伴隨著國務院對房地産業“已成為國民經濟支柱産業”的明確定位，以及相關規範措施的頒布實施——房地産業向完全市場化過渡
編者按： 在央行121文件出臺後，8月31日，國務院又出臺了《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文）。18號文一改近一年來有關部門對房地産行業發展不斷警示泡沫、緊縮信貸的嚴厲措辭，並肯定房地産業“已經成為國民經濟的支柱産業”。這是否意味著幾個月來籠罩在房地産業上的陰雲即將消散？
下面我們邀請幾位長期關注並研究房地産行業的專家以及房地産公司老總，對近期出臺的房地産新政策進行一次大評點。
風雲對話
應該在深化住房制度改革、完善市場體系、改進規劃管理、建立健全房地産市場資訊系統和預警預報體系等方面，再出臺一些政策措施
趙海寬 全國政協委員、中國人民銀行金融研究所名譽所長、中國金融學會副會長、研究員、兼職教授、博士生導師
18號文的出臺，標誌著住房制度從有計劃的實物分配向完全市場化的過渡真正開始了。
任志強 北京市華遠集團總裁
國務院最新出臺的《通知》，跟央行的121文件實際上是一脈相承的。
汪利娜 中國社會科學院經濟研究所研究員，在房地産業研究方面造詣很深
房地産業發展對當前全國範圍內經濟增長具有重要意義，國家並不會刻意打壓房地産業的發展空間。
張宇 國泰君安證券研究所研究員，專門負責房地産行業研究
消除“打壓”的顧慮
記者：今年6月5日，中國人民銀行下發了《中國人民銀行關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》（簡稱121文件），8月31日，國務院又出臺了《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（簡稱2003 18號文）。9月1日，全國房地産工作會議召開，國務院副總理曾培炎強調要認真貫徹《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》精神，為保持當前經濟發展的好勢頭做出貢獻。近期 接連出臺的這些房貸新政策，對房地産業的發展有什麼意義？
趙海寬：我認為，為克服房地産業已經出現的問題，預防房地産業出現過熱和泡沫，保證房地産業乃至整個經濟健康、持續、快速發展，在央行121號文之後，國家需要在深化住房制度改革、完善市場體系、改進規劃管理、建立健全房地産市場資訊系統和預警預報體系等方面，再出臺一些政策措施。國務院新出臺的《通知》基本解決了這一問題，它的出臺是非常必要和及時的。
任志強：從“冬天”到“泡沫”，從高法的“司法解釋”到“央行的１２１號文”，歷時近兩年多的戰火，隨著國發（２００３）１８號文的發佈而煙消雲散了。雖然來得遲了點，但該來的終於來了。
林子大了什麼鳥都有，但不能因為有幾個爛蘋果而否定了一片林。房地産業在經過了二十多年的改革開放之後，第一次被國務院的文件肯定了“已經成為國民經濟的支柱産業”的事實。目前房地産市場發展現狀是健康的，對中國經濟的貢獻是巨大的，並且要持續穩定的支援與發展。應該承認，其中一些局部地區的發展存在一些問題，市場的規範和監管還有待完善，但解決問題要靠發展，也只能在發展中完善。
