8月9日，2023年博鰲房地産論壇及系列活動召開。

在會議現場，香港交易所環球上市服務部副總裁李聞濤作了題為《香港資本市場助力不動産資産證券化》的演講。

李聞濤指出，對於中國的房地産業融資來説，香港的資本市場在過往10到20年裏面發揮了非常重要的作用。

“以往香港市場可能更多的是傳統企業。比如，金融企業。隨著2018年上市制度的改革，香港市場從IPO的角度來看，結構已經發展為一個新經濟作為主導的市場，有65%的IPO集資額來自新經濟類型的公司。“

李聞濤表示，就目前香港資本市場的結構變化來看，它是一個以新經濟，尤其是網際網路、生物醫藥為主導的市場，但是從2022年開始，募資額第二大的板塊是房地産。

在他看來，投資人對於香港或者國內A股市場還是有一個比較謹慎樂觀的態度。

“最大的是香港一個非常具有代表性的REITs領展在今年做的供股，碧桂園從2022年開始完成了3個公開配售，總的集資額排第二位，越秀地産也有供股，萬物雲也完成了IPO。”

于房地産企業而言，李聞濤指出，在香港上市架構有三種：第一類是企業平臺上市，另外一個是REITs的上市，主要的監管機構是香港證監會，它是在符合香港證監會房托守則下設立的信託結構，這和國內的基金的結構有一個非常基礎的差異。

“香港房托守則經歷了兩到三次的改革，我們也是作為市場反饋的吸收者，希望能夠跟不同的潛在發行人或者資産擁有方的接觸，給我們非常好的建議，然後可以從香港資本市場的角度推動一些制度上的改革。2020年的時候，我們跟香港證監會就做過這樣一些改革，

他指出，從重資産慢慢變成輕重資産結合，再到未來完全是輕資産的運作模式，REITs可以在這個過程中扮演重要角色。

就香港的REITs市場發展情況來看，李聞濤指出，2005年領展作為香港的第一個REITs在香港市場完成上市。

“尤其是，港交所制度上的改革之後，香港的REITs還是比較積極地去做一些資産的收購，尤其是做一些全球化的佈局。比如，領展房地産收購了境外的資産，在新加坡有一些佈局，如此可以在國外做一些投資。從多元化投資的角度來説，直接投資香港的REITs，實際上也都是能夠把一部分的風險轉移到這些海外的資産上。”

據焦點財經梳理髮現，去年12月，領展官微宣佈領展首次投資新加坡，21.61億新元收購當地兩個零售資産物業兩個市郊零售資産——裕廊坊（Jurong Point）及 Swing By @ Thomson Plaza。這項收購預計于2023年3月31日完成。

據悉，這是領展歷來最大宗的收購，也是首次在新加坡的投資。此外，領展與Mercatus的交易還包括一份為期10年的資産及物業服務協議，領展將管理由Mercatus擁有的宏茂橋城（AMK Hub）。

此外，李聞濤還指出，對於絕大多數在市場上的投資人來看，他們不會把REITs當成一個非常獨立的産品。“他們更多的是會與整個香港市場的Equity比較，不是與騰訊、美團比較，有可能是與香港一些已經上市的老牌地産股比較。”

李聞濤認為，上市的香港地産股股息分派率是非常高的，所以REITs在香港要脫穎而出，必須要有一些與老牌地産股不一樣的地方。比如，領展有非常強的資産管理的能力，以及它對於資産置換相對來説比較主動。