■樓市最前線

進入7月，上半年樓市進入盤點時間。研究機構近日陸續發佈數據，今年前6個月，東莞新建商品住宅簽約面積為228萬平方米，同比下降2%，網簽均價約16993元/平方米，同比上升5%。目前，東莞樓市開盤項目人氣充足，剛需群體發力，但潛在供應整體下滑，供需矛盾突出。

業內人士認為，和上半年相比，東莞下半年的成交熱度會穩中回升，剛需購房者的需求仍在；下半年政策空間依然不大，開發商壓力猶存。東莞的房價依然保持平穩，但呈現區域分化現象。

一手住宅簽約面積微降

合富大數據顯示，上半年東莞新建商品房簽約金額約532億元，同比微減1%。從數據上看，上半年商品房網簽金額與去年同期基本持平，住宅略增，非住宅略減。業內人士認為，今年東莞網簽政策較為嚴格，間接導致部分購房者首付門檻上升，上半年東莞房企實際資金回籠總體較去年略有增長。

另一方面，網簽住宅金額略增，網簽非住宅金額小幅減少，住宅簽約額約390億元，同比略增4%；非住宅簽約金額142億元，同比小幅減少12%。非住宅簽約金額減少，是因為商業地産産品總體供應量減少及高品質産品減少。

受到樓市調控政策影響，最近兩年東莞樓市供求回歸理性常態，總體與去年持平。合富大數據顯示，今年上半年東莞新建商品住宅供應及簽約面積分別為226萬平方米和228萬平方米，分別同比略增9%和微減2%。

最近兩年，由於樓市調控政策趨嚴，購房需求受到抑制。當前東莞樓市供求關係回歸至2015年之前的理性常態，即半年供求長期保持在200萬—300萬平方米之間。自2016年10月實施限購政策以後，東莞樓市網簽量由之前的83萬平方米/月回落到45萬平方米/月，嚴厲的調控使得東莞樓市成交量整體下降46%左右。

合富研究院介紹，按月均40萬—45萬平方米推算，2018年東莞全年網簽面積預計為500萬平方米左右。

剛需産品成為主角

在樓市調控政策影響下，首次置業和首次改善的剛需産品成為市場主角。

在東莞南城一家科技企業上班的陳先生是剛需購房者，去年開始考慮在東莞置業。“現在東莞的房價較穩定，城區價格太高，我在石碣鎮、高埗鎮一些樓盤看過，價格比較適合我們這些剛需客。”陳先生説。

據合富大數據顯示，今年上半年，90—100平方米供應量最大，為6661套，佔比33%；其次為100—115平方米戶型，為4455套，佔比22%。90—115平方米的供應量超1萬套，比重達55%；180平方米以上及90平方米以下的銷售比例持續下降，開發商有意減少開發量。

“看上的樓盤很快就沒了，銷量較差的們又不考慮，總的來説選擇餘地似乎不多。”家住東城的黃女士希望購買改善型住房，但目前尚未找到合適的。

同時，合富大數據顯示，受樓市調控政策影響，東莞的開發商放緩了開工速度。截至今年上半年，全市商品住宅潛在供應728萬平方米，較去年底的778萬平方米減少約6%。若與去年同期的983萬平方米相比，今年上半年的潛在供應量有接近三成的降幅，是近8年來歷史同期最低。

“潛在供應整體表現為下滑趨勢，最主要原因在於新開工不足。另外，由於簽約受限，近半年來供需放緩，房企資金流轉受到限制，從而放緩開工進度。”合富研究院分析師表示。

一手住宅均價保持穩定

據合富研究院介紹，2016年9月全國開啟新一輪樓市調控，之後的東莞網簽均價控制在不高於2016年9月的水準，橫盤22個月，房價走勢形成長條直線，持續保持平穩。這一趨勢在今年上半年得以延續。

受樓市調控目標影響，今年上半年東莞新建商品住宅網簽均價約16993元/平方米，同比微漲5%，漲幅較去年大幅回落25個百分點。在全國各大城市房價調控硬性目標的大背景下，東莞一手住宅均價鎖定在1.7萬元/平方米以內。

記者了解到，受到限購、限價、限貸等調控政策影響，樓盤打折促銷活動增加，如推出特價房等。

雖然全市均價保持平穩，但區域價格持續分化。近日記者走訪東莞多個鎮街樓盤發現，東部臨深片區和濱海片區的房價持續高企，普遍超2萬元/平方米；東部産業園地區依然是東莞的房價“洼地”，均價為每平方米1萬多元。

庫存量方面，合富研究院認為東莞庫存去化的壓力不大。截至今年6月30日，東莞一手住宅庫存面積約496萬平方米，較去年同期增加41%；按照過去3個月的消化速度測算，去庫存時間為11.6個月，較去年增約3個月。

“今年限簽政策較嚴格，不少已成交住宅未能網簽，剔除政策因素，預計東莞真實去庫存時間為約8個月，去化壓力不大。”合富研究院分析師介紹。

樓市區域分化突出

值得注意的是，東莞樓市區域分化仍然十分嚴重，約有一半區域的樓市供應不足，是成交量下滑的直接因素，泛市區及水鄉片區成交量表現突出。約兩成的區域網簽均價下跌，整體房價則穩中有升。相對而言，市區、松山湖和水鄉片區樓市供求壓力較小。

從房企的表現來看，碧桂園以絕對優勢榮登榜首，本土房企僅光大地産進入前十名，其他均為外來品牌。

今年上半年，網簽金額前十房企的網簽總金額約為300億元，全市佔比約56%，房地産行業“馬太效應”凸顯。合富大數據顯示，上半年東莞商品房網簽金額前十榜中，碧桂園以絕對優勢登榜首，萬科屈居第二。業內人士認為，碧桂園登頂上半年銷量冠軍，主要原因是碧桂園的商業地産産品在6月衝刺集中網簽，導致前兩名拉開近16億元的差距。

季軍之爭激烈，保利地産脫穎而出摘得第三名，其與金地網簽金額僅相差約3.6億元，光大、中熙、恒大展開激烈角逐，差額在3億元之間。前三名房企之間銷售金額差距較大，在15億至30億元左右，第三和第四、第六至第十之間差距較小，普遍在2億元內，預示下半年市場競爭將愈加激烈。

開發商競拍土地更加理性

從土地市場來看，今年上半年東莞共有9宗商住用地成功掛牌出讓，分別位於謝崗、虎門、大嶺山、東坑、常平、南城、樟木頭7個鎮街，總出讓面積約20萬平方米，總售價約66.3億元。業內人士認為，這有利於緩解土地供應偏緊局面。

東莞今年上半年商住用地供應宗數與2016年同期持平，面積同比減少35%，反映出近年出讓的地塊面積趨於“小巧”。同時，房企拿地雖有熱情，但出價更加理性，土拍市場步入良性軌道，上半年成交金額約66.3億元，同比增1.3倍。業內人士認為，房企競拍土地變得理性，除受到樓市調控政策影響外，土拍市場限制條件的嚴苛也是重要原因。今年上半年，東莞首次大範圍推進商業部分全自持5年，須全為自有資金，這導致實力偏弱、現金流緊張的房企被擠出。

合富研究院認為，房企對熱門高素質地塊趨之若鶩，對小宗地塊謹小慎微，多宗地塊沒有達到最高限價，反映開發商對於明年樓市預期更客觀理性。