新的１８號文件進一步明確了深化房地産改革的宗旨，使中國最昂貴的住房商品消費行為加速市場化發展。在中國的經濟改革中，住房是涉及城鎮居民生活直接利益的最後一個攻堅的堡壘，市場化是中國經濟改革的重要目標和促進經濟發展的必要手段，市場化將使資源配置更加合理併發揮最大效益。國務院１８號文的發佈，標誌著住房制度從有計劃的實物分配向完全市場化的過渡真正開始了。該文件中預期各政府主管部門出臺相關的配套實施辦法，也要求包括財政、銀行、稅務在內的部門要調整和完善相關的政策措施。我們相信這些新的政策措施一定會更有利於房地産市場的發展，並推動中國城市的居住與建設更上一層樓。
18號文的重大意義和對未來的發展的指導性作用也許今天尚無法評價，但18號文件出臺的本身就是一件足以證明政府在經濟管理方面日漸成熟的大事。近年來，政府在經濟管理方面開始更加民主化、更加市場化、更加貼近與深入實際了，以本次針對房地産市場的措施為例，國務院採取的是更加謹慎的深入調查，多方會談，在充分掌握了第一手的情況之後，又多次召開各級政府管理部門、相關行業主管及基層與企業參加的座談會，積極聽取了各方的意見之後，才出臺真正符合中國國情、對當前市場眾多問題有明確分析與結論的判斷、積極而穩妥的政策意見。該項措施必將受到各方的歡迎和支援，使文件不僅可行，而且可操作。
張宇：我認為，國務院的新通知從正面肯定了房地産行業在當前經濟增長中的重要作用。這個《通知》一改近一年來有關部門對房地産行業發展不斷警示泡沫、緊縮信貸的嚴厲措辭，從正面坦陳了這個支柱行業健康發展對當前全國範圍內經濟增長的重要意義，可見國家並不會刻意打壓房地産業的發展，而是給其更大的支援空間。針對目前反應強烈的商品房結構性積壓問題，《通知》結合消費者的收入結構，勾勒了未來住房租賃與住房銷售之間關係，在積極鼓勵經濟適用房和普通商品房開發的同時，對高檔商品房的開發也提出了具可操作的限制措施，如提高高檔商品房的開發項目資本金和預售條件等。
結合一年來建設部、人民銀行和國土資源部等部門所出臺的房地産相關政策內容，國務院再次強調了深化住房制度改革、強化住房信貸管理、規範調控土地供應的重要性和迫切性，重點提出了建立市場資訊系統和預警預報體系，希望避免對行業趨勢判斷的主觀性，為未來準確制訂行業發展政策創造了條件。另外，在規範行業經營的同時，強調扶持具有市場品牌和開發優勢的大型開發商，這也將加快行業內中小企業的兼併重組，對優勢企業的脫穎而出、專業化開發水準的提高以及提高土地開發價值無疑具有推動作用。此外，《通知》中對房地産行業價值的理性判斷、對存在問題的客觀分析和未來産業管理的規劃，有助於房地産業消除近期屢被“打壓”的顧慮，使整個行業以一個更加健康的心態向前發展。
銀行面臨更多挑戰
記者：國家新的房貸政策出臺後，銀行在房地産信貸業務方面將面臨哪些新課題？
趙海寬：各有關金融機構要正確理解國家有關文件的基本精神，對整個房地産業應繼續保持積極支援的態度，對信用度高、符合條件的房地産開發企業和符合條件的房地産項目，要進一步加大貸款的支援力度。同時要加強對房地産貸款的審核和管理，嚴格執行國務院新發的通知以及“121”文件的規定，不能違規發放貸款。要建立房地産貸款使用情況的檢查制度，及時糾正違規使用貸款的行為，以保證這個産業的健康、持續、快速發展。
房地産業的市場寬廣，發展前景很好，自然從總體上説也就會成為銀行貸款的重點對象。這不僅是國家經濟總體發展的需要，也是銀行自身增加收益的需要。銀行同房地産開發企業的利益是聯繫在一起的，目前我國房地産業資金的60%直接或間接地來自於銀行，房地産業狀況好，能夠持續、健康、快速發展，銀行的房地産貸款的本利收回就不成問題，就能從中賺到利潤。相反，一旦房地産業出現泡沫，部分房地産企業財務發生困難，部分銀行貸款就可能收不回來。銀行是個信用機構，資金來源主要為各種存款，貸款如收不回來，成了不良資産，存款到期支付就可能發生困難，所以銀行同房地産企業的命運是相連的。
