和處理的。

除這些問題外，還有其他眾多因素也在制約著二級市場的發展，如交易手續繁瑣，資訊網路手段落後，仲介代理服務機構不成熟，市場秩序不規範等。這些因素完全可以通過不斷改進日常管理工作而加以解決。

（中國社科院財貿所住宅研究室主任王誠慶）

經濟日報 2003年9月18日