8月9日，2023年博鰲房地産論壇及系列活動召開。

在會議現場，中海發展首席技術官、供應鏈公司董事長楊鷗作了題為《以“第二增長曲線”，淺析中國房地産的“突然大變局”》的演講。

對於中國過去20年的房地産發展規律，楊鷗指出，當前經濟處於“弱勢復蘇”階段。我國房地産市場供求關係發生重大變化。房地産“開發製造業”屬性已經趨於平緩，行業從“享受紅利’向“製造紅利”轉變，從“蓋樓賣樓”向“長期主義”轉變。

楊鷗指出，中國樓市是財富的蓄水池。2021年，中國居民財富總量達687萬億人民幣。其中，全國住房市值達到476萬億元，佔比69%。中國實物資産主要表現為房地産。

“以美國為例，金融資産佔比76%，實物資産24%；就中國來看，其金融資産佔比31%，實物資産69%。“

至於中國房地産“開發製造業”為何增長趨於平緩?楊鷗表示，就需求端來看，2020年末，中國城市化率超過60%，人口老齡化、經濟放緩等因素，城市化率會放緩。

據貝殼研究院《住房研究報告》顯示， 2019年，城鎮住宅存量3.5億套，每個家庭1.2套，每人平均面積40平米超過了絕大部分發達國家。

對於如何探尋企業發展之道？楊鷗指出，第二曲線就是進化。這就意味著，企業需要連續性創新。創新模式有兩種: 一種是在原有曲線上的持續改進，另一種是兩條曲線轉換期間的非連續性創新。

針對企業如何追求基業長青?在楊鷗看來，第二曲線不是從無到有創造出來的，而是從第一曲線中生長出來的。創新 + 選擇(市場選擇) + 隔離 = 第二曲線。不是讓企業放棄主營業務去佈局新業務，而是通過創新加強主營業務，從更多的創新中分形出第二曲線的新業務。

他指出，企業成功要做的是兩件事：實時檢查“第一曲線”，常常思考“第二曲線”。

在楊鷗看來，企業的連續性創新，是指任何産業、技術、産品、企業，沿著 S 曲線的週期進行持續改善、漸進式增長的創新。這三個特點包括：持續改善産品性能；定位主流消費者；精益求精；“人無我有，人有我精”；“內卷”等。

楊鷗以熊彼特“創新”五種情況給予房企啟示：1.産品創新：iPhone 智慧替代功能手機。2.技術(工藝)創新:福特流水線生産汽車。3.市場創新:王老吉，怕上火就喝王老吉。4.資源配置(要素)創新：特斯拉。5.組織創新：部分的制度創新。例如，稻盛和夫的阿米巴經營模式。