汪利娜：其實，最近的房地産新政對商業銀行的經營管理提出了更高的要求。例如，對房地産開發企業的資質審查，不僅是帳面的，還應是動態的，即跟蹤企業市場市值的變化；對個人購房者需建立完善的信貸登記制度與資訊網路，以避免重復抵押、多處貸款、個人負債率過高的問題，這也是中國推行抵押貸款證券化的基礎性工作。不準確把握抵押信貸的規模、種類、償還期限、提前還貸率、違約率等基礎性數據，抵押貸款的證券化只能是紙上談兵。
張宇：由於各地房地産發展水準不同，各商業銀行在房地産信貸上的規模也大小不一，但是普遍的看法是，持續增長的個人消費信貸業務（住房和汽車等）是商業銀行重要的利潤來源，要大力鼓勵。國務院的《通知》和央行121號文件並沒有與此相矛盾，而是借此要求各商業銀行應充分認識到高利潤後面所潛藏著的巨大風險，不應該以一個短期高利潤的預期而放棄或放鬆規範的信貸管理程式。因此商業銀行首先是要認識到這一點，才能將現有的制度體系切實嚴格地執行起來。
此外，今後房地産信貸業務要保持健康的增長，各商業銀行要在三個方面有所突破。第一，提高房地産信貸的專業管理水準，包括充分掌握市場動態、不同項目的信貸需求規模評估等等，按照市場價格設計多種風險和收益匹配的按揭品種，而不是聽任發展商盲目制訂物業價格和確定信貸規模，並從總體上保證銀行信貸規模和分佈上具有較為合理的結構；第二，加強與房地産企業的紐帶環節建設，通過監控和警示形式確保開發各個環節上的資金使用符合央行的要求，例如發展商在滾動開發不同項目中普遍存在的資金混用問題；第三，加強對個人購房者的信用管理。當然，這個難題需要眾多商業銀行之間加強合作，共同控制支付風險，但是同城中的同一銀行首先應該建立自己的客戶中心管理系統。
防範風險不能影響大局
記者：央行121文件出臺後引發了相當大的爭議，那麼，國務院18號文件對房貸政策有無指導性意見？18號文與121文有哪些一致與不同的地方？
任志強：曾經引起不少爭論的銀行信貸政策變化問題，在文件中給出了結論，一是肯定了央行防範金融風險的重要性；二是強調了防範風險不能影響發展住房信貸，尤其不能因信貸政策的變化而影響了全國房地産業發展的大局。對符合條件的企業和項目要加大信貸支援力度。對即使是已經出現違規的項目和行為也要妥善處理，化解風險，而不能一刀切地簡單處理，進而造成銀行更大的金融風險。
18號文件與121號文件最大的差別有四。其一是對全國房地産市場的認識差別，18號文件所肯定的前提是全國的房地産市場是健康的，沒有泡沫，局部地區有些問題但不是全局有問題。而121號文件則認為全國投資高增長的重要誘因是房地産，並認為對泡沫的負面作用不容低估。其二是房地産市場化的目標是滿足不同收入家庭的住房需求，而不是只解決和滿足中低收入家庭的住房信貸，尤其不能設置政策性障礙。其三是18號文件的出臺廣泛地多次徵求了各方的意見，使文件建立在更符合不同管理部門與利益主體所反映的市場實際情況基礎上。其四是18號文件更注重中國巨大市場中的發展差異，首次在制定經濟發展政策中強調國家統一政策指導，各地區因地制宜、分別決策的非一刀切的靈活做法。事實上，沒有人不贊成防範金融風險，但“妥善處理”則遠遠優於“四面堵截”。
