7月27日，博鰲·21世紀房地産論壇第19屆年會在三亞啟幕，會間，貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受了中國網地産的採訪，在對下半年的樓市進行了研判的同時，亦對如何提升收縮型城市的購房動能提出了見解。

下半年樓市遜於上半年 與去年相差不大

許小樂認為，總體而言，下半年樓市會比上半年略差一點，他列舉了五個方面的原因。

首先從每年的市場交易慣性來看，往往會出現下半年弱于上半年的情況。每年伊始，在信貸寬裕，消費者購房慾望比較強烈的背景下，樓市會有所提升。若一季度的樓市在數據上沒有表現出明顯的復蘇跡象，那麼全年樓市都難有提升，這一情況已持續三年。

“在5月-10月，樓市基本進入淡季，過去幾年‘金九銀十’的産品熱點都沒有出現，”許小樂強調，“從這個角度講，下半年樓市要比上半年差一點。”

其次，從市場結構的角度來看，許小樂以北京為例，指出北京的新房庫存較高，存在去化難的問題；二手房亦存在去化變慢，庫存升高的問題。由此，消費者的預期出現了減弱的情況，“業主的掛牌量、掛牌價格等相關數據抬升較難，處在一個不高不低的位置小範圍波動”。

在市場動力及市場預期方面，二手房上升的剛需與改善需求都受到了抑制，雖然抑制效果會因不同城市的房價高低、政策強弱有關，但普遍出現了“剛需進不來，改善換不了”的情況。也正因此，當前市場需求端和供給端的預期都顯不足。

最後是政策方面，從上半年的調控動作可見政策對於需求端的抑制沒有鬆動的跡象，在宏觀經濟不穩，貨幣政策需要加力的時候，房地産的穩定就越是重要。同時，許小樂還認為“一城一策”也較趨嚴——儘管“一城一策”有所放權，但過於追求績效與結果，而非著眼於是否通過合理的手段將價格調整到了合理區間。

許小樂還表達了輿論對調控過度解讀的擔心，指出不應對相關調控政策過於密切關注和過分解讀，在“一城一策”的環境下，權利本身已經下放——城市做出符合市場價格需求的調控，穩定房價、地價，這一對自身發展負責的行為無可指摘，需要給每個城市一個良好的政策空間，“‘一城一策’的思路一定是對的，而且必須要貫徹”。

在政策的直接影響下，中國樓市整體呈現出一個穩態的市場。“今年一季度只有個位數的增長，而後的回落帶有季節性，預計今年與去年的差距不大，”許小樂總結道，“應該客觀理性地看待今年與去年的關係。”

購房動能提供新視角 資源型城市提升購房增長力較為困難

對於購房動能這一數據，許小樂認為指標本身的範圍並不重要。由於通過進行複權及一定的計算方式得來，因此得出了0-0.6的數據範圍。

購房動能這項數據並非基於上半年或短期內的情況，由於涉及的數據品類很多，因此得出的購房動能數據趨於動態，“‘購房動能’提供了另外一種視角，也許一個變數數據過兩年就會有所改動，因此每個階段的數據可能都不會一樣，屬於一個反映中期的週期數據。”許小樂説道。

許小樂強調，“購房動能數值為1是不可能的，每個數據變數間存在相互制衡的關係，它只會在一定範圍內進行波動”。

此外，除了數據的增長力以外，還需看其持續力，即是有效需求的轉化力。以北京、上海為例，由於剛需難以進入，所以出現了持續力較差的情況。“剛需是市場的現金流，從可持續發展的角度講，資産並非最重要的，而是現金流，”許小樂説道，“對於城市來説情況是一致的。”

從這個角度來看，與其説城市的購房動能低下，城市的購房增長力低迷這一説法更為確切。許小樂認為，過去二十年以資源起家的城市，如今的生産技術、效率與方式不再主要依靠資源和要素的投入，進而會面臨一些發展的困難。他以山西為例，指出在地表煤等資源豐富的情況下，當地很難在生産效率、技術創新與制度創新等方面進行提升。

對於這種城市來説，如何擺脫過去的資源依賴，向生産技術提升進行轉變，整個過程繁雜且困難。“通過放鬆戶籍制度，甚至從其他城市攫取人才資源，這種短期的做法並不可靠，”許小樂總結道，“城市還需通過增強自身的競爭力以確保人才的流入，‘花自盛開，鳳蝶自來’。”