3月，境內外債市依然延續了2月份分化的態勢。在整體債市下行的背景下，境外債持續低迷，同比降幅較大；受流動性影響，境內債的發行規模上揚，兩者的差距也在不斷擴大。

此外，房企2020年的業績公告顯示，不少房企的“三條紅線”持續優化，並邁入了綠檔陣營。不過，多個核心城市公佈了“宅地集中供應”的時間表，房企面臨一次性籌措鉅額資金的壓力，其融資需求驟增。

債市整體下行 境外債持續走弱

縱觀2021年一季度，債市整體表現下行，同比下滑約23%，尤其是境外債下滑更為明顯。具體到3月，境外債與境內債的發行規模分化加劇。根據2021年3月中國房地産企業境內外融資TOP榜顯示，境內債與境外債的發行規模差額進一步拉大。其中，境內債的發行規模為841.36億元，境外債的發行規模僅為39.15億美元。不難發現，境內債的發行規模遠超境外債，房企發行境內債的意願持續走強。

境內債的發行規模持續反超境外債，主要是因為國內的疫情得到有效控制，貨幣政策相對穩定，資金面也較為平穩；境外債方面美元債持續波動，市場的不確定性增加。

從2021年3月中國房地産企業境內外融資TOP榜來看，境內債方面，共有54家房企在3月發債；境外債方面，僅有11家房企發行美元債。其中，金地集團以60億元奪得境內債發行規模的第一，其後為保利發展44.4億元，首創置業44.3億元。境外債方面，九龍倉以12億美元居於境外債發行規模的榜首，其次是中國金茂、中國奧園，融資額度分別為6億美元、3.5億美元。不可忽視的是，九龍倉已經連續兩個月領跑境外融資榜。

值得注意的是，在境內債方面，有國企或央企背景的發行人佔比較高，且發行利率相對較低，融資優勢較為明顯。據統計，有近29家發行人擁有國企或央企背景，佔全部發行人的53.70%。例如，保利發展、首創置業、首開股份、招商蛇口、北京城建、中交地産、中國金茂、蘇州高新、威海城投等等。

房企降杠桿效應明顯 綠檔陣營不斷擴容

自2020年8月針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則出臺後，房地産行業的金融監管持續升級。為此，不少房企開啟了降杠桿之路，並取得了突出成效。

根據房企2020年度的業績公告可知，眾多房企在2020年降杠桿意願明顯，“三條紅線”持續優化並全部實現綠檔，綠檔陣營更是不斷擴容。例如，截至2020年年末，龍湖集團的凈負債率僅有46.5%，剔除預收款後的資産負債率為67%，現金短債比為4.24倍；世茂集團凈負債率為50.3%，資産負債率（扣除預收款）68.1%，現金短債比（扣除預售監管資金）達1.16倍，成功由“黃檔”轉為“綠檔”；金科股份剔除預收款後的資産負債率69.85%，凈負債率75.07%，現金短債比1.34倍。

此外，招商蛇口、遠洋集團、金輝控股、龍光集團、融信中國等品牌房企也均在2020年年末進入綠檔陣營。據貝殼研究院統計，在已發行的近70家房企中，55%的房企維持在原來位置，其中包含13家房企保持“綠檔”，3家房企保持“紅檔”。

不難發現，“三條紅線”高懸，房企的負債情況將進一步好轉，這有助於降低房地産行業積聚的金融風險。同時，也會直接倒逼房企向管理要紅利，這與以往賺取土地紅利、金融紅利皆不相同。

償債規模仍在高位 融資需求上揚

儘管房企的負債情況有所好轉，但調控持續升級之下房企的償債規模仍在高位。貝殼研究院的監測數據顯示，2021年一季度境內外債券融資到期債務規模約3735億元，同比增加134%；預計2021年二季度房企償債規模約為3279億元，較一季度略有下降，但償債規模仍屬高位。

加之，“宅地集中供應”正在不少核心城市加速落地。例如，長春、廣州、無錫、天津、北京等先後公佈了推地時間表。其中，北京在3月31日晚間迎來2021年首批集中供地，涵蓋朝陽、海淀、豐臺、石景山、大興、通州等12個區縣共計30宗地塊，土地總建設用地面積16.89萬平方米，規劃建築面積為32.95萬平方米，總起始價共計1035億元，競價將於5月8日開始。

顯然，“宅地集中供應”需要房企一次性籌措海量資金，即集中融資。同策研究院預測，按照2020年土地出讓金比例，一線城市單次土地出讓金將達2842億元，二線城市為9531億元，這對房企的現金流結構以及融資能力提出了更高要求。

因此，房企不僅要尋找最佳的融資窗口期，而且其融資方式和融資渠道也會隨之改變。如此看來，未來一段時間之內，房企的融資需求將持續上揚。此外，隨著“宅地集中供應”逐步落地，房企的融資能力與流動性管理均面臨嚴峻考驗，財務靈活性也將被提升至前所未有的高度，畢竟現金充裕才是王道。

綜合來看，3月，整體債市的分化不斷加劇，更多房企將目光轉向了境內債。而長效調控機制的逐步落地，也讓房企的融資面臨諸多挑戰。