沒有一個國家（包括經濟發達國家）會讓所有人都實現購買自有住房，所有的國家都會有大約３０％的家庭會用租賃的方式解決住房問題，中國的政策也應同樣。政府要解決所有人的住房問題，但不等於讓所有人都擁有住房。用租賃的方式解決住房問題不等於生活空間與生活品質就差，尤其是不能期望所有人都購買一手新房，二手房並非達不到住房需求的滿足。深化住房改革，促進二、三級市場的發展，恰恰是促進房地産業充分市場化的基礎。幾乎所有發達國家中二手房的交易量都大於一手房的交易，許多國家二手房交易是一手房的三至五倍。中國目前則只有少數城市二手房交易大於一手房，恰恰説明房地産總量建設不足，沒有二手房可供交易，沒有更多的第二套住房可用於出租。也因為缺少二級、三級市場的存量交易，才造成一手市場價格虛高。完善的市場必然要讓市場中幾隻腳同時行動，而不能只在一手市場中做文章。
張宇：值得注意的是，近期出臺的房貸政策，都加強了對住房信貸的規範，這是很重要的。因為在當前經濟運作環境下，短期內在全國範圍內再找一個全民主動消費、並能有效帶動多個行業增長的行業恐怕十分困難。正是這種重要性，使得任何局部的警示信號都可能對全局的發展産生不良影響，因此絕對不能忽視問題的存在。房地産行業經歷20多年的發展，確實有諸如行業管理、商業模式之類的重大問題要認真解決。目前房地産市場處於投資和消費兩旺，正好是解決這些問題的有利時機。我認為，短期房價的漲落不是政策出臺的關注點，也不是上述行業問題是否得到解決的標誌，要真正使房地産這個重要的行業繼續保持持續、健康、高速的增長，就必須致力於房地産産業經營鏈和房地産産業支援鏈的建設與有機融合，最終做到：政府管土地，銀行管資金，企業管開發。
汪利娜：國務院最新出臺的《通知》跟央行的121文件這兩個文件是一脈相承的。一個從大的政策框架、一個從銀行信貸角度明確了房地産發展的相關政策，二者是不衝突的。和121號文件一樣，在《通知》中也談到了要“嚴禁違規發放房地産貸款”，可見《通知》的精神是要擴大房地産信貸，但同時也要加強監督以保證貸款的品質。
此外值得注意的是，《通知》強調了對經濟適用房的管理政策，要求對經濟適用房的面積和價格進行嚴格控制，並規定由開發商來建經濟適用房，這是非常合理的。我認為，在未來中國城市化和工業化的進程中，房地産持續穩步健康發展的主旋律沒有變，但是要規範，包括逐步完善土地市場（土地交易的資訊披露和公開交易制度）、信貸市場和商品房市場。目前，房地産企業開發的商品住宅僅佔城鎮住宅供給的50%左右，非商品住宅的供給在一定程度會使市場資訊失真，扭曲供求關係。今後應鼓勵企業從事以經濟適用為特徵的普通住宅的開發，並將其作為中國住宅業發展的方向。而政府扶持經濟適用房應定位於社會保障住房，它雖然可以獲得微利，但與房地産開發企業提供的微利商品房在供給對象、供給規模、住房標準、銷售價格、供給方式等方面有本質的區別。只有對經濟適用房的性質、市場定位界定清晰，才能保障政府的扶持對象明確，市場定位清晰，才能更好地約束企業為政府的政策目標服務。現在看來，《通知》基本解決了這一問題。
發展直接融資解決房企問題
記者：有人説，近期出臺的房貸政策一定程度上堵住了房地産開發商的間接融資渠道。在這種情況下，應該發展房地産商的直接融資，使其融資渠道多元化。哪種新的融資方式目前來説操作起來比較現實？比如，是儘快實行資産證券化？還是鼓勵房地産商發企業債、上市、建立地産基金、開發信託産品或允許開發商通過過橋貸款的方式進行融資？
