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博鰲現場丨專訪許小樂:下半年樓市遜於上半年 購房動能提供新視角

發佈時間:2019/7/27 22:55:03 | 來源 :中國網地産 | 作者:老道

7月27日,博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會在三亞啟幕,會間,貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受了中國網地産的採訪,在對下半年的樓市進行了研判的同時,亦對如何提升收縮型城市的購房動能提出了見解。

下半年樓市遜於上半年 與去年相差不大

許小樂認為,總體而言,下半年樓市會比上半年略差一點,他列舉了五個方面的原因。

首先從每年的市場交易慣性來看,往往會出現下半年弱于上半年的情況。每年伊始,在信貸寬裕,消費者購房慾望比較強烈的背景下,樓市會有所提升。若一季度的樓市在數據上沒有表現出明顯的復蘇跡象,那麼全年樓市都難有提升,這一情況已持續三年。

“在5月-10月,樓市基本進入淡季,過去幾年‘金九銀十’的産品熱點都沒有出現,”許小樂強調,“從這個角度講,下半年樓市要比上半年差一點。”

其次,從市場結構的角度來看,許小樂以北京為例,指出北京的新房庫存較高,存在去化難的問題;二手房亦存在去化變慢,庫存升高的問題。由此,消費者的預期出現了減弱的情況,“業主的掛牌量、掛牌價格等相關數據抬升較難,處在一個不高不低的位置小範圍波動”。

在市場動力及市場預期方面,二手房上升的剛需與改善需求都受到了抑制,雖然抑制效果會因不同城市的房價高低、政策強弱有關,但普遍出現了“剛需進不來,改善換不了”的情況。也正因此,當前市場需求端和供給端的預期都顯不足。

最後是政策方面,從上半年的調控動作可見政策對於需求端的抑制沒有鬆動的跡象,在宏觀經濟不穩,貨幣政策需要加力的時候,房地産的穩定就越是重要。同時,許小樂還認為“一城一策”也較趨嚴——儘管“一城一策”有所放權,但過於追求績效與結果,而非著眼於是否通過合理的手段將價格調整到了合理區間。

許小樂還表達了輿論對調控過度解讀的擔心,指出不應對相關調控政策過於密切關注和過分解讀,在“一城一策”的環境下,權利本身已經下放——城市做出符合市場價格需求的調控,穩定房價、地價,這一對自身發展負責的行為無可指摘,需要給每個城市一個良好的政策空間,“‘一城一策’的思路一定是對的,而且必須要貫徹”。

在政策的直接影響下,中國樓市整體呈現出一個穩態的市場。“今年一季度只有個位數的增長,而後的回落帶有季節性,預計今年與去年的差距不大,”許小樂總結道,“應該客觀理性地看待今年與去年的關係。”

購房動能提供新視角 資源型城市提升購房增長力較為困難

對於購房動能這一數據,許小樂認為指標本身的範圍並不重要。由於通過進行複權及一定的計算方式得來,因此得出了0-0.6的數據範圍。

購房動能這項數據並非基於上半年或短期內的情況,由於涉及的數據品類很多,因此得出的購房動能數據趨於動態,“‘購房動能’提供了另外一種視角,也許一個變數數據過兩年就會有所改動,因此每個階段的數據可能都不會一樣,屬於一個反映中期的週期數據。”許小樂説道。

許小樂強調,“購房動能數值為1是不可能的,每個數據變數間存在相互制衡的關係,它只會在一定範圍內進行波動”。

此外,除了數據的增長力以外,還需看其持續力,即是有效需求的轉化力。以北京、上海為例,由於剛需難以進入,所以出現了持續力較差的情況。“剛需是市場的現金流,從可持續發展的角度講,資産並非最重要的,而是現金流,”許小樂説道,“對於城市來説情況是一致的。”

從這個角度來看,與其説城市的購房動能低下,城市的購房增長力低迷這一説法更為確切。許小樂認為,過去二十年以資源起家的城市,如今的生産技術、效率與方式不再主要依靠資源和要素的投入,進而會面臨一些發展的困難。他以山西為例,指出在地表煤等資源豐富的情況下,當地很難在生産效率、技術創新與制度創新等方面進行提升。

對於這種城市來説,如何擺脫過去的資源依賴,向生産技術提升進行轉變,整個過程繁雜且困難。“通過放鬆戶籍制度,甚至從其他城市攫取人才資源,這種短期的做法並不可靠,”許小樂總結道,“城市還需通過增強自身的競爭力以確保人才的流入,‘花自盛開,鳳蝶自來’。”

(責任編輯:石昊一)
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