8月由於瀋陽限購政策的影響，瀋陽樓市成交結構出現較大幅度變化，由於改善型需求成交比重的提高，商品住宅成交均價環比上漲10%達到10313元/平，同比漲幅更是高達43.2%。8月樓市新政公佈之後，市場反應劇烈，成交大幅下降50.52%，與業內人士預計的正相反，全城限購並沒有對中高端購房者帶來多大影響，對於中低端成交的打壓非常明顯，這也是促使瀋陽成交均價上升的主因。

瀋陽商品住宅月成交均價

與2017年瀋陽樓市住宅成交均價的穩步上升相比，2018年房價上升的更為劇烈。這在2017年的土拍上就已埋下伏筆。太多的地塊拍出高價，為了保證利潤率開發商以中高端産品比重。2018年開年以來，洋房、全躍、疊拼、聯排等中高端産品的入市量較歷史同期增多不少，帶來的結果就是成交均價的大幅攀升，還帶動了同質可比産品價格的上漲。

8月瀋陽各區商品住宅面積與價格

雖然渾南區、于洪區、沈北新區、鐵西區、皇姑區的商品住宅供應量都比較高，但只有渾南區的成交保證了供銷比的平衡。沈北新區、皇姑區的供銷比超過3，鐵西區和于洪區也在2左右。當然這可以理解為開發商在為"金九銀十"備貨，9月行情如何讓我們拭目以待。

8月瀋陽有6個區商品住宅成交均價過萬，于洪區成交均價9613元/平稍差一點，沈北新區和蘇家屯區與其他區域房價差距較大。和平區16404元/平是瀋陽最貴區域，蘇家屯區5981元/平依然是瀋陽住宅房價的最低點。與新入市住宅的申報價相比，渾南區、鐵西區、皇姑區的申報價高出成交價較多，未來還有一定的上行空間，但會受到樓市成交轉冷的壓力。沈北新區、和平區、大東區新入市住宅平均申報價與銷售均價基本持平，預計未來一段時間將會保持房價平穩。

瀋陽8月各區住宅成交面積與7月對比

與7月項目，瀋陽市商品住宅成交面積腰斬，各區成交面積也出現較大幅度下滑。唯一例外的區域是和平區。在8月初全城限購政策剛剛公佈之時，大部分業內評論都是對剛需影響不大，對改善有一定影響。但事實證明，瀋陽最貴的兩個區域，和平區與沈河區是受影響最小的區域。沈河區成交面積小降17.54%，和平區成交面積反而上升50.62%，這與其他區域最少46.6%的跌幅成為鮮明的對比。

出現這種結果只有兩種可能：1、剛需購房者受實力所限，在政策面前觀望等待；2、大批炒房客受限購政策影響停止建倉動作。由於缺少二手房數據作為佐證，無法確切判斷這兩種是某一種為主還是兼而有之，不過全城限購促使樓市降溫這是比較明顯的，畢竟真的有購房需要的剛需購房者可以選擇觀望，但當他真的決定購買之時，調控政策不會成為其購房的障礙。

8月瀋陽及各區住宅成交環比增長比例

在成交數據環比增長比例曲線上可以更清楚的看到，在這個限購的8月，和平區一枝獨秀的在其他區域大幅下降之時劇烈上升，沈河區也僅僅是小幅下降。大東區、皇姑區則是"受害"最深的區域，已剛需和剛改需求為主的沈北新區、于洪區成交下挫程度要大於以改善需求為主的渾南區。

8月瀋陽及各區住宅成交同比增長比例

2018年8月與2017年8月有一個極為有趣的相同點，兩者都是瀋陽樓市調控月，所以兩者的對比更能反映市場的聲音。與2017年8月相比，渾南區的成交增幅高高在上，成交面積近乎翻倍，和平與沈河成交面積也是同比增長，説明瀋陽中高端需求依然堅挺。

成交下滑較嚴重的是沈北新區、皇姑區、大東區與蘇家屯區。皇姑區與大東區的成交量過低，可能一個項目的集中開盤就會造成3成甚至4成的增幅，蘇家屯區的成交面積相對沈北也要少不少。沈北新區成交的大幅度下滑是需要注意的。稍差一些地區的品質盤，好地點的剛需盤從來都是炒房客最願意選擇的目標，本次全城限購對沈北樓市打擊如此之大，需要警惕其中炒房客的作用。

注：數據來源瑞達思瀋陽數據中心，統計路徑不同數據會有差異，如有疑問可諮詢瀋陽瑞達思，文內製圖趙亞迪。