趙海寬：首先，説近期的房貸政策堵住了房地産開發商的間接融資渠道，是不準確的，這些文件只是為了規範而不是堵住間接融資渠道。然而不管怎樣，發展房地産直接融資，使融資渠道多元化是很有必要的。這不僅能夠增加房地産開發企業的資金來源，而且能夠增強出資者對用資者的監督，更快提高房地産開發企業的經營和管理水準。至於直接融資的具體方式，企業應該根據自己的情況決定。資産證券化、發企業債、建立地産基金、開發信託産品等都是可以考慮選用的。用資産證券化融資已經醞釀多年，具備條件的應優先考慮試用。這裡可能有一個矛盾之處，凡當前感到資金緊張、向銀行借款遇到困難的企業，往往是自身條件較差的企業，從而直接融資也可能會遇到困難。這樣的企業，除了應實事求是地選用相應的融資方式外，還要下力氣對自身進行改革和整頓，迅速提高經營和管理水準。要看到優勝劣汰是市場經濟的普遍規律，像房地産這樣的國民經濟的支柱産業，肯定不斷會有新的資本和新的企業進入，競爭會是很激烈的，自身條件較差的企業如不迅速採取堅決措施，改革和完善機制，增加資本金，提高經營管理水準，將很難保住和擴大自己的市場份額。
汪利娜：發達的市場經濟國家，房地産企業的融資渠道主要包括：股權融資、債權融資、銀行信貸、房地産投資基金和租賃融資。無論是間接融資還是直接融資，都需要房地産企業提高自身的資質，沒有良好的信譽、沒有過硬的産品，就是開放了股票市場、債券市場，有幾家企業能在市場上融資成功呢？以房地産投資基金為例，它是以一種通過匯集中小投資的資金，用於房地産投資以獲取穩定收益的一種安排。一種規範的運作模式是75%的資金用於投資于長期收益性物業，其他資金用於發放貸款和股票投資。因此，許多企業欲將房地産投資基金作為擴大信貸資金來源，是對房地産投資基金的一種誤解。
抵押貸款證券化是以一級市場的抵押貸款組合為基礎發行的抵押證券，它具有優化商業銀行的資産結構、提高資本杠桿率、降低流動性風險等功能，但銀行抵押一級市場的信貸擴張仍受制于房地産市場的健康發展，房地産市場上有適合廣大消費者的商品，且使生産與消費形成良性迴圈，才能保障銀行資金無風險運作。在股票市場和債券市場不發達的情況下，企業可以償試租賃融資，現階段我們的企業建造的房屋多是只售不租，沒有自己的不動産，結果就沒有獲得銀行信貸的合格抵押品。企業這種短期急功近利的做法，在一定程度上制約了自身的發展。抵押貸款證券化需要有完善的金融基礎設施作保障，目前我國抵押擔保制度不健全，是抵押貸款證券化的一大制約因素。按照新出臺的國務院文件，要建立全國性的個人住房貸款擔保體系，這是加強房地産金融基礎設施建設的重要舉措。
張宇：房地産開發資金的管理到位了，融資的方式只是個技術問題，比如，央行121號文件出臺後，國內一些優勢房地産企業的反應就比較淡一些。未來資金的問題確實已經成為房地産企業發展的決定因素，因此我説，要通過提高企業自有資金規模的標準，以此達到提升行業門檻的目的，這是資金密集型産業對企業生存的基本要求。入門之後，就要為企業的發展提供多樣化的直接融資和間接融資手段，應該説現在這個問題解決得並不好。
從現實的條件判斷，産業基金的運作必須在《基金法》出臺之後；發行企業債則對企業本身提出了很高的條件，符合條件的企業並不多；企業直接上市是一個較為理想的選擇，國內證券市場上企業通過上市發展壯大的有萬科、深長城等成功的案例，但是由於房地産行業的特殊性，目前對IPO上市控制較為嚴格，因此有很多公司採用買殼上市的方式進入到證券市場，從實際效果看，從買殼到恢復再融資條件有一定的時間要求；現在國內房地産企業直接融資普遍採用發行信託産品的方式，也在一定程度上受到市場的歡迎，但是也存在信託産品規模較小的問題，不能滿足開發商的規模需要。另外，實現房地産資産的證券化，目前在國內還存在法律上的障礙和具體操作上的難度。 （周菡）
證券時報 2003年9月15日
